Daňové přiznání pro pronajímatele 2026: kompletní průvodce

1. Jak se daní příjmy z pronájmu - § 9 vs. § 7

Klíčové rozhodnutí, které ovlivňuje vše ostatní, je správné zařazení vašich příjmů. Občanský pronájem nemovitosti (typicky dlouhodobý pronájem k bydlení nebo komerční pronájem bez doplňkových služeb) patří pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Tento režim je pro pronajímatele z drtivé většiny případů výhodnější, protože z těchto příjmů NEPLATÍTE sociální ani zdravotní pojištění (na rozdíl od příjmů z podnikání podle § 7).

Kdy spadnete pod § 7 (samostatná výdělečná činnost)? Pokud nabízíte krátkodobý pronájem typu Airbnb, Booking apod., kde k samotnému ubytování poskytujete další služby (úklid mezi pobyty, výměna ručníků, snídaně, recepční služby, pojízdná půjčovna kol). Finanční úřad takovou činnost typicky reklasifikuje na § 7 nebo dokonce na ubytovací služby (které mají i DPH povinnost při překročení 2 mil. Kč obratu). Pokud naopak pronajímáte přes Airbnb pouze "holé" ubytování bez služeb a ke smlouvám máte přístup typicky na měsíce, je obhájitelné držet § 9.

Druhý hraniční případ: vlastníte více než 5–6 bytů. Soudní praxe zatím není jednoznačná, ale finanční správa argumentuje, že pronájem 6+ bytů už má charakter podnikání (soustavná činnost provozovaná za účelem dosažení zisku). Pokud k tomu přidáte vlastní firmu na správu nemovitostí, riziko reklasifikace roste. Doporučujeme s 6+ byty konzultovat s daňovým poradcem.

V tomto průvodci se zaměřujeme na § 9 - tedy klasický dlouhodobý pronájem k bydlení, který je pro 90 % drobných pronajímatelů relevantní.

2. Paušální výdaje vs. skutečné výdaje - která volba se vyplatí

U příjmů z pronájmu podle § 9 si můžete vybrat mezi dvěma způsoby uplatnění výdajů. Volbu uplatňujete každý rok znovu - ale pozor, určité kombinace s jinými typy příjmů (zejména § 7) mohou vaši volbu omezit.

Paušální výdaje 30 % z příjmů. Sečtete všechny hrubé příjmy z pronájmu (nájemné bez záloh na služby), odečtete 30 %, výsledek je váš dílčí základ daně. Maximální absolutní výše paušálu je 600 000 Kč ročně (tedy paušál do limitu hrubých příjmů 2 000 000 Kč). Tato volba je administrativně jednoduchá: nemusíte uchovávat doklady o výdajích, nemusíte vést peněžní deník, stačí vám přehled příjmů.

Skutečné výdaje. Uplatníte všechny prokazatelné výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu. Patří sem široká škála položek: opravy a údržba, energie a služby (které platíte vy a refundujete přes vyúčtování - pozor, do příjmů ani výdajů nedáváte zálohy, jen finální vyúčtovaný rozdíl), pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, fond oprav (pokud jej platíte vy a nepřeúčtováváte nájemníkovi), odpisy stavby (15 nebo 20 let podle typu - viz /kalkulacky/odpisy-nemovitosti), úroky z hypotéky vázané na pronajímanou nemovitost, advokátní a účetní služby, software pro správu nájmu, cestovní náklady na prohlídky a údržbu (kniha jízd nebo paušál 5 Kč/km do limitu).

Pravidlo palce, kdy se vyplatí co. Paušál se vyplatí, pokud: (a) byt je zaplacený bez hypotéky, (b) v daném roce jste neměli větší investice do oprav, (c) nemáte chuť vést účetnictví. Skutečné výdaje se vyplatí, pokud: (a) máte hypotéku se znatelnými úroky, (b) v daném roce jste investovali do oprav nebo modernizace, (c) máte k dispozici odpisy stavby, (d) platíte vyšší pojištění a fond oprav.

