Податкова декларація з оренди за 2026 рік: повний покроковий посібник

Обов’язок подати декларацію залежить від податкового року, платника, інших доходів і чинного § 38g; не подавайте 50 000 Kč як універсальний результат для кожного орендодавця. Крім того, у 2026 році діють кілька нових правил, які впливають на розмір податку та спосіб його розрахунку. У цьому повному посібнику ми крок за кроком розглянемо весь процес – від рішення між фіксованою ставкою та фактичними витратами, через амортизацію майна, до заповнення Додатку № 2 і подання. Інструкції містять практичні приклади розрахунків, приклади ситуацій і контрольний список, щоб ви не загубилися в параграфах.

Коли потрібно подавати податкову декларацію?

Обов’язок подавати податкову декларацію регулюється § 38g Закону № 586/1992 Coll. про податки на прибуток. Для орендодавців важливі два ліміти – при їх перевищенні потрібно подавати декларацію.

Обов’язок подати декларацію залежить від податкового року, платника, інших доходів і чинного § 38g; не подавайте 50 000 Kč як універсальний поріг для кожного орендодавця.

Поріг для працівника залежить від умов щорічного розрахунку та податкового року: чинні роз’яснення розрізняють загальний річний поріг 50 000 Kč і ліміт 20 000 Kč для інших доходів § 7–10 у випадках, коли працівник має право на річний розрахунок. Не переносіть старий поріг 6 000 Kč на всі ситуації; перевірте актуальні правила Finanční správa.

Якщо оренда є єдиним оподатковуваним доходом, обов’язок подання все одно визначається чинним § 38g і конкретними обставинами; не застосовуйте 50 000 Kč як універсальне правило.

Важливо: навіть якщо вам не потрібно подавати декларацію, ви можете подати її добровільно – як правило, щоб отримати податкові витрати та повернути переплату за авансами. Це вигідно орендодавцям з високими фактичними витратами.

Доходи з-за кордону: Якщо ви орендуєте нерухомість за кордоном (наприклад, квартиру в Хорватії), ви повинні задекларувати цей дохід у Чехії. Використовуватиметься метод кредиту або виключення за угодою про уникнення подвійного оподаткування. Додаток № 3 заповнюється спеціально.

§ 9 проти § 7 - який розділ для вас

Ключовим рішенням, яке впливає на ставку податку, соціальне та медичне страхування, а також на адміністрування, є класифікація вашого доходу від оренди відповідно до правильного розділу Закону про податок на прибуток.

§ 9 - пасивний дохід від оренди зазвичай класифікують за фактичними обставинами як § 9, якщо немає ознак надання послуг. Не використовуйте частку «95%», фіксовані пороги або ставки 15%/23% без перевірки податкового року; соціальні та медичні наслідки також залежать від фактичної класифікації.

§ 7 - дохід від самостійної діяльності; його не визначають автоматично кількість об’єктів, активне управління чи назва діяльності. Розмежування § 7 і § 9 залежить від фактичних послуг та бізнес-моделі; ставки внесків, мінімальні аванси й податкові наслідки потрібно перевірити за правилами відповідного року.

Граничні випадки: короткострокова оренда, як Airbnb. У методичному розпорядженні Д-22 Фінансове управління передбачило, що якщо в оренду входить щоденне прибирання, зміна білизни, ресепшн, сніданок – це послуга розміщення і відноситься до розділу 7. Якщо орендар отримує ключі і сам про все дбає (навіть при 7-денному проживанні), ви залишаєтеся під розділом 9.

Практичний наслідок: п’ять довгострокових квартир самі по собі не визначають § 9 або § 7. Потрібно оцінити фактичні послуги, спосіб діяльності, документи та чинну методику Finanční správa.

Фактичні витрати проти єдиної ставки 30% - як вирішити

Орендодавець згідно з § 9 може вибирати між двома методами застосування витрат. Вибір робиться для кожного податкового року окремо - ви можете взяти фактичні витрати одного року та єдину ставку наступного року (за винятком деяких обмежень, описаних нижче).

