Odpisy nemovitostí pro pronajímatele: kalkulačka a návod 2026

Odpisy bytu a domu při pronájmu v roce 2026. Online kalkulačka, odpisové skupiny, postup krok za krokem a nejčastější chyby pronajímatelů.

Odpisy u pronájmu v roce 2026 uplatníte podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. u staveb ve skupině 5 po dobu 30 let, první rok 1,4 %, další roky 3,4 %, u skupiny 6 po dobu 50 let, první rok 1,02 %, další roky 2,02 %. Pozemek se neodepisuje. Technické zhodnocení od 80 000 Kč za rok zvyšuje vstupní cenu. Níže najdete přesný postup a vzorový výpočet.

Správné nastavení odpisů snižuje daňový základ u příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP, často výrazně zejména u nově pořízených bytů s úvěrem. Nejčastější chyby jsou špatné rozdělení ceny stavby a pozemku, záměna oprav a technického zhodnocení, chybné zařazení do odpisové skupiny a kombinace odpisů s paušálními výdaji.

Pro hladkou praxi pomůže mít v jedné aplikaci evidenci nemovitostí a jednotek, nájemníků a smluv, plateb a upomínek, vyúčtování služeb, údržby, dokumentů a přehledu portfolia. Tyto oblasti Grento pokrývá, detaily najdete na stránce Funkce. Článek přidává i jednoduchou kalkulačku krok za krokem a modelový příklad.

Co se v článku dozvíte

Jak a od kdy odepisovat byt či dům při pronájmu v roce 2026.
Do které odpisové skupiny spadá vaše nemovitost a jak to ověřit podle CZ-CC.
Co patří do vstupní ceny a co se nikdy neodepisuje.
Jak rozlišit opravy a údržbu oproti technickému zhodnocení nad 80 000 Kč.
Krok za krokem výpočet odpisů včetně sazeb a práce se zvýšenou vstupní cenou.
Co zvolit: odpisy a skutečné výdaje, nebo paušál 30 % do 600 000 Kč.
Specifika pro spoluvlastnictví, SJM, smíšené užití a přerušení odpisů.
Jak promítnout odpisy do daňového přiznání FO a jaké doklady uchovávat.

Proč a kdy odepisovat při pronájmu v roce 2026

Právní základ a účel odpisů

Odpisy jsou daňovým výdajem podle § 24 a § 26 až § 33 zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. Snižují základ daně u příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP.
Odepisovat lze hmotný majetek splňující podmínky § 26 ZDP, typicky bytovou jednotku, rodinný dům, bytový dům nebo jinou stavbu.

Kdy začít odepisovat

Odepisovat začnete od zdaňovacího období, v němž je nemovitost uvedena do užívání za účelem dosahování zdanitelných příjmů z pronájmu. U fyzických osob se v prvním roce uplatňuje celoroční odpis, nepoměřuje se na měsíce.
U smíšeného užití uplatníte poměrnou část podle skutečného využití pro pronájem a podle doby pronájmu v daném roce.

Volba metody a odpisová doba

Stavby v odpisových skupinách 5 a 6 se u fyzických osob standardně odepisují rovnoměrně podle § 31 ZDP. Zrychlené odpisy se pro stavby neuplatní.
Odpisová doba: skupina 5 trvá 30 let, skupina 6 trvá 50 let, viz příloha č. 1 k ZDP.

Jak zjistím odpisovou skupinu pro byt, dům nebo komerční prostor?

Zařazení vychází z přílohy č. 1 k ZDP a z klasifikace stavebních děl CZ-CC, kterou spravuje Český statistický úřad. Bytové domy spadají v CZ-CC pod 113, rodinné domy pod 112, administrativní budovy pod 122. Tyto kódy pomáhají určit, zda jde o odpisovou skupinu 5 nebo 6.
V praxi většina pronajímaných bytů a rodinných domů patří do skupiny 5. Specifické nebytové objekty mohou spadat do skupiny 6, proto si vždy ověřte CZ-CC a přílohu č. 1 k ZDP.
Bytová jednotka je dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. samostatná nemovitá věc, pro účely ZDP se posuzuje obdobně jako stavba a odepisuje se jako stavba.

