Hlasování per rollam v SVJ: Jak správně rozhodovat mimo shromáždění

Svolat shromáždění vlastníků, kde přijde většina, je někdy těžší než sehnat vstupenky na Kabáty. Lidé pracují, cestují, nemají čas nebo zájem. A vy potřebujete schválit opravu střechy. Naštěstí existuje řešení – hlasování per rollam, tedy rozhodování mimo shromáždění.

V tomto článku vám ukážu, jak per rollam správně provést, aby bylo platné a nikdo ho nemohl napadnout.

Co je hlasování per rollam

Per rollam (z latiny "oběžníkem") je způsob rozhodování, kdy vlastníci hlasují písemně mimo zasedání shromáždění. Každý dostane návrh usnesení a vyjádří svůj hlas (pro/proti/zdržuji se) na hlasovacím lístku.

Kdy ho použít

• Shromáždění není usnášeníschopné (málo vlastníků)
• Naléhavá záležitost, která nesnese odkladu
• Jednoduché rozhodnutí, které nevyžaduje diskuzi
• Vlastníci jsou těžko dostupní (cizinci, zaneprázdnění)

Kdy ho NEPOUŽÍVAT

• Složitá témata vyžadující diskuzi
• Konfliktní rozhodnutí s očekávanými námitkami
• Věci, kde je důležitý názorový střet

Právní základ

Občanský zákoník § 1213

Umožňuje rozhodování mimo zasedání, pokud to stanovy nevylučují.

Stanovy SVJ

Klíčové je, co říkají vaše stanovy:

• Stanovy per rollam umožňují: Můžete ho použít bez omezení
• Stanovy per rollam zakazují: Nelze použít
• Stanovy mlčí: Lze použít s omezeními (viz níže)

Omezení při mlčení stanov

Pokud stanovy per rollam neupravují, platí zákonná úprava:

• Lze použít, pokud se shromáždění nesejde k projednání záležitosti
• Lhůta pro hlasování je 15 dní od doručení návrhu

Postup krok za krokem

Krok 1: Příprava návrhu

Návrh usnesení musí obsahovat:

• Přesné znění návrhu (co se schvaluje)
• Důvodovou zprávu (proč)
• Podklady (rozpočet, nabídky, dokumenty)
• Lhůtu pro hlasování
• Způsob doručení hlasovacích lístků

Příklad návrhu: "Shromáždění vlastníků jednotek SVJ Lipová 15 schvaluje provedení opravy střešní krytiny dle nabídky firmy XY s.r.o. za cenu 450 000 Kč včetně DPH. Oprava bude financována z fondu oprav."

Krok 2: Příprava hlasovacího lístku

Hlasovací lístek obsahuje:

• Název SVJ
• Číslo jednotky vlastníka
• Znění návrhu usnesení
• Možnosti hlasování (PRO / PROTI / ZDRŽUJI SE)
• Datum a podpis vlastníka
• Lhůtu pro odevzdání

Vzor hlasovacího lístku:

HLASOVACÍ LÍSTEK SVJ Lipová 15, IČO: 12345678 Jednotka č.: _______ Vlastník: _______

Návrh usnesení: "Schvaluje se oprava střešní krytiny dle nabídky firmy XY za 450 000 Kč."

Mé hlasování (zakřížkujte jednu možnost):

• PRO
• PROTI
• ZDRŽUJI SE

Datum: _______ Podpis: _______

Lhůta pro doručení: do 15. 3. 2025 Způsob doručení: schránka v domě nebo e-mail výboru

Krok 3: Doručení vlastníkům

Způsoby doručení:

• Poštou s doručenkou
• Osobně proti podpisu
• E-mailem (pokud stanovy umožňují)
• Vhozením do schránek (s dokumentací)

Důležité: Uchovejte doklad o doručení každému vlastníkovi.

Krok 4: Sběr hlasovacích lístků

Lhůta pro hlasování:

• Minimálně 15 dní (zákonná lhůta)
• Stanovy mohou stanovit delší lhůtu
• Po uplynutí lhůty se hlasování uzavírá

Kdo neodpoví: Považuje se za člověka, který nehlasoval (nezapočítává se).

Krok 5: Vyhodnocení výsledků

Počítání hlasů: Podle podílu na společných částech (stejně jako na shromáždění).

Kdy je usnesení přijato: Většina hlasů všech vlastníků (ne jen těch, co hlasovali).