Konkrétní příklad: pronájem 2+kk v Praze za 18 000 Kč/měsíc, roční příjem 216 000 Kč. Paušální výdaje 30 % = 64 800 Kč, dílčí základ daně 151 200 Kč, daň 15 % = 22 680 Kč. Skutečné výdaje (hypotéka úroky 28 000 Kč + pojištění 3 200 Kč + daň z nemovitosti 1 800 Kč + údržba 8 500 Kč + odpisy 25 000 Kč + software 2 800 Kč) = 69 300 Kč, dílčí základ 146 700 Kč, daň 22 005 Kč. V tomto případě skutečné výdaje vyhrávají o 675 Kč - marginálně, ale s tím, že příští rok můžete realizovat větší opravu a využít odpisy plně.

• Paušál: limit 600 000 Kč absolutní výše paušálu v 2026
• Paušál vylučuje vést paralelně skutečné výdaje pro stejný zdroj
• Skutečné výdaje vyžadují peněžní deník nebo evidenci příjmů a výdajů
• U skutečných výdajů můžete uplatnit i odpisy - viz sekce 4
• Změnu metody mezi roky lze provést, ale s omezeními (např. po prodeji nemovitosti není možné zpětně přejít)

3. Odpisy nemovitosti - největší úspora skutečných výdajů

Pokud zvolíte skutečné výdaje, máte k dispozici jeden z nejvýznamnějších nástrojů daňové optimalizace: odpisy stavby. Odpis je nepeněžní výdaj - fakticky nic neplatíte, ale daňový základ snížíte. To znamená, že byt, který vám vydělává 200 000 Kč ročně, vám díky odpisu může v daňovém přiznání snížit zisk na 100 000 Kč a tím i daň.

Pravidla odpisů jsou daná § 26–32 zákona o daních z příjmů a vyhláškou č. 500/2002 Sb. Bytové domy a byty (pro pronájem k bydlení) patří do 5. odpisové skupiny - odpisová doba 30 let, lineární metodou. Komerční nemovitosti (kanceláře, sklady) patří do 6. odpisové skupiny - 50 let. Pozor, do roku 2020 byly bytové domy ve 4. skupině s 20 lety; změna platí pro nemovitosti zařazené do majetku po 1. 1. 2021.

Vstupní cena odpisu = pořizovací cena nemovitosti MINUS hodnota pozemku (pozemek se neodepisuje). Pokud máte v kupní smlouvě pouze celkovou cenu, musíte hodnotu pozemku vyčlenit - buď znaleckým posudkem, nebo pomocí cenové mapy katastru. Typický poměr v městské zástavbě: pozemek 15–25 % z celkové ceny, stavba 75–85 %.

Příklad: byt 2+kk koupený v 2025 za 5 800 000 Kč, hodnota pozemku 1 100 000 Kč, vstupní cena odpisu 4 700 000 Kč. Lineární odpis 30 let = 4 700 000 / 30 = 156 667 Kč ročně. V prvním roce máte poloviční odpis (jen 78 333 Kč), pokud jste byt zařadili do majetku v průběhu roku, ale to je interpretačně sporné - v praxi finanční úřad akceptuje plný odpis i v prvním roce.

Druhá možnost je zrychlené odepisování (§ 32). První rok 1/5 vstupní ceny, dalších 14 let podle koeficientu (n+1)/2n ze zůstatkové ceny. Pro pronajímatele bytů obvykle nevýhodné - koncentruje odpis do prvních let, kdy jsou skutečné výdaje stejně vyšší (nákup, vybavení, drobné opravy), zatímco lineární odpis vám pomáhá rovnoměrně po celých 30 let.

Technické zhodnocení (rekonstrukce, modernizace) přesahující 80 000 Kč v roce navyšuje vstupní cenu odpisu. Drobné opravy do 80 000 Kč můžete odečíst přímo jako jednorázový výdaj v daném roce. Tato hranice je důležitá při plánování oprav: někdy se vyplatí rekonstrukci rozdělit do dvou let tak, aby žádná část nepřesáhla limit (a šla rovnou do výdajů), jindy je naopak výhodné celou rekonstrukci provést jednou (a navýšit odpisy na další desetiletí).