Co patří do vstupní ceny a co se neodepisuje?

Vstupní cena podle § 29 ZDP

Do vstupní ceny u fyzické osoby obvykle patří:

Kupní cena stavby nebo jednotky uvedená ve smlouvě.
Vedlejší pořizovací výdaje: provize realitní kanceláře, právní služby, úschova, správní poplatky katastru.
Náklady technické přípravy a uvedení do stavu způsobilého k užívání pro pronájem, například kolaudace, projekty.
DPH u neplátce, případně u plátce bez nároku na odpočet.
Úroky z úvěru, kurzové rozdíly a jiné finanční náklady vztahující se k pořízení, vzniklé do okamžiku uvedení do užívání.

Co do vstupní ceny nepatří

Pozemek a jeho cena. Pozemek je neodepisovatelný majetek. Je nutné rozdělit cenu pozemku a stavby, i když to kupní smlouva neuvádí samostatně.
Vybavení bytu, které není stavební součástí, například volně stojící nábytek a spotřebiče. To řešte samostatně, jako hmotný majetek s vlastními odpisy, nebo jednorázově do výdajů, pokud nepřekročí limit pro hmotný majetek.
Běžné opravy a údržba po uvedení do užívání, ty jsou daňovým výdajem v roce vynaložení.
Daň z nabytí nemovitých věcí, zrušená od roku 2020.

Limity a prahy

Hmotný majetek se pro daňové účely eviduje od 80 000 Kč za položku, nižší hodnoty lze uplatnit přímo do výdajů.
Technické zhodnocení na jednom majetku se v průběhu roku sčítá a pokud souhrn přesáhne 80 000 Kč, zvyšuje vstupní cenu podle § 33 ZDP.

Je to technické zhodnocení, nebo jen oprava a údržba?

Oprava a údržba udržují majetek ve stávajícím technickém stavu bez rozšíření vybavenosti. Typicky výmalba, výměna za stejný standard kus za kus, oprava rozvodů bez zvýšení parametrů. Účtuje se přímo do výdajů v roce vynaložení.
Technické zhodnocení rozšiřuje vybavenost nebo užitné vlastnosti, případně mění účel užití. Například změna dispozic a zvýšení standardu koupelny, kuchyňská linka na míru včetně rozvodů, výměna oken za podstatně lepší parametry, nástavba, přístavba, modernizace. Přesáhne-li součet na jednom majetku v daném roce 80 000 Kč, jde o technické zhodnocení, které zvyšuje vstupní cenu a dále se odepisuje.
Zkušení správci nemovitostí doporučují mít k větším zásahům jasnou dokumentaci: rozpočty, fotodokumentaci, popis původního a nového stavu a smlouvy o dílo. To výrazně usnadní obhajobu při kontrole.

Jak spočítat odpisy v roce 2026 krok za krokem

Určete odpisovou skupinu podle přílohy č. 1 k ZDP a CZ-CC. Byty a rodinné domy obvykle patří do skupiny 5 se základní dobou 30 let.
Stanovte vstupní cenu podle § 29 ZDP. Oddělte cenu pozemku a stavby. Zahrňte vedlejší pořizovací výdaje a úroky do uvedení do užívání.
Zvolte rovnoměrné odpisy podle § 31 ZDP. Zrychlené odpisy stavby nepoužívají.
Aplikujte sazby:

Skupina 5: první rok 1,4 % ze vstupní ceny, v dalších letech 3,4 %, pro zvýšenou vstupní cenu 2,0 %.
Skupina 6: první rok 1,02 %, v dalších letech 2,02 %, pro zvýšenou vstupní cenu 1,02 %.

Pokud v budoucnu provedete technické zhodnocení, které zvýší vstupní cenu, uplatníte od následujícího roku sazbu pro zvýšenou vstupní cenu a počítáte z nové částky.
Při smíšeném užití uplatněte jen poměr odpovídající pronajímané části a době pronájmu v daném roce.
Zvažte možnost přerušit odpisy v letech s nízkými příjmy. Odpisy lze přerušit i opakovaně, doba odpisování se tím fakticky prodlouží za hranici 30 nebo 50 kalendářních let.

