Jak má vypadat vyúčtování služeb pro SVJ?
Specifika vyúčtování služeb ve společenství vlastníků jednotek. Co musí SVJ zahrnout a jak se liší od vyúčtování pro nájemníky.
TL;DR – Rychlá odpověď
Vyúčtování služeb pro SVJ se řídí stejnými pravidly jako pro nájemníky, ale příjemcem je vlastník jednotky (ne nájemník). SVJ musí vyúčtovat služby do 4 měsíců po skončení období. Vlastník pak případně vyúčtuje svému nájemníkovi. Specifika SVJ zahrnují fond oprav, správu domu a hlasování o způsobu rozúčtování.
Rozdíl mezi SVJ a klasickým pronájmem
Klasický pronájem
Pronajímatel (vlastník) → Nájemník Pronajímatel dostává faktury a vyúčtovává nájemníkovi.
Byt v SVJ
SVJ → Vlastník jednotky → (případně) Nájemník
- SVJ vyúčtuje služby vlastníkovi
- Vlastník (pokud pronajímá) vyúčtuje nájemníkovi
Jsou to DVA oddělené procesy. A mohou mít různé termíny.
Co SVJ vyúčtovává
Služby spojené s užíváním bytů
Tyto služby se vyúčtovávají podle zákona č. 67/2013 Sb.:
- Teplo
- Teplá voda
- Studená voda a stočné
- Elektřina společných prostor
- Úklid
- Provoz výtahu
- Odvoz odpadu
Správa domu a pozemku
Toto NENÍ služba ve smyslu zákona o službách:
- Odměna správci/předsedovi
- Pojištění domu
- Vedení účetnictví
- Revize a kontroly
- Běžná údržba
Vyúčtovává se, ale podle stanov SVJ, ne podle zákona o službách.
Fond oprav (dlouhodobá záloha)
- Příspěvky do fondu oprav
- Čerpání na opravy a rekonstrukce
- Zůstatek na účtu fondu
Fond oprav se nevyúčtovává jako služba – je to jiná kategorie. Ale SVJ o něm informuje vlastníky.
Specifika vyúčtování v SVJ
Rozhodování o způsobu rozúčtování
V SVJ o způsobu rozúčtování rozhoduje shromáždění vlastníků. Na rozdíl od nájmu, kde rozhoduje pronajímatel (v rámci zákona).
Příklad usnesení: "Shromáždění schvaluje rozúčtování nákladů na teplo v poměru 40 % základní složka podle podlahové plochy a 60 % spotřební složka podle naměřených hodnot."
Příspěvky podle spoluvlastnických podílů
Některé náklady se v SVJ hradí podle spoluvlastnického podílu (ne podle plochy bytu):
- Pojištění domu
- Správa
- Fond oprav
Pozor: Spoluvlastnický podíl nemusí odpovídat ploše bytu! Záleží na prohlášení vlastníka.
Hlasování o přeplatcích
SVJ může rozhodnout:
- Vrátit přeplatky vlastníkům
- Ponechat přeplatky ve fondu
- Započítat na zálohy dalšího roku
Rozhoduje shromáždění.
Vzor vyúčtování pro SVJ
ROČNÍ VYÚČTOVÁNÍ ZÁLOH NA SLUŽBY A SPRÁVU
Společenství vlastníků jednotek Jasná 123, Praha 4
Zúčtovací období: 1. 1. 2024 – 31. 12. 2024
VLASTNÍK JEDNOTKY:
| Jméno | Ing. Jana Malá |
| Jednotka č. | 15 (byt 3+1) |
| Podlahová plocha | 78 m² |
| Spoluvlastnický podíl | 78/1250 (6,24 %) |
| Počet osob | 2 |
A) VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB
| Služba | Celkem SVJ | Rozúčtování | Podíl | Náklady |
|---|---|---|---|---|
| Teplo – základ (40 %) | 280 000 Kč | m² | 78/1250 | 17 472 Kč |
| Teplo – spotřeba (60 %) | 420 000 Kč | měřič | 5,8 % | 24 360 Kč |
| Teplá voda | 85 000 Kč | měřič | 6,1 % | 5 185 Kč |
| Studená voda | 120 000 Kč | měřič | 5,9 % | 7 080 Kč |
| Elektřina spol. | 45 000 Kč | m² | 6,24 % | 2 808 Kč |
| Výtah – provoz | 35 000 Kč | m² | 6,24 % | 2 184 Kč |
| Úklid | 72 000 Kč | m² | 6,24 % | 4 493 Kč |
| Odpady | 18 000 Kč | osoby | 2/50 | 720 Kč |
| SLUŽBY CELKEM | 64 302 Kč |
B) NÁKLADY NA SPRÁVU DOMU
| Položka | Celkem SVJ | Rozúčtování | Podíl | Náklady |
|---|---|---|---|---|
| Odměna správci | 60 000 Kč | podíl | 6,24 % | 3 744 Kč |
| Pojištění domu | 45 000 Kč | podíl | 6,24 % | 2 808 Kč |
| Vedení účetnictví | 24 000 Kč | podíl | 6,24 % | 1 498 Kč |
| Revize (plyn, elektro) | 15 000 Kč | podíl | 6,24 % | 936 Kč |
| Běžná údržba | 35 000 Kč | podíl | 6,24 % | 2 184 Kč |
| Poplatky bance | 3 600 Kč | podíl | 6,24 % | 225 Kč |
| SPRÁVA CELKEM | 11 395 Kč |
C) FOND OPRAV
| Položka | Částka |
|---|---|
| Předpis 2024 (500 Kč/měsíc) | 6 000 Kč |
| Zaplaceno | 6 000 Kč |
| Stav fondu k 31.12.2024 | 45 000 Kč (celé SVJ: 722 000 Kč) |
Poznámka: Z fondu oprav bylo v roce 2024 čerpáno 180 000 Kč na opravu střechy.
