Daně z pronájmu nemovitostí: Kompletní průvodce pro rok 2025

Pronájem nemovitosti je skvělý zdroj pasivního příjmu, ale s ním přichází i povinnost správně odvádět daně. Mnoho pronajímatelů přichází o tisíce korun ročně kvůli neznalosti daňových pravidel, nevyužitým odpočtům nebo chybně vyplněnému přiznání. V tomto průvodci vám krok za krokem vysvětlíme, jak správně zdanit příjmy z pronájmu v roce 2025, jaké výdaje si můžete odečíst a jak se vyhnout pokutám od finančního úřadu.

Základní přehled: Co musíte zdanit

Příjmy z pronájmu jako § 9 zákona o daních z příjmů

Příjmy z pronájmu nemovitostí se v České republice zdaňují podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Jedná se o samostatnou kategorii příjmů, která zahrnuje:

• Nájemné z bytů a domů
• Nájemné z nebytových prostor (kanceláře, sklady, garáže)
• Nájemné z pozemků
• Příjmy z podnájmu (pokud jste sami nájemcem)

Co se počítá jako příjem

Do zdanitelných příjmů z pronájmu patří veškeré platby, které od nájemce obdržíte jako nájemné. Nezapočítávají se však zálohy na služby (elektřina, voda, teplo, odpad), pokud je přeúčtováváte dodavatelům v původní výši.

Pozor: Pokud nájemce hradí opravy nebo investice do nemovitosti místo nájemného, jedná se o nepeněžní příjem, který musíte rovněž zdanit.

Kdy nemusíte podávat přiznání

Přiznání k dani z příjmů nemusíte podávat, pokud vaše roční příjmy z pronájmu (a další vedlejší příjmy) nepřesáhnou 50 000 Kč. Tato hranice platí pro součet všech příjmů mimo zaměstnanecký poměr.

Sazby daně z příjmů v roce 2025

Progresivní zdanění

Od roku 2024 platí v České republice dvě sazby daně z příjmů fyzických osob:

• 15 % ze základu daně do 36násobku průměrné mzdy (cca 1 582 812 Kč ročně pro rok 2025)
• 23 % z části základu daně přesahující tento limit

Praktický dopad pro pronajímatele

Pro většinu pronajímatelů, kteří mají příjmy z pronájmu jako vedlejší zdroj příjmů, bude platit sazba 15 %. Zvýšená sazba 23 % se uplatní pouze v případě, kdy součet všech vašich příjmů (zaměstnání + pronájem + další) překročí zmíněný limit.

Příklad: Pronajímáte byt za 18 000 Kč měsíčně. Roční příjem z pronájmu činí 216 000 Kč. Po odečtení paušálních výdajů (30 %) je základ daně 151 200 Kč. Daň při sazbě 15 % = 22 680 Kč.

Paušální výdaje vs. skutečné výdaje

Paušální výdaje (30 %)

Nejjednodušší způsob, jak snížit základ daně, je využití paušálních výdajů. U příjmů z pronájmu činí paušální výdaje 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně.

Výhody paušálních výdajů:

• Nemusíte evidovat jednotlivé výdaje
• Nemusíte schovávat účtenky a faktury
• Jednoduchý výpočet
• Méně administrativy

Nevýhody:

• Pokud jsou vaše skutečné výdaje vyšší než 30 %, přicházíte o peníze
• Nemůžete uplatňovat odpisy nemovitosti
• Nemůžete odečítat úroky z hypotéky

Příklad výpočtu s paušálem:

• Roční příjem z pronájmu: 240 000 Kč
• Paušální výdaje (30 %): 72 000 Kč
• Základ daně: 168 000 Kč
• Daň (15 %): 25 200 Kč

Skutečné výdaje

Pokud investujete do nemovitosti, splácíte hypotéku nebo máte vysoké provozní náklady, může být výhodnější uplatňovat skutečné výdaje.