Odpisy vs paušální výdaje: co se vám vyplatí?

Skutečné výdaje: zahrnují odpisy, pojištění, opravy a údržbu, úroky po uvedení do užívání, správu, služby hrazené pronajímatelem, daň z nemovitých věcí a další. Hodí se tam, kde je vysoká vstupní cena a úvěr, nebo kde skutečné náklady výrazně převyšují 30 % příjmů.
Paušální výdaje: 30 % z příjmů podle § 9 ZDP, maximálně 600 000 Kč ročně. Při paušálu nelze uplatňovat odpisy ani jiné skutečné výdaje.
Hrubé pravidlo: u bytu za několik milionů s hypotékou obvykle vychází lépe skutečné výdaje. U malého bytu bez úvěru a s minimálními náklady může být paušál administrativně jednodušší a daňově srovnatelný.
Pro ověření výnosnosti konkrétní lokality využijte odhad tržního nájemného a porovnejte scénáře paušál vs. skutečné výdaje. Pro odhad příjmů můžete použít naši [Kalkulačka odhadu nájemného](/cs/kalkulacky/odhad-najemneho).

Jak uvést odpisy do daňového přiznání FO krok za krokem

Vyplňte daňové přiznání FO a Přílohu č. 2 pro příjmy dle § 9 ZDP. Struktura formuláře je stanovena Finanční správou ČR, Příloha č. 2 agreguje příjmy a výdaje z pronájmu.
Do výdajů zahrňte roční odpis dle výpočtu, dále případné úroky po uvedení do užívání, pojištění, opravy a další relevantní položky.
U smíšeného užití uveďte do interní evidence výpočet poměru plochy a doby pronájmu a podle něj poměrně upravte odpis pro § 9.
Uchovávejte podklady: kupní a úvěrové smlouvy, faktury, projekty, kolaudace, rozpočet rekonstrukce, protokoly o předání díla, výpočet odpisů a evidenci technického zhodnocení. Finanční úřad je může vyžádat při kontrole.

Poznámka: odpočet úroků z hypotéky u pronájmu je výdajem podle § 24 ZDP bez stropu, pokud úvěr slouží k dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu. To je odlišné od odpočtu úroků z úvěrů na vlastní bydlení podle § 15 ZDP.

Specifika: spoluvlastnictví, SJM, smíšené užití a přerušení odpisů

Spoluvlastnictví: každý spoluvlastník uplatňuje odpisy podle svého podílu. Vstupní cenu i technická zhodnocení dělte podle podílů.
Společné jmění manželů: odpisy uplatní ten z manželů, který zdaňuje příjmy z pronájmu. Převod příjmu mezi manželi se řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. o SJM, zejména § 708 a násl., prakticky je vhodné mít návaznost v nájemních smlouvách a platbách.
Smíšené užití: pokud část nemovitosti využíváte sami, uplatníte jen poměr odpovídající pronajímané části a době pronájmu.
Přerušení odpisů: lze kdykoli a i opakovaně. V roce přerušení neuplatníte odpis, v dalších letech pokračujete původní metodou a sazbami.

Jaké doklady a lhůty z praxe byste neměli podcenit

Klasifikace CZ-CC spravovaná Českým statistickým úřadem uvádí číselné kódy pro typy staveb, například 112 pro rodinné domy a 113 pro bytové domy. Tyto kódy využijete při správném zařazení do odpisové skupiny.
Zákon č. 67/2013 Sb. o službách v domě stanoví pronajímatelům a poskytovatelům služeb povinnost vyúčtovat služby do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období a reklamace vyřídit do 30 dnů. Tyto lhůty v praxi ovlivňují, kdy uzavíráte účetnictví pronájmu a kdy máte kompletní podklady k daním.
Finanční správa ČR zveřejňuje závaznou strukturu formulářů daňového přiznání FO. Odpisy u § 9 se vykazují v Příloze č. 2, kde vstupují mezi výdaje a snižují základ daně.