Фіксовані витрати за § 9 можуть становити 30% у межах ліміту, чинного для відповідного податкового року; не переносіть суму 600 000 Kč або межу доходу 2 000 000 Kč на інші роки без перевірки. Фактичні витрати потребують доказів і можуть бути вигіднішими залежно від конкретної ситуації.

Фактичні витрати: ви повинні вести облік усіх доходів і витрат (зазвичай у бухгалтерській книзі або Excel) і зберігати документи принаймні 3 роки. Переваги: ​​податкові витрати включають усі супутні витрати - амортизацію майна, відсотки по іпотечному кредиту, ремонт, технічне обслуговування, електроенергію загального користування, страхування, податок на майно, адміністрування, юридичні консультації, програмне забезпечення для управління. Недоліки: витрати часу, обов'язковість документування.

Практичний приклад - фіксована ставка виграє: квартира в багатоквартирному будинку за 4 мільйони Kč без іпотеки, річна орендна плата 180 000 Kč, фактичні витрати (ремонт котла, податок на майно, дрібниці) бл. 20 000 Kč, амортизація 80 000 Kč/рік = 100 000 Kč фактичних витрат. Фіксована ставка: 30% × 180 000 = 54 000 Kč. У цьому випадку реальні витрати вищі і окупляться. але...

Практичний приклад потрібно рахувати за правилами відповідного податкового року. Фактичні витрати, амортизація та відсотки потребують підтвердження; фіксована ставка за § 9 не повинна підмінятися формулою 70% або переноситися на іншу класифікацію без перевірки.

Емпіричне правило: якщо у вас є іпотека або нерухомості менше 30 років (= активна амортизація), розрахуйте фактичні витрати. Якщо нерухомість давно зношена і не має іпотеки, одноразова виплата простіше і часто вигідніше.

Якщо ви не можете змінити метод: Якщо ви використовували фіксовану ставку минулого року та у вас є нерухомість у амортизаційній групі, яку ви тільки почали б амортизувати, ви можете перейти до фактичних витрат лише після того, як минуло 3 роки з моменту останньої фіксованої ставки. Це правило запобігає оптимізації в останню хвилину.

Які доходи оподатковувати - повний список

У дохід від оренди (розділ 9) включайте всі грошові та негрошові доходи, які фактично надійшли до вас у даному році (застосовується касовий принцип – визначальною є дата надходження на рахунок, а не дата виставлення рахунка).

• Орендна плата - місячна орендна плата з усіх орендарів за даний рік (12 місяців х розмір орендної плати).
• Донарахування орендної плати минулих років - якщо орендар сплатив прострочену орендну плату в 2025 році, вона відноситься до декларації за 2025 рік, а не за рік, коли виникла орендна плата.
• Аванси за послуги - УВАГА: аванси за послуги (енергія, вода, тепло) НЕ є доходом, тому що ви в кінцевому підсумку виставите за них рахунок. Включайте лише саму орендну плату до свого оподатковуваного доходу.
• Заборгованість за рахунками - якщо орендар сплатив заборгованість, це не ваш дохід (ви просто пересилаєте його постачальникам). Якщо ж ви повертаєте переплату, то це не є витратами.
• Дохід від реклами на фасаді - якщо у вас на будинку є білборд, рекламна площа або антена мобільного оператора, дохід належить до § 9.
• Бонуси та вихідна допомога від орендаря - напр. одноразова оплата за бронювання квартири, вихідна допомога у разі домовленості про дострокове розірвання договору оренди.
• Відсотки із застави орендаря мають режим, передбачений § 2254; вони не залежать автоматично від відкриття спеціального банківського рахунку. Перевірте чинне правило, договір і фактичний розрахунок.
• Дохід від продажу нерухомості не є § 9; його класифікація та можливе звільнення за § 4 залежать від виду майна, дати набуття, строку володіння, житлових обставин і чинного податкового року.

Фактичні витрати: повний перелік статей

Якщо ви йдете шляхом фактичних витрат, ви повинні вести облік усіх статей, пов’язаних з орендою майна. Правило: витрати мають бути прямо та доказово пов’язані з отриманням, забезпеченням та збереженням доходу від оренди (розділ 24 Закону про податок на прибуток).