Co si můžete odečíst:

• Odpisy nemovitosti (rovnoměrné nebo zrychlené)
• Úroky z hypotečního úvěru
• Pojištění nemovitosti
• Opravy a údržba (malování, výměna kohoutků, oprava střechy)
• Daň z nemovitých věcí
• Poplatky správci nemovitosti
• Cestovní náklady související s pronájmem
• Právní služby a účetnictví
• Inzerce a marketing
• Odpisy vybavení (nábytek, spotřebiče)
• Provize realitní kanceláři

Příklad výpočtu se skutečnými výdaji:

• Roční příjem z pronájmu: 240 000 Kč
• Odpisy nemovitosti: 85 000 Kč
• Úroky z hypotéky: 45 000 Kč
• Pojištění: 8 000 Kč
• Opravy: 25 000 Kč
• Daň z nemovitosti: 3 500 Kč
• Ostatní: 5 000 Kč
• Skutečné výdaje celkem: 171 500 Kč
• Základ daně: 68 500 Kč
• Daň (15 %): 10 275 Kč

V tomto případě ušetříte na dani téměř 15 000 Kč oproti paušálním výdajům.

Jak se rozhodnout

Paušální výdaje se vyplatí, pokud:

• Nemovitost je splacená (žádné úroky z hypotéky)
• Nemovitost je v dobrém stavu (minimální opravy)
• Nechcete vést evidenci výdajů
• Vaše skutečné výdaje jsou nižší než 30 % příjmů

Skutečné výdaje se vyplatí, pokud:

• Splácíte hypotéku s vysokými úroky
• Provádíte rozsáhlé opravy nebo rekonstrukce
• Máte novou nemovitost s vysokými odpisy
• Vaše skutečné výdaje přesahují 30 % příjmů

Odpisy nemovitosti

Co jsou odpisy

Odpisy představují postupné uplatňování pořizovací ceny nemovitosti do nákladů. Nemovitost se neodepíše najednou, ale postupně po dobu její životnosti.

Odpisové skupiny

Bytové a nebytové budovy spadají do 5. nebo 6. odpisové skupiny:

• 5. odpisová skupina (30 let): budovy pro bydlení, byty
• 6. odpisová skupina (50 let): administrativní budovy, hotely, obchodní centra

Rovnoměrné vs. zrychlené odpisy

Rovnoměrné odpisy:

• Stejná částka každý rok
• 5. skupina: 1. rok 1,4 %, další roky 3,4 %
• Jednodušší výpočet

Zrychlené odpisy:

• Vyšší odpisy v prvních letech
• Postupně se snižují
• Výhodné na začátku pronájmu

Příklad (byt v hodnotě 3 000 000 Kč, 5. skupina, rovnoměrné):

• 1. rok: 42 000 Kč (1,4 %)
• 2.–30. rok: 102 000 Kč ročně (3,4 %)

Důležité pravidlo

Odpisy můžete uplatňovat pouze při skutečných výdajích, nikoli při paušálních. Odpisy nelze uplatnit zpětně za roky, kdy jste je neuplatňovali.

Termíny a formuláře

Kdy podat přiznání

• 31. března 2025 (resp. první pracovní den po tomto datu, tedy 1. dubna 2025) pro přiznání za rok 2024 podané v papírové formě
• 2. května 2025 pro elektronické podání přes datovou schránku nebo portál MOJE daně
• 1. července 2025 pokud přiznání podáváte prostřednictvím daňového poradce

Jaký formulář použít

Pro přiznání příjmů z pronájmu použijte Přiznání k dani z příjmů fyzických osob (formulář 25 5405). Příjmy z pronájmu vyplníte do Přílohy č. 2 (příjmy podle § 9).