Příklad:

• Celkem 100 % hlasů (10 vlastníků)
• Hlasovalo 8 vlastníků (80 %)
• PRO: 6 vlastníků s 55 % podílem
• PROTI: 2 vlastníci s 25 % podílem
• Usnesení je přijato (55 % > 50 %)

Krok 6: Oznámení výsledků

Do 15 dnů po skončení hlasování:

• Písemně informujte všechny vlastníky o výsledku
• Uveďte počet hlasů pro/proti
• Oznamte, zda bylo usnesení přijato

Specifické situace

Per rollam po neúspěšném shromáždění

Situace: Shromáždění nebylo usnášeníschopné.

Postup:

1. Konstatujte neusnášeníschopnost (zápis)
2. Do 30 dnů zahajte per rollam
3. Hlasuje se o stejných bodech programu

Per rollam s více návrhy

Situace: Hlasujete o více usneseních najednou.

Postup:

• Každé usnesení má vlastní hlasování
• Vlastník může u každého hlasovat jinak
• Vyhodnocujte samostatně

Změna hlasu

Situace: Vlastník chce změnit svůj hlas.

Pravidlo:

• Lze změnit do uplynutí lhůty
• Platí poslední doručený hlas
• Dokumentujte datum doručení

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Chyba 1: Stanovy per rollam zakazují

Problém: Hlasování je neplatné.

Řešení: Před zahájením zkontrolujte stanovy. Případně nejdříve změňte stanovy.

Chyba 2: Nejasné znění návrhu

Problém: Vlastníci nevědí, o čem hlasují.

Řešení: Formulujte návrh jasně a jednoznačně. Přiložte podklady.

Chyba 3: Nedostatečná lhůta

Problém: Hlasování může být napadnutelné.

Řešení: Dodržte minimálně 15 dní. Raději dejte více.

Chyba 4: Chybí důkaz o doručení

Problém: Vlastník tvrdí, že návrh nedostal.

Řešení: Doručujte prokazatelně (doručenka, podpis).

Chyba 5: Špatné počítání hlasů

Problém: Počítáte podle počtu vlastníků místo podílů.

Řešení: Hlasy se počítají podle spoluvlastnických podílů na společných částech.

Per rollam vs. shromáždění

Kritérium	Shromáždění	Per rollam
Diskuze	Ano	Ne
Rychlost rozhodnutí	Okamžité	15+ dní
Účast	Nutná přítomnost	Písemně
Vhodné pro	Složitá témata	Jednoduchá rozhodnutí
Právní jistota	Vysoká	Střední

Elektronické per rollam

Je možné hlasovat e-mailem?

Ano, pokud:

• Stanovy to umožňují
• Je zajištěna identifikace vlastníka
• Existuje prokazatelný záznam

Online hlasovací systémy

Moderní software umožňuje:

• Rozeslání návrhu e-mailem
• Hlasování přes webové rozhraní
• Automatické počítání hlasů
• Archivaci s časovými razítky

Výhody:

• Rychlost a pohodlí
• Nižší riziko chyb
• Transparentní proces

Dokumentace per rollam

Co archivovat

• Návrh usnesení s podklady
• Seznam vlastníků s podíly
• Důkaz o doručení každému vlastníkovi
• Všechny hlasovací lístky
• Vyhodnocení výsledků
• Oznámení o výsledku

Jak dlouho uchovávat

Minimálně 10 let nebo do promlčení (nejméně 3 roky od rozhodnutí).

Shrnutí: Checklist per rollam

Příprava:

• [ ] Ověřit, že stanovy per rollam umožňují
• [ ] Připravit jasný návrh usnesení
• [ ] Připravit hlasovací lístky
• [ ] Určit lhůtu (min. 15 dní)

Realizace:

• [ ] Doručit všem vlastníkům prokazatelně
• [ ] Shromáždit hlasovací lístky
• [ ] Po lhůtě uzavřít hlasování

Vyhodnocení:

• [ ] Spočítat hlasy podle podílů
• [ ] Určit, zda je usnesení přijato
• [ ] Do 15 dnů oznámit výsledky
• [ ] Archivovat veškeré dokumenty

Hlasování per rollam je skvělý nástroj pro situace, kdy se vlastníci nemohou sejít. Ale pouze pokud ho provedete správně – jinak riskujete neplatnost usnesení a problémy s jeho vymáháním.