Голосування per rollam у SVJ: як прийняти правильне рішення поза нарадою

Повна інструкція для письмового голосування власників у СВЖ. Коли його використовувати, які вимоги та як уникнути недійсності.

Скликати збори власників, на які прийде більшість, іноді важче, ніж отримати квитки на Коутс. Люди працюють, подорожують, не мають ні часу, ні інтересу. А ще треба погодити ремонт даху. На щастя, вихід є – голосування per rollam, тобто прийняття рішень поза асамблеєю.

У цій статті я покажу вам, як правильно виконувати per rollam, щоб він був дійсним і ніхто не міг його оскаржити.

Що таке голосування за роллам

Per rollam (від лат. «круговий») - це спосіб прийняття рішень, коли власники голосують письмово поза загальними зборами. Кожен отримує проект постанови та висловлює свій голос (за/проти/утримався) у бюлетені.

Коли це використовувати

Збори не мають кворуму (мало власників)
Термінова справа, яка не терпить зволікання
Просте рішення, яке не потребує обговорення
Власники важкодоступні (іноземці, зайняті)

Коли НЕ використовувати

Складні теми, що вимагають обговорення
Конфліктні рішення з очікуваними запереченнями
Речі, де зіткнення думок є важливим

Правова база

Цивільний кодекс § 1213

Це дозволяє приймати рішення поза засіданнями, якщо це не заборонено статутом.

Статут SVJ

Ключовим є те, що сказано у вашому статуті:

Статути Per rollam дозволяють: Ви можете використовувати його без обмежень
Статути Per rollam забороняють: Не можна використовувати
Статути мовчать: можна використовувати з обмеженнями (див. нижче)

Обмеження мовчання статутів

Якщо підзаконні акти не регулюють кожен рулон, застосовуються законодавчі норми:

Може використовуватися, якщо асамблея не збирається для обговорення питання
Кінцевий термін голосування – 15 днів з моменту вручення пропозиції

Покрокова процедура

Крок 1: Підготовка пропозиції

Проект постанови повинен містити:

Точне формулювання пропозиції (що затверджується)
Повідомлення про причину (чому)
Документи (бюджет, пропозиції, документи)
Кінцевий термін голосування
Спосіб доставки бюлетенів

Приклад дизайну: «Збори власників одиниць SVJ Lipová 15 схвалюють ремонт дахового покриття згідно з пропозицією компанії XY s.r.o. за ціною 450 000 Kč з ПДВ. Ремонт буде фінансуватися з ремонтного фонду».

Крок 2: Підготовка бюлетеня

Бюлетень містить:

Назва SVJ
Номер одиниці власника
Текст проекту постанови
Варіанти голосування (ЗА / ПРОТИ / УТРИМАВСЯ)
Дата та підпис власника
Кінцевий термін подання

Зразок бюлетеня:

БЮЛЕТЕНЬ SVJ Lipová 15, ID: 12345678 Блок №: _______ Власник: _______

Проект постанови: «Затверджено ремонт покрівельного покриття за пропозицією компанії XY за 450 000 Kč».

Мій голос (позначте один варіант):

ЗА
ПРОТИ
Я стримуюся

Дата: _______ Підпис: _______

Термін здачі: до 15 березня 2025 року Спосіб доставки: поштова скринька на дому або електронною поштою в комітет

Крок 3: Доставка власникам

Способи доставки:

Поштою з розпискою про доставку
Особисто проти підпису
електронною поштою (якщо це дозволяє статут)
Кидати в ящики (з документацією)

Важливо: Зберігайте докази доставки кожному власнику.

Крок 4: Збір бюлетенів

Кінцевий термін голосування:

не менше 15 днів (законний термін)
Статутом може бути передбачений більш тривалий термін
Після закінчення терміну голосування закрито

Хто не відповідає: Він вважається особою, яка не голосувала (не зараховується).

Крок 5: Оцінка результатів

Підрахунок голосів: За часткою загальних частин (те саме, що і збори).

Після прийняття постанови: Більшість голосів усіх власників (а не лише тих, хто голосував).

Приклад:

Всього 100% голосів (10 власників)
проголосувало 8 власників (80%)
PRO: 6 власників з часткою 55%.
ПРОТИ: 2 власники з часткою 25%.
Рішення прийнято (55% > 50%)

Крок 6: Повідомлення про результати

Протягом 15 днів після закінчення голосування:

Письмово повідомити всіх власників про результати
Введіть кількість голосів за/проти
Повідомити, чи прийнято постанову

Конкретні ситуації

Per rollam після невдалого розіграшу

Ситуація: Збори не мали кворуму.