Co budete potřebovat

• Přehled příjmů z pronájmu za celý rok
• Nájemní smlouvy
• Doklady o výdajích (pokud uplatňujete skutečné)
• Odpisy nemovitosti (odpisový plán)
• Potvrzení o zaplacených úrocích z hypotéky
• Potvrzení o zaplacené dani z nemovitosti

Zálohy na daň

Pokud vaše poslední daňová povinnost přesáhla 30 000 Kč, musíte platit zálohy na daň:

• 30 000–150 000 Kč: pololetní zálohy (40 % poslední daňové povinnosti)
• Nad 150 000 Kč: čtvrtletní zálohy (25 % poslední daňové povinnosti)

DPH a pronájem

Kdy se registrovat k DPH

Pokud vaše příjmy z pronájmu (a dalších ekonomických činností) přesáhnou 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců, máte povinnost se registrovat jako plátce DPH.

Pronájem a DPH

• Pronájem bytů je od DPH osvobozen (§ 56a zákona o DPH) bez ohledu na to, zda jste plátce
• Pronájem nebytových prostor plátcům DPH lze zdanit (21 %), pokud se tak rozhodnete
• Krátkodobý pronájem (do 48 hodin) podléhá DPH vždy

Dobrovolná registrace

V některých případech se může vyplatit dobrovolná registrace k DPH, zejména pokud:

• Pronajímáte nebytové prostory plátcům DPH
• Provádíte rozsáhlé rekonstrukce (nárok na odpočet DPH ze stavebních prací)

Sociální a zdravotní pojištění

Pronájem podle § 9

Příjmy z pronájmu podle § 9 nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. To je významná výhoda oproti příjmům ze živnosti (§ 7).

Pozor na § 7

Pokud pronajímáte nemovitost v rámci živnostenského podnikání (např. poskytujete doplňkové služby jako úklid, praní prádla, snídaně), jedná se o příjem z podnikání podle § 7. V takovém případě:

• Platíte sociální pojištění (29,2 % ze základu)
• Platíte zdravotní pojištění (13,5 % ze základu)
• Můžete uplatňovat vyšší paušální výdaje (60 %)

Hranice mezi § 7 a § 9

§ 9 (pronájem):

• Pouhé přenechání nemovitosti k užívání
• Bez doplňkových služeb
• Bez sociálního a zdravotního pojištění

§ 7 (podnikání):

• Aktivní poskytování služeb (Airbnb s úklidem, recepce)
• S doplňkovými službami
• Se sociálním a zdravotním pojištěním

Nejčastější chyby pronajímatelů

Chyba 1: Nezdanění příjmu z pronájmu

Některé pronajímatelé si myslí, že pokud nemají živnostenský list, nemusí příjmy z pronájmu danit. To je mylná představa. Finanční úřad může zjistit příjmy z pronájmu z katastru nemovitostí, z údajů od nájemců nebo z bankovních výpisů.

Sankce: Pokuta za nepodání daňového přiznání činí minimálně 1 000 Kč, při vyšším doměrku až 5 % z doměřené daně za každý den prodlení plus penále 20 % z doměřené částky.

Chyba 2: Zahrnutí záloh na služby do příjmů

Zálohy na služby (energie, voda, teplo), které přeúčtováváte dodavatelům, nejsou vaším příjmem a neměly by být zahrnuty do základu daně. Pokud je omylem zahrnete, zbytečně zvýšíte svůj základ daně.

Chyba 3: Nesprávné uplatnění výdajů

Nelze kombinovat paušální a skutečné výdaje u různých nemovitostí. Pokud máte více pronajímaných nemovitostí, musíte u všech uplatnit buď paušální, nebo skutečné výdaje.

Chyba 4: Zapomenutí na daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí je samostatná daň, kterou musíte platit bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímáte. Přiznání se podává do 31. ledna, daň se platí do 31. května (případně ve dvou splátkách).

