Głosowanie per rollam w SVJ: Jak prawidłowo podejmować decyzje poza zebraniem

Kompletny przewodnik po pisemnym głosowaniu właścicieli w SVJ. Kiedy go używać, jakie są wymagania i jak uniknąć nieważności.

> Ważne: zakres prawa czeskiego. Ten artykuł dotyczy nieruchomości i przepisów Republiki Czeskiej, a nie prawa polskiego. Terminy, kwoty, podatki i wymogi techniczne należy sprawdzić według aktualnego czeskiego prawa, roku podatkowego, gminy, typu urządzenia i umowy. > > Trzy miesiące zaległości nie oznaczają automatycznego rozwiązania najmu. Mogą być szczególnie poważnym naruszeniem uzasadniającym rozwiązanie bez zachowania terminu dopiero po wezwaniu do usunięcia naruszenia i spełnieniu wymogów § 2291 czeskiego kodeksu cywilnego. Trzymiesięczne wypowiedzenie jest odrębną drogą ustawową, a wypowiedzenie, jego powód i forma wymagają weryfikacji. Przy rozliczeniu usług czteromiesięczny termin na doręczenie rozliczenia oraz odrębne 30-dniowe terminy proceduralne nie tworzą powszechnego 30-dniowego terminu zapłaty. Opłata 50 CZK za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia wynika z warunków ustawy nr 67/2013 Coll. i nie jest automatycznym miesięcznym limitem. > > Kaucja jest ograniczona do trzykrotności miesięcznego czynszu na mocy § 2254. Nie ma ogólnego ustawowego obowiązku osobnego rachunku ani jednolitego terminu zwrotu 30 dni, a odsetki i rozliczenie zależą od właściwej reguły oraz umowy. Zasada podwyżki czynszu do 20% w ciągu trzech lat nie jest corocznym ani automatycznym uprawnieniem. Przy podatkach decydują faktyczna działalność, rozróżnienie najmu i usług zakwaterowania oraz aktualne progi, a nie liczba lokali. Dla liczników i ogrzewania należy sprawdzić aktualne zasady UNMZ i MMR, ponieważ okres 5 lat dla liczników wody oraz zakres składnika podstawowego 40%, 50% lub 60% nie tworzą uniwersalnej reguły dla każdego urządzenia i budynku. > > Od 1 stycznia 2026 r. limity drobnych napraw wskazane w aktualnych przepisach wynoszą 1 500 CZK na naprawę i 150 CZK/m² rocznie, z zastrzeżeniem kategorii i przepisów przejściowych. Obowiązek PENB, ubezpieczenie, retencja danych i obowiązki wobec cudzoziemców zależą od faktów i wyjątków. Przykłady rynkowe nie są gwarancją prawną ani podatkową. Ten materiał nie zastępuje porady czeskiego prawnika, doradcy podatkowego, księgowego, rzeczoznawcy ani właściwego urzędu.

Zwołanie zebrania właścicieli, na które przyjdzie większość, jest czasami trudniejsze niż zdobycie biletów na Kabáty. Ludzie pracują, podróżują, nie mają czasu ani zainteresowania. A ty potrzebujesz zatwierdzić naprawę dachu. Na szczęście istnieje rozwiązanie – głosowanie per rollam, czyli podejmowanie decyzji poza zebraniem.

W tym artykule pokażę ci, jak prawidłowo przeprowadzić głosowanie per rollam, aby było ważne i nikt nie mógł go zakwestionować.

Co to jest głosowanie per rollam

Per rollam (z łaciny "obiegowo") to sposób podejmowania decyzji, w którym właściciele głosują pisemnie poza posiedzeniem zebrania. Każdy otrzymuje propozycję uchwały i wyraża swój głos (za/przeciw/wstrzymuję się) na karcie do głosowania.