4. Daňové přiznání krok za krokem - formulář 25 5405 D

Daňové přiznání podáváte na formuláři 25 5405 D ("Přiznání k dani z příjmů fyzických osob"). Aktuální verze pro období 2025 je k dispozici na webu Finanční správy (financnisprava.cz). Existují tři způsoby, jak ho vyplnit a podat: (1) interaktivní formulář na webu Finanční správy s automatickými kontrolami, (2) datová schránka - od roku 2023 má každá fyzická osoba s aktivní datovou schránkou povinnost podávat přiznání elektronicky, (3) papírově osobně nebo poštou na příslušný finanční úřad podle bydliště.

Lhůty podání pro období 2025 (přiznání podávané v 2026): 1. duben 2026 papírově / 2. květen 2026 elektronicky / 1. červenec 2026 pokud podává daňový poradce (a vy jeho "plnou moc" doložíte do 1. dubna 2026). Daň je splatná ve stejných lhůtách. Při zpoždění vám hrozí pokuta 0,05 % z dlužné částky za každý den.

Příjmy z pronájmu se vyplňují do Přílohy č. 2. Vyplníte: adresu pronajímané nemovitosti, druh pronájmu (rezidenční vs. komerční), hrubé roční příjmy z nájemného (BEZ záloh na služby - ty nejsou váš příjem), případné nedoplatky/přeplatky z vyúčtování služeb (jen rozdíl, pokud jej nájemníkovi vrátíte nebo doúčtujete jako součást nájemného), výdaje (paušál 30 % NEBO součet skutečných výdajů - vždy jen jednu z metod), dílčí základ daně.

V hlavním formuláři pak: identifikační údaje (jméno, rodné číslo, adresa), případné jiné příjmy (zaměstnání ze zaměstnaneckého potvrzení od zaměstnavatele formulář 25 5460 - Potvrzení o zdanitelných příjmech), součet všech dílčích základů, uplatnění slev (sleva poplatníka 30 840 Kč, sleva na manželku/manžela bez vlastních příjmů 24 840 Kč, daňové zvýhodnění na děti 15 204 Kč na 1. dítě, 22 320 Kč na 2., 27 840 Kč na 3.+), uplatnění nezdanitelných částí základu daně (úroky z hypotéky na vlastní bydlení do 150 000 Kč ročně, životní pojištění do 24 000 Kč, penzijní pojištění do 24 000 Kč, dary nad 1 000 Kč na veřejně prospěšné účely až do 15 % základu daně).

Pozor na záměnu: úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost dáváte do skutečných výdajů (Příloha č. 2), zatímco úroky z hypotéky na vaše vlastní bydlení uplatňujete jako nezdanitelnou část základu daně v hlavním formuláři. Nikdy obojí - pokud máte hypotéku na byt, který jste nejdřív obývali a teď ho pronajímáte, postupujete proporcionálně podle období.

• Formulář 25 5405 D + Příloha č. 2 (pronájem)
• Doklady k uchování 7 let (peněžní deník, faktury, výpisy z účtu)
• Potvrzení o zdanitelných příjmech od zaměstnavatele (formulář 25 5460)
• Potvrzení o zaplacených úrocích od banky (formulář 25 5408)
• Potvrzení o stravenkách, životním a penzijním pojištění

5. Zálohy na daň a roční zúčtování

Pokud vám v některém roce vyšla daň po slevách větší než 30 000 Kč, finanční úřad vám automaticky vyměří zálohy na daň pro následující rok. Záloha se vyměří podle předposlední daňové povinnosti - tedy daň z přiznání 2025 (podávaného 2026) je základem pro zálohy v roce 2027.

Výše a termíny záloh: pokud je daň 30 000 – 150 000 Kč, hradíte 40 % poslední známé daňové povinnosti dvakrát ročně (15. června a 15. prosince). Pokud daň přesáhne 150 000 Kč, zálohy jsou čtvrtletně (15. března, 15. června, 15. září, 15. prosince) ve výši 1/4 poslední daňové povinnosti.