Pro evidenci nájemních smluv, plateb, dokumentů, vyúčtování služeb a údržby využijte nástroje v Grentu. Jejich přehled je na stránce [Funkce aplikace Grento](/cs/funkce). Ceník služeb najdete v sekci [Ceník Grento](/cs/cenik). Další kontexty a postupy k pronájmu najdete v [Encyklopedie pronájmu](/cs/encyklopedie).

Modelový příklad z praxe

Vstupní situace:

Byt 2+kk v osobním vlastnictví, kupní cena 5 300 000 Kč. Z toho cena připadající na pozemek dle znaleckého posudku 300 000 Kč, cena stavby 5 000 000 Kč.
Vedlejší pořizovací náklady: právní služby a úschova 35 000 Kč, poplatek katastru 2 000 Kč, provize RK 100 000 Kč. Celkem 137 000 Kč.
Byt uveden do užívání za účelem pronájmu v roce 2026. Odpisová skupina 5.
Úroky z úvěru do uvedení do užívání 0 Kč, po uvedení do užívání 120 000 Kč ročně.
V roce 2028 rekonstrukce kuchyně včetně změny rozvodů za 250 000 Kč, technické zhodnocení.

Krok 1: Vstupní cena stavby

Cena stavby 5 000 000 Kč + vedlejší pořizovací náklady 137 000 Kč = 5 137 000 Kč. Pozemek se neodepisuje.

Krok 2: Odpisy bez technického zhodnocení

Rok 2026, skupina 5, první rok 1,4 % z 5 137 000 Kč = 71 918 Kč, zaokrouhleno na celé koruny dolů dle praxe.
Rok 2027, další roky 3,4 % z 5 137 000 Kč = 174 658 Kč.

Krok 3: Technické zhodnocení v roce 2028

Rekonstrukce kuchyně 250 000 Kč přesahuje 80 000 Kč. Zvyšuje vstupní cenu na 5 387 000 Kč s účinností pro odpisy od roku 2029.
Od roku 2029 uplatníte sazbu pro zvýšenou vstupní cenu 2,0 % u skupiny 5, a to z částky 5 387 000 Kč. Roční odpis od roku 2029 bude 107 740 Kč, dokud součet odpisů nedosáhne vstupní ceny. Současně pokračujete v odpisování původní částky logikou rovnoměrného odpisu, výsledkem je, že každoročně uplatníte odpis vypočítaný z aktuální zvýšené vstupní ceny podle § 31 ZDP.

Krok 4: Úroky a ostatní výdaje

Úroky po uvedení do užívání 120 000 Kč jsou samostatným daňovým výdajem podle § 24 ZDP. Nezahrnují se do vstupní ceny.

Krok 5: Smíšené užití

Pokud by pronajímatel od července 2027 byt na 3 měsíce využil pro sebe, odpis za rok 2027 by poměrně krátit mohl, aby odrážel skutečné použití k § 9. Například poměr 9 měsíců z 12 znamená odpis 174 658 Kč × 9/12 = 130 994 Kč.

Výsledek v přiznání FO:

V Příloze č. 2 uvedete příjmy z pronájmu a jako výdaje mimo jiné roční odpis a úroky, plus další uznatelné položky.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

Neoddělení ceny pozemku a stavby: výsledek je neoprávněné odpisování pozemku. Řešení: nechat zpracovat znalecký posudek nebo podložit rozdělení tržními údaji a oceněním banky.
Chybné zařazení do skupiny: byt v administrativním domě automaticky neznamená skupinu 6. Řešení: ověřit CZ-CC kód u ČSÚ a přílohu č. 1 k ZDP, uchovat podklady.
Záměna oprav a technického zhodnocení: velká rekonstrukce za stovky tisíc uplatněná jednorázově snižuje krátkodobě daň, ale je snadno napadnutelná. Řešení: dokumentovat zvýšení užitné hodnoty a při překročení 80 000 Kč uplatnit jako technické zhodnocení.
Kombinace paušálu a odpisů: při paušálních výdajích nelze současně uplatnit odpisy. Řešení: předem spočítat, který režim dává smysl, a držet se ho v daném roce.
Chybějící doklady: nedoložené faktury, smlouvy o dílo, kolaudace nebo datum uvedení do užívání. Řešení: vést kompletní dokumentaci a přehlednou evidenci v jedné aplikaci, například v Grentu.
Nekonzistence mezi lety: opomenutí zvýšení vstupní ceny po technickém zhodnocení, chybné přerušení odpisů. Řešení: udržovat odpisový plán a jeho historii, uvádět důvody změn a navázat je na doklady.