SOUHRN
| Kategorie | Náklady | Zálohy | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| Služby | 64 302 Kč | 66 000 Kč | +1 698 Kč |
| Správa | 11 395 Kč | 12 000 Kč | +605 Kč |
| CELKEM | 75 697 Kč | 78 000 Kč | +2 303 Kč |
VÝSLEDEK VYÚČTOVÁNÍ
PŘEPLATEK: 2 303 Kč
Přeplatek bude převeden na účet vlastníka do 30. 6. 2025.
INFORMACE PRO VLASTNÍKY, KTEŘÍ PRONAJÍMAJÍ
Pokud svou jednotku pronajímáte, jste povinni provést vyúčtování služeb nájemníkovi ve lhůtě 4 měsíců od doručení tohoto vyúčtování od SVJ.
Do vyúčtování nájemníkovi zahrnujte pouze služby (část A tohoto vyúčtování), nikoliv správu domu ani fond oprav.
V Praze dne 28. 3. 2025
Za výbor SVJ: _______________
Vlastník pronajímá – co dál?
Pokud jste vlastník a byt pronajímáte:
1. Počkejte na vyúčtování od SVJ
SVJ vám musí doručit vyúčtování do 4 měsíců od konce období (do 30. 4.).
2. Připravte vyúčtování pro nájemníka
Vezměte část "Služby" z vyúčtování SVJ a vytvořte vyúčtování pro nájemníka.
POZOR: Do vyúčtování nájemníkovi NEPATŘÍ:
- Fond oprav
- Správa domu
- Pojištění
To jsou náklady vlastníka, ne služby spojené s užíváním bytu.
3. Dodržte termín
4 měsíce od doručení vyúčtování od SVJ.
Příklad:
- SVJ doručí 15. 4. 2025
- Vy doručíte nájemníkovi do 15. 8. 2025
Časté problémy v SVJ
1. SVJ posílá vyúčtování pozdě
Některá SVJ nestíhají termíny. Což vás jako vlastníka dostává do problémů – nemůžete vyúčtovat nájemníkovi.
Řešení:
- Urgujte výbor SVJ
- Na shromáždění navrhněte změnu správce
- V krajním případě sankce podle zákona
2. Nepřehledné vyúčtování
Vyúčtování od SVJ je 15 stran tabulek a nikdo tomu nerozumí.
Řešení:
- Požádejte o vysvětlení
- Navrhněte jednodušší formu
- Použijte náš vzor jako inspiraci
3. Nejasné rozdělení služeb a správy
V některých SVJ se míchají služby se správou. To komplikuje vyúčtování nájemníkům.
Řešení:
- SVJ by mělo vyúčtování jasně dělit na části A (služby) a B (správa)
- Prosazujte toto na shromáždění
Jak to řeší Grento
Pro vlastníky bytů v SVJ nabízí Grento:
- Import vyúčtování – Nahrajete PDF od SVJ
- Automatický přepočet – Systém vytvoří vyúčtování pro nájemníka
- Oddělení služeb a správy – Správně rozdělí, co patří kam
- Sledování termínů – Připomínky lhůt
- Archiv – Všechna vyúčtování na jednom místě
Vlastníte byt v SVJ a pronajímáte? Grento vám ušetří hodiny práce.
Shrnutí
Vyúčtování v SVJ má svá specifika:
| Aspekt | SVJ | Klasický pronájem |
|---|---|---|
| Kdo vyúčtovává | SVJ vlastníkům | Pronajímatel nájemníkům |
| Rozhodování | Shromáždění vlastníků | Pronajímatel |
| Fond oprav | Ano (zvlášť) | Ne |
| Správa domu | Ano (zvlášť) | Ne |
| Dvojí vyúčtování | SVJ → vlastník → nájemník | Pronajímatel → nájemník |
Jako vlastník v SVJ máte dvě role: příjemce vyúčtování od SVJ a (pokud pronajímáte) vystavitele vyúčtování nájemníkovi. Obojí má své termíny a pravidla.