• Амортизація нерухомості - найбільша податкова перевага, див. окремий розділ нижче.
• Іпотечні відсотки – лише процентна частина погашення, а не основна сума. Банк щорічно видає довідку про сплачені відсотки.
• Страхування нерухомості - обов'язкове та страхування квартири/будинку від нещасного випадку.
• Податок на нерухоме майно - щорічний платіж муніципалітету.
• Внески до резерву або ремонтного фонду SVJ не є автоматично витратою в момент сплати; потрібні фактичний зв’язок із отриманням доходу, належні документи та правила відповідного податкового року.
• Витрати на управління SVJ - винагорода адміністратора, аудит, збори (якщо SVJ бюджетує власників).
• Ремонт та обслуговування - заміна котлів, фарбування, заміна батарей, ремонт даху.
• Енергія місць загального користування - якщо платить орендодавець (як правило, електрика в коридорі, ліфт, вода в саду).
• Регулярні ревізії - димоходу, газу, електропроводки, вогнегасників.
• Витрати на рекламу та пошук орендаря - Sreality, Безреалітки, агент з нерухомості, фотосесія.
• Юридичні та податкові консультації - витрати на юриста при складанні договору, податкового консультанта.
• Програмне забезпечення для управління орендою - підписка на такі програми, як Grento.cz (так, це витрати, які повністю не оподатковуються).
• Допомога на проїзд майна - якщо ви їдете на власному автомобілі для перевірки, ремонту чи передачі, ви можете вимагати 5,60 Kč/км (2026 тариф) або фактичні витрати PHM.
• Банківські комісії - якщо у вас є окремий рахунок оренди, його комісії є витратами.

Амортизація нерухомості - крок за кроком

Амортизація - це поступове розбиття вартості придбання майна на податкові витрати в бухгалтерському обліку. Це найбільший окремий пункт у податкових деклараціях більшості орендодавців, і його часто достатньо, щоб підсумковий податок був дуже низьким або нульовим.

Вхідна ціна: ціна придбання майна (тобто ціна згідно з договором купівлі-продажу) плюс усі супутні витрати - податок на придбання (для нерухомості, придбаної до 2020 року), кадастрові збори, експертні висновки, адвокат, податковий консультант або реконструкція, проведена до початку оренди. Увага: ціна землі амортизується окремо (або не амортизується взагалі), тому відніміть вартість землі від купівельної ціни нерухомості (зазвичай 15-25% для квартири, 30-50% для сімейного будинку).

Амортизаційні групи: квартири та сімейні будинки відносяться до 5 групи амортизації (термін амортизації 30 років). Існує два методи амортизації - прямолінійний (прямолінійний, однакова сума щороку) і прискорений (більше в перші роки). Вибір робиться на початку амортизації та не може бути змінений.

Рівна амортизація: перший рік 1,4%, наступні роки 3,4% від початкової ціни. Приклад: квартира за 5 000 000 Kč (після вирахування землі). Перший рік: 70 000 Kč, наступні роки: 170 000 Kč. Загалом 5 030 000 Kč через 30 років (незначна неточність у нормативних нормах).

Прискорена амортизація: коефіцієнт 30 у перший рік (5 000 000 / 30 = 166 667 Kč), у наступні роки 31, 32 тощо (рік 2: 333 333 Kč, рік 3: 322 581 Kč, зменшення поступово). Підходить для орендодавців з високими доходами, які хочуть максимально знизити податки в перші роки.

Початок амортизації: лише після того, як ви включите нерухомість у так звану комерційну власність - зазвичай у перший день, коли ви фактично орендуєте нерухомість. Якщо ви купуєте квартиру в січні, але перший орендар вселяється в червні, ви почнете нараховувати амортизацію лише в середині року (50% річної ставки).

Технічне підвищення вартості: якщо ви проводите капітальний ремонт (понад 80 000 Kč за подію) після початку оренди, це не ремонт (= витрати), а технічне підвищення вартості (= збільшення вхідної ціни та подальша амортизація). Обмеження в 80 000 Kč поширюється на 2026 рік - типовий приклад: заміна кухонного гарнітура за 120 000 Kč збільшить вхідну ціну, заміна батареї за 8 000 Kč є ремонтом.