Příklad: za rok 2024 vám vyšla daň 65 000 Kč. V roce 2026 zaplatíte 15. června zálohu 26 000 Kč a 15. prosince dalších 26 000 Kč. V dubnu 2027 podáte přiznání za 2026 a doplatíte rozdíl mezi skutečnou daní a zaplacenými zálohami (případně dostanete přeplatek).

Zálohu lze požádat o snížení nebo prominutí (§ 174 daňového řádu), pokud máte oprávněný důvod - pokles příjmů, prodej nemovitosti, neobsazenost. Žádost podáváte na finanční úřad nejméně 30 dní před splatností zálohy s odůvodněním a podklady (např. ukončené nájemní smlouvy, smlouva o prodeji).

V prvním roce pronájmu zálohy NEPLATÍTE - vyměřují se až ze známé daňové povinnosti. To je důležitá výhoda začínajících pronajímatelů: v prvním roce vás daň zatíží jen jednou, v dubnu/květnu při podání přiznání. V druhém roce už vám mohou nabíhat zálohy.

6. Daňová optimalizace - strategická rozhodnutí během roku

Daň se nepřipravuje v dubnu, kdy podáváte přiznání - připravuje se průběžně během celého roku rozhodnutími o investicích, opravách a načasování. Zde je několik praktických tipů.

Načasování oprav. Pokud plánujete větší opravu kotle za 35 000 Kč v prosinci 2025 nebo lednu 2026, výrazně se liší daňový dopad. Prosincová oprava sníží daň o 5 250 Kč už v dubnu 2026. Lednová o stejnou částku, ale až v dubnu 2027. Pokud máte vysoké příjmy v 2025 a očekáváte nižší v 2026 (např. plánujete neobsazenost při rekonstrukci), proveďte opravu v 2025.

Hranice 80 000 Kč pro technické zhodnocení. Pokud rekonstruujete kuchyni a celá investice je 95 000 Kč, jde o technické zhodnocení a navyšuje to vstupní cenu odpisu (efekt rozprostřený přes 30 let). Pokud rozdělíte na opravu zařízení (45 000 Kč v listopadu) a malování + drobné práce (28 000 Kč v lednu příštího roku), žádná část nepřesáhne 80 000 Kč a celé jdou rovnou do výdajů.

Volba mezi paušálem a skutečnými výdaji. Plánujte na 3–5 let dopředu. Pokud víte, že příští rok plánujete rekonstrukci za 200 000 Kč, letošní rok zvolte paušál (jednodušší, nemusíte vést deník), příští rok přejdete na skutečné výdaje, abyste využili odpisy a investici.

Manželé a souvlastnictví. Pokud nemovitost vlastníte společně s manželkou/manželem, příjmy z pronájmu se obvykle dělí podle podílu (nejčastěji 50:50). Pokud má jeden z manželů výrazně nižší jiné příjmy, vyplatí se převést větší podíl příjmů na něj - sníží se průměrná efektivní sazba (zvlášť při překročení limitu pro 23% sazbu). Změnu podílu provedete dohodou o vypořádání společného jmění nebo darovací smlouvou.

Daňový poradce. Pokud podáváte přes daňového poradce (cena typicky 2 500–6 000 Kč za přiznání), získáváte nejen prodloužení lhůty do 1. července, ale i odpovědnost poradce za správnost přiznání (může vás zachránit od pokut). U pronájmu 1–2 bytů s paušálem si přiznání zvládnete sami; u 3+ bytů nebo při skutečných výdajích s odpisy doporučujeme poradce.

7. Speciální případy - Airbnb, prodej, dědictví, dar

Krátkodobé pronájmy přes Airbnb a Booking. Pokud nabízíte byt na dny a týdny s doplňkovými službami (úklid, výměna ručníků, snídaně), finanční úřad to klasifikuje jako podnikání podle § 7. Důsledky: musíte mít živnostenské oprávnění (volná živnost "Ubytovací služby" nebo "Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor"), platíte sociální a zdravotní pojištění z čistého zisku, při překročení obratu 2 mil. Kč ročně se stáváte plátcem DPH. Daň z příjmu je stejná (15 % / 23 %), ale celkové zatížení je o 30–35 % vyšší. Mnoho měst (Praha, Brno) navíc zavádí omezení krátkodobých pronájmů - místní poplatek z pobytu, registrace u SÚ apod.

