Как рассчитать доходность недвижимости и доход от аренды
Начните с разделения валовой и чистой доходности. Валовая доходность использует годовую арендную плату, деленную на цену покупки или текущую рыночную стоимость. Чистая доходность идет дальше и вычитает текущие операционные расходы и резерв на простой перед делением на стоимость. Соберите реалистичные данные: достижимую годовую аренду, стоимость объекта, коммунальные и сервисные платежи, страхование, налоги на имущество, плановое обслуживание, вознаграждение управляющей компании и резерв на простой. Держите все показатели в годовом выражении и в едином формате, чтобы калькулятор показывал корректное сравнение на одинаковой основе.
Решите, как учитывать финансирование. Многие инвесторы оставляют чистую доходность сосредоточенной на самом объекте и исключают финансирование, а эффект рычага оценивают отдельной метрикой cash-on-cash. Если вы моделируете финансирование, включайте проценты как расход, снижающий денежную отдачу, тогда как погашение основного долга меняет ваш собственный капитал, а не доходность объекта. Такое разделение помогает корректно сравнивать сделки при разных условиях кредитов и при этом понимать реальные денежные результаты.
Проведите стресс-тест цифр. Сверьте аренду с локальными объявлениями и действующими договорами, усредните нерегулярные расходы за несколько лет и добавьте реалистичный резерв на простой. Сравните валовые и чистые результаты, чтобы увидеть, как расходы меняют доходность. Если вы управляете арендой в Grento, порядок в объектах, единицах, арендаторах, договорах, платежах и обслуживании помогает сделать ваши предположения по доходности близкими к повседневной реальности.
Как рассчитать валовую арендную доходность?
Разделите годовую арендную плату на цену покупки объекта или его текущую рыночную стоимость и выразите результат в процентах. Ориентируйтесь на реально достижимую аренду, а не на самую высокую цену из объявлений. Для валовой доходности не вычитайте расходы и простой. Сохраняйте одинаковую временную и валютную базу для аренды и стоимости.
Какие расходы включать в чистую доходность?
Включайте ежегодные операционные расходы: сервисные и коммунальные платежи, страховку, налоги на имущество, плановое обслуживание, мелкий ремонт, коммунальные услуги, оплачиваемые арендодателем, и плату za управление. Добавьте резерв на простой. Исключайте капитальные улучшения и расходы на покупку или продажу, их лучше учитывать отдельно в анализе ROI или общей доходности за период владения.
Следует ли учитывать платежи по ипотеке в чистой доходности?
Для корректной чистой доходности объекта многие инвесторы исключают финансирование, чтобы доходности были сопоставимы между сделками. Чтобы увидеть влияние рычага, рассчитайте отдельную метрику cash-on-cash, где проценты учитываются как расход. Погашение основного долга снижает кредит и наращивает собственный капитал, влияет на денежный поток, но обычно не считается операционным расходом.
Какая арендная доходность считается хорошей?
Это зависит от рыночного риска, локации, состояния объекта, спроса со стороны арендаторов, ожидаемого роста и того, насколько активно вы хотите действовать как арендодатель. Сравнивайте чистую доходность схожих объектов в том же районе и сопоставляйте ее с вашими затратами на финансирование и толерантностью к риску. Учитывайте также альтернативные инвестиции со сравнимым риском.
В чем разница между доходностью и ROI?
Доходность это ежегодный показатель дохода по отношению к стоимости и он лучше всего подходит для сравнения эффективности дохода по разным объектам. ROI отражает совокупную отдачу за период, включая доход, прирост стоимости, транзакционные издержки и эффект финансирования. Доходность это снимок текущей доходности, а ROI показывает весь инвестиционный путь.