Зразок розрахунку амортизації: Квартира площею 75 м², придбана в 2024 році за 6 000 000 Kč, земельна частка 20% = початкова ціна 4 800 000 Kč. Прямолінійна амортизація: 2024 рік (реєстрація у вересні, 4 місяці) - 4 800 000 × 0,014 × (4/12) = 22 400 Kč. 2025 рік (повний рік) - 4 800 000 × 0,034 = 163 200 Kč. 2026 рік: 163 200 Kč.

Знижки та відрахування - не забудьте зменшити свій податок

З розрахованого податку можна відняти знижки, які безпосередньо зменшують податок (а не податкову базу). Якщо ви маєте податок на оренду в розмірі 30 000 Kč і знижки в розмірі 30 000 Kč, підсумковий податок становитиме 0 Kč.

Знижка на платника податку - 30 840 Kč на рік за кожного платника податку. Цю знижку автоматично застосовують усі, хто подає податкову декларацію. Якщо розрахований вами податок менший за 30 840 Kč, держава відшкодує різницю, лише якщо ви сплачували аванси або податок, утриманий із роботи.

Знижка для подружжя - 24 840 Kč, якщо чоловік/дружина має власний дохід до 68 000 Kč на рік.

Податкова пільга на дитину - 17 004 Kč на першу дитину, 22 320 Kč на другу, 27 840 Kč на третю і кожну наступну (2026 ставки). Його також можна вимагати як податковий бонус, якщо ви в мінусі.

Утримання відсотків з іпотеки за власне житло - УВАГА, тільки якщо ви використовуєте квартиру для власного житла. Якщо ви орендуєте квартиру, відсотки йдуть до § 9 як витрати (а не як податкове вирахування).

Відрахування безоплатних послуг - пожертви понад 1000 Kč на суспільно корисні цілі, макс. 30% бази оподаткування.

Відрахування на пенсійні та страхові продукти залежать від умов продукту, лімітів і податкового року; перевірте актуальні правила перед застосуванням.

Податковий бонус - якщо податок є від'ємним після застосування знижок (= у вас є податковий бонус), держава відшкодує вам його. Як правило, для платників податків з низьким доходом і кількома дітьми.

Заповнення вкладення № 2 - крок за кроком

Дохід від оренди відображається в додатку No 2 податкової декларації (форма 25 5405/Д МФін 5405/Д). Цей додаток використовується виключно для § 9 - для § 7 додаток № 1 заповнюється.

Рядок 201 - Дохід згідно з § 9: тут записується сума всіх доходів від оренди за рік (тільки орендна плата, а не авансові платежі за послуги).

Рядок 202 - Витрати згідно з § 9: тут ви вводите або 30% фіксовану ставку (макс. 600 000 Kč), або суму фактичних витрат з ваших записів.

Рядок 203 – часткова податкова база: різниця між 201 і 202. Якщо значення виявляється від’ємним (фактичні витрати перевищують дохід), ви пишете 0 у рядку 203 і вимагаєте відрахування збитків протягом наступних 5 років (рядки 41-45 основної форми).

Якщо ви використовуєте фактичні витрати, на іншій стороні вкладення ви заповнюєте детальну розбивку: кількість об’єктів оренди, їх адреси, вхідні ціни, амортизацію за певний рік. Ці дані використовуються податковою службою для перехресної перевірки: якщо ви вкажете амортизацію 200 000 Kč, але вхідна ціна становить лише 1 мільйон Kč (= макс. амортизація 34 000 Kč), служба вимагатиме пояснення.

Основна форма: неповну базу оподаткування перенести з додатка № 2 (рядок 203) до рядка 39 основної форми. Тут він додається до бази податку на працевлаштування (з додатку № 1А) та інших доходів. Податок розраховується за ставками та порогами, чинними для відповідного податкового року і загальної бази; не використовуйте фіксовані 15%/23% або 1,5 мільйона Kč без актуальної перевірки.