Prodej pronajímané nemovitosti. Příjem z prodeje je osvobozen od daně, pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, ale POZOR - u nemovitosti vedené jako majetek pro pronájem (§ 9) podle některých výkladů ČFA toto osvobození neplatí. Bezpečnější výklad: pokud byt sloužil výhradně k bydlení a sami jste v něm bydleli min. 2 roky, osvobození platí. Pokud jste ho pronajímali, musíte zdanit rozdíl mezi prodejní a kupní cenou (po odečtení odpisů - což může vést k překvapivě vysoké dani). Konzultujte s daňovým poradcem vždy před prodejem.

Nemovitost získaná dědictvím nebo darem. Pokud byt zdědíte od příbuzného v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti) nebo manžela/manželky, nehradíte daň z dědictví ani daň z příjmu - od roku 2014 byla daň z dědictví zrušena. Dar od příbuzného v přímé linii je také osvobozen. Vstupní cena pro odpisy = reprodukční pořizovací cena ke dni nabytí (znalecký posudek), nikoli původní pořizovací cena zůstavitele.

Pronájem nemovitosti právnické osobě. Pokud pronajímáte byt firmě (jako služební byt pro zaměstnance), daňový režim je stejný - § 9, 15 % daně. Faktura není povinná (nájem není služba ve smyslu DPH), stačí vám smlouva a platby na základě smlouvy. Pozor, firma může vyžadovat fakturu pro účely svého účetnictví - fakturu vystavíte jako fyzická osoba s rodným číslem nebo IČO (pokud máte živnost).

1. Zařazení příjmů - § 9 vs. § 7

Klasický dlouhodobý pronájem k bydlení patří pod § 9 zákona o daních z příjmů - daň 15 % bez sociálního a zdravotního pojištění. Krátkodobé pronájmy s doplňkovými službami (Airbnb se snídaní) finanční úřad reklasifikuje na § 7 (podnikání) s povinným pojištěním a vyšším celkovým zatížením.

2. Volba metody výdajů

Paušál 30 % (max. 600 000 Kč v 2026) je administrativně jednoduchý - žádná evidence dokladů. Skutečné výdaje vyžadují peněžní deník, ale umožňují uplatnit hypotéční úroky, odpisy, opravy, pojištění, fond oprav. Pravidlo: hypotéka + investice = skutečné výdaje, zaplacený byt bez velkých oprav = paušál.

3. Odpisy nemovitosti

Bytové domy = 5. odpisová skupina, lineárně 30 let. Vstupní cena = pořizovací cena minus hodnota pozemku (typicky 15–25 %). Roční odpis = vstupní cena / 30. Příklad: byt za 5,8 mil. minus pozemek 1,1 mil. = odpis 4,7 mil. / 30 = 156 667 Kč ročně. Odpis je nepeněžní výdaj - fakticky neplatíte, ale daňový základ snížíte.

4. Vyplnění Přílohy č. 2

Příloha č. 2 daňového přiznání = příjmy z pronájmu. Vyplníte: adresu nemovitosti, hrubé roční příjmy z nájemného (BEZ záloh na služby), výdaje (paušál NEBO skutečné), dílčí základ daně. Zálohy na služby ani jejich vyúčtování se do příjmů nedávají - jsou to průtokové položky.

5. Slevy a nezdanitelné části

Standardní slevy: poplatníka 30 840 Kč, manželka/manžel bez příjmů 24 840 Kč, dítě 15 204/22 320/27 840 Kč (1./2./3.+). Nezdanitelné části: úroky z hypotéky na vlastní bydlení do 150 000 Kč, životní pojištění a penzijní pojištění do 24 000 Kč každé, dary nad 1 000 Kč až do 15 % základu daně.

6. Zálohy na daň

Pokud daň > 30 000 Kč, vyměřují se zálohy na další rok: 40 % dvakrát ročně (15.6., 15.12.). Pokud daň > 150 000 Kč, čtvrtletně 25 %. V prvním roce pronájmu zálohy neplatíte. Lze požádat o snížení/prominutí při poklesu příjmů.