Kiedy go używać

Zebranie nie jest zdolne do podejmowania uchwał (mało właścicieli)
Pilna sprawa, która nie znosi zwłoki
Prosta decyzja, która nie wymaga dyskusji
Właściciele są trudno dostępni (cudzoziemcy, zajęci)

Kiedy go NIE UŻYWAĆ

Skomplikowane tematy wymagające dyskusji
Kontrowersyjne decyzje z oczekiwanymi zastrzeżeniami
Sprawy, w których ważny jest konflikt poglądów

Podstawa prawna

Kodeks cywilny § 1213

Umożliwia podejmowanie decyzji poza posiedzeniem, jeśli statut nie wyklucza tego.

Statut SVJ

Kluczowe jest, co mówią twoje statuty:

Statut zezwala na per rollam: Możesz go użyć bez ograniczeń
Statut zakazuje per rollam: Nie można go użyć
Statut milczy: Można go użyć z ograniczeniami (patrz poniżej)

Ograniczenia w przypadku milczenia statutu

Jeśli statut nie reguluje per rollam, obowiązuje regulacja ustawowa:

Można go użyć, jeśli zebranie nie odbywa się w celu omówienia sprawy
Termin głosowania wynosi 15 dni od doręczenia propozycji

Procedura krok po kroku

Krok 1: Przygotowanie propozycji

Propozycja uchwały musi zawierać:

Dokładne brzmienie propozycji (co jest zatwierdzane)
Uzasadnienie (dlaczego)
Materiały (budżet, oferty, dokumenty)
Termin głosowania
Sposób doręczenia kart do głosowania

Przykład propozycji: "Zebranie właścicieli lokali SVJ Lipová 15 zatwierdza przeprowadzenie naprawy pokrycia dachowego według oferty firmy XY s.r.o. za cenę 450 000 CZK w tym VAT. Naprawa będzie finansowana z funduszu remontowego."

Krok 2: Przygotowanie karty do głosowania

Karta do głosowania zawiera:

Nazwę SVJ
Numer lokalu właściciela
Brzmienie propozycji uchwały
Opcje głosowania (ZA / PRZECIW / WSTRZYMUJĘ SIĘ)
Datę i podpis właściciela
Termin złożenia

Wzór karty do głosowania:

KARTA DO GŁOSOWANIA SVJ Lipová 15, NIP: 12345678 Lokal nr: _______ Właściciel: _______

Propozycja uchwały: "Zatwierdza się naprawę pokrycia dachowego według oferty firmy XY za 450 000 CZK."

Moje głosowanie (zakreśl jedną opcję):

ZA
PRZECIW
WSTRZYMUJĘ SIĘ

Data: _______ Podpis: _______

Termin doręczenia: do 15. 3. 2025 Sposób doręczenia: skrzynka w budynku lub e-mail do zarządu

Krok 3: Doręczenie właścicielom

Sposoby doręczenia:

Pocztą z potwierdzeniem odbioru
Osobiście za pokwitowaniem
E-mailem (jeśli statut na to pozwala)
Wrzucenie do skrzynek (z dokumentacją)

Ważne: Zachowaj dowód doręczenia dla każdego właściciela.

Krok 4: Zbieranie kart do głosowania

Termin głosowania:

Minimum 15 dni (termin ustawowy)
Statut może określić dłuższy termin
Po upływie terminu głosowanie zostaje zamknięte

Kto nie odpowie: Uznaje się za osobę, która nie głosowała (nie jest liczony).

Krok 5: Ocena wyników

Liczenie głosów: Zgodnie z udziałem w częściach wspólnych (tak jak na zebraniu).

Kiedy uchwała jest przyjęta: Większość głosów wszystkich właścicieli (nie tylko tych, którzy głosowali).

Przykład:

Łącznie 100 % głosów (10 właścicieli)
Głosowało 8 właścicieli (80 %)
ZA: 6 właścicieli z 55 % udziałem
PRZECIW: 2 właściciele z 25 % udziałem
Uchwała jest przyjęta (55 % > 50 %)

Krok 6: Ogłoszenie wyników

W ciągu 15 dni po zakończeniu głosowania:

Poinformuj na piśmie wszystkich właścicieli o wynikach
Podaj liczbę głosów za/przeciw
Ogłoś, czy uchwała została przyjęta

Specyficzne sytuacje

Per rollam po nieudanym zebraniu

Sytuacja: Zebranie nie było zdolne do podejmowania uchwał.