Процедура:

Встановлення непрацездатності (запис)
Протягом 30 днів почніть за рулон
Голосуються ті самі пункти програми

Per rollam з кількома дизайнами

Ситуація: Ви голосуєте за кілька рішень одночасно.

Процедура:

Кожна постанова має свій голос
За кожного власник може голосувати по-різному
Оцініть самостійно

Зміна голосу

Ситуація: Власник хоче змінити свій голос.

Правило:

Можна змінити до закінчення терміну
Застосовується останній отриманий голос
Задокументуйте дату доставки

Поширені помилки та як їх уникнути

Помилка 1: Статут забороняє per rollam

Проблема: Голос недійсний.

Рішення: перед початком перевірте статут. Або спочатку змініть статут.

Помилка 2: незрозуміле формулювання проекту

Проблема: Власники не знають, за що вони голосують.

Рішення: Сформулюйте пропозицію чітко та однозначно. Додайте документи.

Помилка 3: Недостатній термін

Проблема: Голосування може бути оскаржене.

Рішення: Дотримуйтесь щонайменше 15 днів. Краще дайте більше.

Помилка 4: Відсутнє підтвердження доставки

Проблема: Власник стверджує, що не отримав пропозиції.

Рішення: Вручити з підтвердженням (розписка, підпис).

Помилка 5: Неправильний підрахунок голосів

Проблема: Ви ведете підрахунок за кількістю власників, а не за частками.

Рішення: Голоси підраховуються відповідно до часток спільної власності у загальних частинах.

На рулон проти збірки

Критерій	Збір	Per rollam
Обговорення	Так	Ні
Швидкість прийняття рішення	Миттєвий	15+ днів
Участь	Присутність обов'язкова	Письмово
Підходить для	Комплексні теми	Прості рішення
Юридична визначеність	Високий	Середній

Електронний на рулон

Чи можна проголосувати електронною поштою?

Так, якщо:

Статут це дозволяє
Ідентифікація власника забезпечена
Є доказовий рекорд

Системи онлайн-голосування

Сучасне програмне забезпечення дозволяє:

Розсилка пропозиції електронною поштою
Голосування через веб-інтерфейс
Автоматичний підрахунок голосів
Архівація з мітками часу

Переваги:

Швидкість і зручність
Менший ризик помилок
Прозорий процес

Документація на рулон

Що архівувати

Проект постанови з супровідними документами
Список власників з акціями
Підтвердження доставки кожному власнику
Усі бюлетені
Оцінка результатів
Повідомлення про результат

Як довго зберігати

Не менше 10 років або до закінчення терміну давності (не менше 3 років з моменту винесення рішення).

Резюме: контрольний список для кожного ролика

Приготування:

[ ] Переконайтеся, що статути per rollam дозволяють
[ ] Підготуйте чіткий проект постанови
[ ] Підготуйте бюлетені
[ ] Визначити кінцевий термін (мін. 15 днів)

Реалізація:

[ ] Доставити всім власникам доказово
[ ] Зберіть бюлетені
[ ] Закрити голосування після дедлайну

Оцінка:

[ ] Підрахувати голоси по акціях
[ ] Визначте, чи прийнята постанова
[ ] Оголосити результати протягом 15 днів
[ ] Архівувати всі документи

Голосування per rollam є чудовим інструментом у ситуаціях, коли власники не можуть зустрітися. Але тільки якщо ви його правильно оформите – інакше ви ризикуєте втратити чинність постанови та мати проблеми з її виконанням.

Уточнення щодо SVJ у Чехії

Поріг обов’язкового SVJ потрібно перевіряти за відповідними положеннями Цивільного кодексу, зокрема § 1198, а не описувати як автоматичне виникнення в день досягнення кількості. SVJ не завжди зобов’язане подавати податкову декларацію, а винагорода члена органу не має одного універсального режиму оподаткування. Тримісячний строк оскарження рішення рахується від моменту, коли переголосований власник дізнався або міг дізнатися про рішення, а не обов’язково від дати зборів. «Фонд ремонту» є поширеним скороченням, а не окремим рахунком із універсальною ставкою Kč за м²; внесок і фактично виконаний ремонт мають різний обліковий і податковий режим.