Ставки та поріг для підвищеної ставки змінюються за податковими роками й прив’язані до актуальної середньої зарплати; перевірте правила Finanční správa для року подання.

Терміни, штрафи та способи подання

Стандартний кінцевий термін подання декларацій – 1 квітня (на папері) або 1 травня (електронним шляхом за допомогою електронної скриньки або через портал фінансового управління). Якщо декларацію обробляє податковий консультант, кінцевий термін подовжується до 1 липня.

Податок необхідно сплатити в той же день, що й декларацію. Якщо ви подаєте заявку 1 квітня, ви також повинні заплатити 1 квітня. Прострочення платежу означає відсотки за прострочення платежу (ставка РЕПО CNB + 8 процентних пунктів, на даний момент приблизно 14% на рік).

Якщо ви не подасте декларацію: штраф у розмірі не менше 500 Kč, максимум 5% податкового зобов’язання (§ 250 Податкового кодексу). Якщо ви не подасте декларацію протягом 5 або більше робочих днів після закінчення терміну, податкова інспекція додатково запросить вас подати зі штрафом у розмірі 1000 Kč. Через 30 днів штраф збільшується.

Обов’язок, суми та періодичність авансових платежів залежать від останнього податкового зобов’язання і правил відповідного року; перевірте актуальні пороги та строки перед сплатою.

Способи подання: 1) на папері в офісі FÚ (потрібен оригінал підпису); 2) вікно даних (безкоштовно, автоматичне підтвердження); 3) через портал МОЇ податки (онлайн-форма, автентифікація за ідентифікатором банку або NIA); 4) через податкового радника.

Рекомендація: якщо у вас є дата-бокс, використовуйте його - повернення подається за 5 хвилин, форма інтерактивна з автоматичними розрахунками. Портал МІЙ ПОДАТОК став ще зручнішим і, починаючи з 2024 року, пропонує попередньо заповнені дані за попередній рік.

Спільна власність подружжя та співвласність

Якщо ви та ваш чоловік/дружина володієте майном, яке є спільною власністю подружжя (SJM), дохід від оренди може бути включений до податкової декларації будь-яким із подружжя (розділ 9, параграф 2 Закону). Вибір робиться на кожен рік і на весь дохід - не можна ділити половину одному, а половину іншому.

Оптимізація для SJM: призначити дохід чоловікові з меншим іншим доходом. Приклад: чоловік заробляє 1 200 000 Kč на рік, дружина вдома з дітьми. Якщо ви задекларуєте орендну плату в розмірі 200 000 Kč зі своїм чоловіком, податок становитиме 30 000 Kč (15%). Якщо дружина не має іншого доходу, ви скористаєтеся знижкою платника податків у розмірі 30 840 Kč, а податок становитиме 0 Kč. Річна економія: 30 000 Kč.

Спільна власність без SJM (як правило, брати і сестри, партнери): доходи та витрати розподіляються відповідно до частки власності. Якщо ви володієте 50%, ви включите 50% орендної плати та 50% витрат і амортизації після повернення. Інша особа вкаже свої 50%.

Зверніть увагу на згоди: якщо ви є співвласником і хтось інший має більшу частку, вам потрібна їхня згода на оренду (§ 1126 NOZ). Без згоди співвласник може оскаржити договір оренди як недійсний.

Поширені помилки та контрольний список

Аналіз податкових перевірок виявив 8 найпоширеніших помилок орендодавців.

• Включення авансів за послуги до складу доходів - помилково завищена база оподаткування. Аванси НЕ є доходом.
• Застосовувати відсотки за іпотечним кредитом як відрахування та як витрати - ви можете зробити лише одне. Для орендованої квартири завжди як витрати в § 9.
• Погана амортизація - розраховується від повної вартості, включаючи землю. Земля не амортизується.
• Застосування технічної оцінки (реконструкція понад 80 000 Kč) як одноразові витрати замість збільшення вхідної ціни.
• Перехід з єдиної ставки на фактичні витрати без закінчення 3-річного періоду - податкова позначить це як неправильне.
• Невказівка надбавок до орендної плати за попередні роки - якщо орендар доплатив вам за 2023 рік у 2025 році, це відноситься до 2025 року.
• Ігнорування податкових втрат - якщо у вас є збитки за один рік, перенесіть їх на наступні 5 років.
• Пізня подача через неготовність документів - завжди переглядайте минулий рік у січні, не чекайте до кінця березня.