Procedura:

Stwierdzenie braku zdolności do podejmowania uchwał (protokół)
W ciągu 30 dni rozpocznij per rollam
Głosuje się nad tymi samymi punktami programu

Per rollam z wieloma propozycjami

Sytuacja: Głosujesz nad wieloma uchwałami jednocześnie.

Procedura:

Każda uchwała ma własne głosowanie
Właściciel może głosować inaczej w każdej sprawie
Oceń oddzielnie

Zmiana głosu

Sytuacja: Właściciel chce zmienić swój głos.

Zasada:

Można zmienić do upływu terminu
Obowiązuje ostatni doręczony głos
Udokumentuj datę doręczenia

Częste błędy i jak ich unikać

Błąd 1: Statut zakazuje per rollam

Problem: Głosowanie jest nieważne.

Rozwiązanie: Sprawdź statut przed rozpoczęciem. Ewentualnie najpierw zmień statut.

Błąd 2: Niejasne brzmienie propozycji

Problem: Właściciele nie wiedzą, nad czym głosują.

Rozwiązanie: Formułuj propozycję jasno i jednoznacznie. Dołącz materiały.

Błąd 3: Niewystarczający termin

Problem: Głosowanie może być kwestionowane.

Rozwiązanie: Przestrzegaj minimum 15 dni. Lepiej dać więcej.

Błąd 4: Brak dowodu doręczenia

Problem: Właściciel twierdzi, że nie otrzymał propozycji.

Rozwiązanie: Doręczaj w sposób udokumentowany (potwierdzenie odbioru, podpis).

Błąd 5: Błędne liczenie głosów

Problem: Liczysz według liczby właścicieli zamiast udziałów.

Rozwiązanie: Głosy liczy się według udziałów w częściach wspólnych.

Per rollam vs. zebranie

Kryterium	Zebranie	Per rollam
Dyskusja	Tak	Nie
Szybkość decyzji	Natychmiastowa	15+ dni
Uczestnictwo	Wymagana obecność	Pisemnie
Odpowiednie dla	Skomplikowane tematy	Proste decyzje
Pewność prawna	Wysoka	Średnia

Elektroniczne per rollam

Czy można głosować e-mailem?

Tak, jeśli:

Statut to umożliwia
Zapewniona jest identyfikacja właściciela
Istnieje udokumentowany zapis

Systemy głosowania online

Nowoczesne oprogramowanie umożliwia:

Rozesłanie propozycji e-mailem
Głosowanie przez interfejs internetowy
Automatyczne liczenie głosów
Archiwizację z czasowymi znacznikami

Zalety:

Szybkość i wygoda
Niższe ryzyko błędów
Przejrzysty proces

Dokumentacja per rollam

Co archiwizować

Propozycja uchwały z materiałami
Lista właścicieli z udziałami
Dowód doręczenia każdemu właścicielowi
Wszystkie karty do głosowania
Ocena wyników
Ogłoszenie wyniku

Jak długo przechowywać

Minimum 10 lat lub do przedawnienia (co najmniej 3 lata od decyzji).

Podsumowanie: Lista kontrolna per rollam

Przygotowanie:

[ ] Sprawdzić, czy statut zezwala na per rollam
[ ] Przygotować jasną propozycję uchwały
[ ] Przygotować karty do głosowania
[ ] Określić termin (min. 15 dni)

Realizacja:

[ ] Doręczyć wszystkim właścicielom w sposób udokumentowany
[ ] Zebrać karty do głosowania
[ ] Po upływie terminu zamknąć głosowanie

Ocena:

[ ] Policz głosy według udziałów
[ ] Określić, czy uchwała została przyjęta
[ ] W ciągu 15 dni ogłosić wyniki
[ ] Archiwizować wszystkie dokumenty

Głosowanie per rollam to doskonałe narzędzie w sytuacjach, gdy właściciele nie mogą się spotkać. Ale tylko jeśli przeprowadzisz je prawidłowo – w przeciwnym razie ryzykujesz nieważność uchwały i problemy z jej egzekwowaniem.