7. Optimalizace během roku

Daň se připravuje průběžně rozhodnutími o investicích. Načasujte větší opravy podle aktuální daňové situace. Hlídejte hranici 80 000 Kč pro technické zhodnocení (rozdělit nebo spojit?). U manželů zvažte změnu podílu na nemovitosti pro daňovou optimalizaci.

Závěr

Daňové přiznání z pronájmu je oblast, kde se připravenost vyplatí nejvíc. Konkrétní rozdíl mezi řádně optimalizovaným přiznáním (skutečné výdaje + odpisy + správné načasování oprav + využití slev) a improvizovaným přiznáním (paušál bez znalosti pravidel) může být u 1 bytu 8 000–25 000 Kč ročně, u 3 bytů i 50 000 Kč. Začněte tím, že si v Grento nastavíte evidenci příjmů a výdajů - software automaticky kategorizuje platby a v dubnu vám vygeneruje sestavu přímo pro Přílohu č. 2. A pokud máte víc než 2 byty nebo plánujete větší investice, najměte si daňového poradce. Cena 4 000 Kč ročně je investice, která se při správně nastavené strategii vrací několikanásobně.

Související průvodce

• První pronájem krok za krokem: kompletní průvodce 2026

  Detailní průvodce pro začínající pronajímatele v České republice. Od přípravy bytu, přes právní rámec, daně a smlouvu až po předání nájemníkovi. Aktualizováno pro rok 2026.

• Vyúčtování služeb od A do Z: kompletní průvodce 2026

  Detailní průvodce ročním vyúčtováním služeb spojených s užíváním bytu pro pronajímatele. Zákon č. 67/2013 Sb., vyhláška č. 269/2015 Sb., rozúčtovací klíče, lhůty, vzory tabulek. Aktualizováno pro 2026.

• Koupě investiční nemovitosti 2026: kompletní průvodce

  Detailní průvodce nákupem bytu na pronájem v ČR. Lokalita, financování, výpočet výnosu, due diligence, hypotéka pro investora, daňové aspekty, riziko a likvidita. Pro začínající i pokročilé investory.

Často kladené dotazy

Z příjmů z pronájmu platím sociální a zdravotní pojištění?

Ne, pokud pronajímáte podle § 9 zákona o daních z příjmů (typický dlouhodobý pronájem k bydlení). Z těchto příjmů hradíte pouze 15% daň (resp. 23 % nad limit). Sociální (29,2 %) a zdravotní (13,5 %) se platí jen z příjmů z podnikání podle § 7 - typicky krátkodobé pronájmy s doplňkovými službami.

Kdy je výhodnější paušál a kdy skutečné výdaje?

Paušál 30 % se vyplatí, pokud nemáte hypotéku, neplánujete větší opravy a chcete administrativní jednoduchost. Skutečné výdaje se vyplatí při hypotéce s vyššími úroky, větších investicích do oprav nebo modernizace, a hlavně když chcete využít odpisy stavby (až 156 000 Kč ročně z bytu za 5–6 mil.). Spočítejte si oba scénáře.

Můžu uplatnit jak paušální, tak skutečné výdaje?

Ne - pro stejný zdroj příjmů (pronájem) si vyberete vždy jen jednu metodu. Pokud máte více zdrojů příjmů (např. zaměstnání + pronájem + OSVČ), pro každý zdroj rozhodujete samostatně. Volbu lze každoročně změnit, ale s některými omezeními.

Jak vypočítám odpisy nemovitosti pro daňové výdaje?

Bytové domy patří do 5. odpisové skupiny - lineárně 30 let. Vstupní cena = pořizovací cena minus hodnota pozemku (typicky 15–25 % z celku). Roční odpis = vstupní cena / 30. Příklad: byt za 5 800 000 Kč minus pozemek 1 100 000 Kč = vstupní cena 4 700 000 Kč, roční odpis 156 667 Kč. Použijte kalkulačku na /kalkulacky/odpisy-nemovitosti.

Zálohy na služby zahrnuji do daňových příjmů?