Практична підготовка документів

Оформити документи - половина справи. Якщо у вас все готово, то заповнення декларації – лічені години. Якщо ви шукаєте матеріали в ящиках після південного рейду, легко зробити помилку.

Дохідна сторона: виписка з банківського рахунку за весь рік, де вказуються всі орендні платежі. Рекомендація: ведіть окремий рахунок оренди, щоб не змішувати дохід із особистим споживанням. Створіть таблицю Місяць → Орендар → Сума з виписки. Сума має відповідати рядку 201 податкової декларації.

Видаткова частина (фактичні витрати): Папка "Оренда 2025" з вкладеними папками: 1) Іпотека - річне підтвердження з банку; 2) Страхування - договір страхування + підтвердження оплати; 3) СВЖ - фактурування + річний огляд ремонтного фонду; 4) Виправлення - усі рахунки та квитанції; 5) Податок на нерухомість - оцінка та підтвердження сплати; 6) Проїзний збір - бортовий журнал; 7) Реклама - фактури Sreality, Bezrealitky.

Картка амортизації нерухомості: проста таблиця з датами включення, вхідною ціною, амортизаційною групою та накопиченою амортизацією. В Excel на 30 рядків (один на рік). Зберігайте цю картку постійно - якщо ви продаєте майно через 10 років, накопичена амортизація вплине на оподаткування продажу.

Резервна копія: скануйте всі документи в PDF і зберігайте в хмарі (Google Drive, Dropbox, OneDrive). Зберігайте документи протягом строку, що випливає з конкретних податкових, бухгалтерських, позовних або доказових вимог; GDPR не встановлює універсальних трьох чи десяти років для кожної справи.

Програмне забезпечення для орендодавців: додаток Grento.cz автоматично формує податковий звіт за рік - підсумовуючи доходи, ведуть облік витрат, розраховують амортизацію та створюють експорт для заповнення декларацій. Економить 4-8 годин підготовки та усуває арифметичні помилки.

Контрольний список перед подачею декларації: 1) Чи врахований у мене весь дохід від оренди? 2) Чи я вирішив між фіксованою ставкою та фактичними витратами? 3) Для реальних: чи правильно нарахована амортизація без урахування землі? 4) Чи всі витрати підтверджені документально? 5) Чи всі знижки я застосував (платник податків, дружина, діти)? 6) Чи знаю я, коли я маю сплатити податок? 7) Чи є у мене готові резерви на наступний рік?

Висновок

Податкові декларації з оренди не є наукою, але вони вимагають системного підходу. Якщо ви розумієте різницю між фіксованою ставкою та фактичними витратами, ви знаєте, як правильно розрахувати амортизацію та знаєте, які витрати не підлягають оподаткуванню, ви заощадите десятки тисяч Kč щорічно та уникнете запитань з боку податкової служби. Головне – вести безперервний облік – не шукати документи в кінці березня. Якщо ви користуєтеся спеціальним додатком для керування орендою, більша частина роботи автоматизована, і ви просто копіюєте загальні дані у форму у квітні. Кожен заощаджений день і кожен несплачений штраф – це гроші, які залишаються у вашій кишені.

Уточнення щодо податків у Чехії

Податковий режим залежить від фактичної діяльності, податкового року та доказів, а не лише від кількості об’єктів або назви діяльності. Пасивна оренда зазвичай належить до § 9, тоді як розміщення з додатковими послугами може належати до § 7; остаточну оцінку дає чинна методика Finanční správa. Доходи, пороги, ставки, аванси, строки декларацій і відрахування потрібно перевіряти за актуальними правилами Чехії. Не слід переносити застарілий поріг 6 000 Kč або фіксовані цифри 15%/23% на всі ситуації. Внесок до резерву SVJ не є автоматично витратою: потрібні фактичний зв’язок із отриманням доходу та належні документи.