Časté dotazy

Od kdy mohu začít odepisovat byt koupený v roce 2026?

Odpis za rok 2026 uplatníte, pokud byl byt v roce 2026 uveden do užívání za účelem zdanitelného pronájmu. U fyzických osob se v prvním roce neuplatňuje poměrná část podle měsíců, ale celý roční odpis dle § 31 ZDP. Datum uvedení do užívání si pečlivě doložte.

Jak rozdělit cenu stavby a pozemku, když to kupní smlouva neuvádí?

Je nutné cenu rozdělit, protože pozemek se neodepisuje. V praxi se vychází ze znaleckého posudku, z ocenění banky nebo z cenových map a obvyklých poměrů v místě a čase. Rozdělení si uložte do spisu, finanční úřad ho může při kontrole vyžadovat.

Kdy je rekonstrukce technické zhodnocení a kdy oprava?

Pokud zásah zvýší užitnou hodnotu, mění dispozice nebo rozšiřuje vybavenost, půjde typicky o technické zhodnocení. Přesáhne-li součet výdajů na jednom majetku v daném roce 80 000 Kč, zvýší vstupní cenu a dále se odepisuje podle § 33 ZDP. U běžných oprav a údržby účtujete výdaj rovnou do nákladů v roce vynaložení.

Můžu odpisy přerušit a musím to hlásit finančnímu úřadu?

Odpisy lze přerušit i opakovaně, například v roce s nízkými příjmy. Oznámení správci daně se nepodává, změna je patrná z výpočtu a účetní evidence. Po přerušení v dalším roce pokračujete původní metodou a sazbami, přičemž skutečná doba odpisování se o dobu přerušení fakticky prodlouží.

Co když pronajímám jen část bytu nebo dům se dvěma byty a jeden užívám sám?

Uplatníte poměrnou část odpisů dle plochy či jiného objektivního klíče a dle počtu měsíců pronájmu v daném roce. Poměr by měl odpovídat realitě a být obhajitelný při kontrole. Zvolené klíče používejte dlouhodobě konzistentně.

Můžu uplatnit úroky z hypotéky a odpisy současně?

Ano, pokud úvěr slouží k dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu, jsou úroky po uvedení do užívání daňovým výdajem podle § 24 ZDP a můžete je uplatnit spolu s odpisy. Úroky vzniklé do uvedení do užívání se zahrnují do vstupní ceny, po uvedení do užívání již nikoli.

Závěr

Odpisy nemovitostí v roce 2026 se řídí stabilními pravidly ZDP. Správné zařazení do odpisové skupiny, přesná vstupní cena bez pozemku a jasné rozlišení oprav a technického zhodnocení rozhodují o tom, kolik na daních ušetříte a jak hladce projdete případnou kontrolou. Praktická evidence smluv, plateb, vyúčtování a dokumentů vám ušetří čas a minimalizuje chyby.

Doporučené akční kroky:

Sečtěte vstupní cenu stavby, oddělte pozemek a ověřte CZ-CC kód pro správnou odpisovou skupinu.
Vytvořte si odpisový plán na celou dobu odpisování a připojte k němu klíčové doklady.
Porovnejte scénář odpisy a skutečné výdaje vs. paušál 30 % do 600 000 Kč. Pro příjmovou část si pomozte [Kalkulačka odhadu nájemného](/cs/kalkulacky/odhad-najemneho).
Nastavte si jednotnou evidenci nájmů, plateb, vyúčtování služeb, údržby a dokumentů v Grentu. Mrkněte na [Funkce aplikace Grento](/cs/funkce) a na [Ceník Grento](/cs/cenik).
Před větší rekonstrukcí si předem ujasněte, zda půjde o opravu, nebo technické zhodnocení, a připravte si k tomu dokumentaci. Pro další postupy okolo pronájmu využijte [Encyklopedie pronájmu](/cs/encyklopedie).