Ne. Zálohy na služby jsou průtokové položky - pronajímatel je vybírá od nájemníka a předává dodavatelům energií. Do příjmů ani výdajů nepatří. Do přiznání zahrnujete pouze čisté nájemné (bez záloh) a případný rozdíl z ročního vyúčtování (jen pokud z něj máte zisk - to bývá výjimečné).

Kdy musím podat daňové přiznání z pronájmu?

Lhůty pro období 2025 (přiznání podávané v 2026): 1. duben 2026 papírově, 2. květen 2026 elektronicky, 1. červenec 2026 s daňovým poradcem (jeho plnou moc musíte doložit do 1. dubna). Přiznání nemusíte podávat, pokud váš celkový hrubý roční příjem ze všech zdrojů nepřesahuje 50 000 Kč - což u pronájmu nastane výjimečně.

Co když mám hypotéku na pronajímaný byt?

Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost jsou daňově uznatelný výdaj v rámci skutečných výdajů (Příloha č. 2). Splátky jistiny daňově uznatelné NEJSOU - to není výdaj, ale snižování dluhu. Banka vám každoročně vystavuje formulář 25 5408 "Potvrzení o zaplacených úrocích". POZOR: úroky z hypotéky na vlastní bydlení (kde nepronajímáte) patří do nezdanitelné části hlavního formuláře, ne do přílohy 2.

Musí mít každý pronajímatel datovou schránku?

Od roku 2023 mají všechny fyzické osoby aktivní datové schránky podle zákona č. 261/2021 Sb. (pokud již měli živnostenské oprávnění; ostatním byly aktivovány postupně). Pokud máte aktivní datovou schránku, MUSÍTE podávat daňové přiznání elektronicky - papírové podání bude akceptováno jen výjimečně. Stav vaší schránky ověříte na chcidatovku.cz.

Vyplatí se mi daňový poradce?

Pro pronájem 1–2 bytů s paušálním režimem si zvládnete přiznání sami za 2–4 hodiny. Pro pronájem 3+ bytů, při skutečných výdajích s odpisy, nebo při více zdrojích příjmů (zaměstnání + pronájem + OSVČ) doporučujeme poradce (cena 2 500–6 000 Kč). Bonus: prodloužení lhůty do 1. července a odpovědnost poradce za správnost.

Kolik daní zaplatím z bytu, který pronajímám za 18 000 Kč/měsíc?

Hrubý roční příjem 216 000 Kč. Při paušálu 30 %: výdaje 64 800 Kč, dílčí základ 151 200 Kč, daň 15 % = 22 680 Kč (před slevami). Po slevě poplatníka (30 840 Kč) může být daň nulová, pokud nemáte jiné zdaněné příjmy. Při zaměstnání s vyšší mzdou se sleva poplatníka už uplatnila - pak daň z pronájmu je celých 22 680 Kč. Při skutečných výdajích včetně odpisů typicky o 5 000–15 000 Kč méně.

Co když nemám doklady o všech výdajích?

Skutečné výdaje musíte prokázat - bez dokladů je nemůžete uplatnit. Pokud nemáte doklady na všechny výdaje, srovnejte je s paušálem 30 % a vyberte výhodnější. Tip pro budoucnost: založte si elektronickou složku (cloud, e-mail) a každý paragon vyfoťte hned na místě. Software jako Grento umožňuje nahrávání dokladů přímo k jednotlivým platbám.

Co když pronajímám byt jen část roku?

Daníte poměrnou část. Příklad: byt pronajímán od 1. července, hrubý roční nájem by byl 216 000 Kč, ale skutečně 6 měsíců = 108 000 Kč. Paušál 30 % = 32 400 Kč, dílčí základ 75 600 Kč. Odpisy se uplatňují za celý rok (nezáleží na obsazenosti) - pokud byl byt zařazen do majetku už dříve. Při zařazení do majetku v průběhu roku se uplatní poloviční odpis (otázka výkladu).

Vyzkoušejte Grento zdarma

Vše z tohoto průvodce zvládnete efektivněji s Grento. 14denní zkušební verze zdarma, bez nutnosti karty.

Začít zdarma · Prohlédnout šablony