Chyba 5: Chybějící evidence

I při paušálních výdajích musíte vést evidenci příjmů. Doporučujeme uchovávat:

• Nájemní smlouvy
• Výpisy z účtu (příchozí platby nájemného)
• Předávací protokoly
• Korespondenci s nájemci

Chyba 6: Pozdní podání přiznání

Za každý den prodlení po uplynutí lhůty hrozí pokuta 0,05 % z daně (minimálně 500 Kč, maximálně 5 % z daně). Navíc za pozdní zaplacení daně se účtuje úrok z prodlení ve výši repo sazby ČNB + 8 procentních bodů.

Praktický příklad: Kompletní výpočet daně

Situace

Pan Novák vlastní byt 2+kk v Praze, který pronajímá za 20 000 Kč měsíčně. Byt koupil za 4 000 000 Kč, splácí hypotéku s ročními úroky 60 000 Kč. V roce 2024 provedl opravu koupelny za 45 000 Kč.

Varianta A: Paušální výdaje

• Roční příjem: 240 000 Kč
• Paušální výdaje (30 %): 72 000 Kč
• Základ daně: 168 000 Kč
• Daň (15 %): 25 200 Kč

Varianta B: Skutečné výdaje

• Roční příjem: 240 000 Kč
• Odpisy (5. sk., rovnoměrné, 2. rok): 136 000 Kč
• Úroky z hypotéky: 60 000 Kč
• Pojištění nemovitosti: 6 000 Kč
• Oprava koupelny: 45 000 Kč
• Daň z nemovitosti: 4 200 Kč
• Skutečné výdaje celkem: 251 200 Kč
• Základ daně: 0 Kč (výdaje převyšují příjmy)
• Daň: 0 Kč
• Daňová ztráta k převedení: 11 200 Kč

V tomto případě pan Novák díky skutečným výdajům neplatí žádnou daň a navíc může daňovou ztrátu uplatnit v následujících 5 letech.

Tipy pro optimalizaci daní

1. Každý rok porovnejte obě metody

Před podáním přiznání si spočítejte obě varianty a zvolte tu výhodnější. Mezi roky můžete metodu měnit.

2. Plánujte investice

Pokud plánujete větší opravu nebo rekonstrukci, zvažte načasování tak, abyste maximalizovali daňový efekt. V roce velké investice se vyplatí skutečné výdaje.

3. Evidujte vše

I pokud aktuálně využíváte paušální výdaje, evidujte skutečné náklady. Můžete tak snadno porovnat a případně přejít na skutečné výdaje.

4. Využijte daňového poradce

Investice 3 000–5 000 Kč do daňového poradce se může vrátit mnohonásobně. Navíc získáte prodlouženou lhůtu pro podání přiznání do 1. července.

5. Nezapomeňte na slevy na dani

I při příjmech z pronájmu můžete uplatňovat standardní slevy na dani:

• Sleva na poplatníka: 30 840 Kč ročně
• Sleva na manžela/manželku bez příjmů
• Daňové zvýhodnění na děti

Shrnutí

Zdanění příjmů z pronájmu nemusí být složité, pokud znáte základní pravidla:

• Příjmy z pronájmu se daní sazbou 15 % nebo 23 %
• Můžete uplatnit paušální výdaje 30 % nebo skutečné výdaje
• Příjmy z pronájmu podle § 9 nepodléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění
• Přiznání podávejte do 31. března (papírově) nebo 2. května (elektronicky)
• Veďte evidenci příjmů a uchovávejte doklady minimálně 3 roky

Správná daňová optimalizace vám může ušetřit desítky tisíc korun ročně. Investujte čas do pochopení pravidel nebo svěřte přiznání odborníkovi.

Jak vám pomůže Grento

Grento je nejkomplexnější česká platforma pro správu nemovitostí, která vám pomůže s přehledem příjmů a výdajů pro daňové přiznání. Automatické reporty a export dat pro účetní vám ušetří hodiny práce. Vyzkoušejte Grento zdarma a přesvědčte se sami.