Податки на оренду нерухомості: повний посібник на 2025 рік

Оренда нерухомості є чудовим джерелом пасивного доходу, але разом із нею виникає обов’язок правильно сплачувати податки. Багато орендодавців втрачають тисячі Kč на рік через незнання податкових правил, невикористані відрахування або неправильно заповнені декларації. У цьому посібнику ми покроково розповімо, як правильно оподатковувати дохід від оренди в 2025 році, які витрати можна вирахувати і як уникнути штрафів від податкової.

Основний огляд: Що потрібно оподатковувати

Орендний дохід згідно § 9 Закону про податок на прибуток

Дохід від оренди нерухомості оподатковується в Чеській Республіці відповідно до § 9 Закону № 586/1992 Coll. про податки на прибуток. Це окрема категорія доходів, яка включає:

• Оренда квартир і будинків
• Оренда нежитлових приміщень (офісів, складів, гаражів)
• Орендна плата за землю
• Дохід від суборенди (якщо ви самі є орендарем)

Що вважається доходом

Оподатковуваний дохід від оренди включає будь-які платежі, які ви отримуєте від орендаря як орендну плату. Однак аванси за послуги (електроенергію, воду, тепло, відходи) не включаються, якщо ви повторно виставляєте їх постачальникам у початковій сумі.

Увага! Якщо орендар оплачує ремонт або інвестиції у нерухомість замість орендної плати, це негрошовий дохід, який ви також повинні оподатковувати.

Коли вам не потрібно подавати декларацію

Вам не потрібно подавати декларацію про доходи, якщо ваш річний дохід від оренди (та інший вторинний дохід) не перевищує 50 000 Kč. Це обмеження стосується суми всіх доходів, не пов’язаних з трудовою діяльністю.

Ставки податку на прибуток у 2025 році

Прогресивне оподаткування

У Чехії застосовуються прогресивні ставки податку, але ставки та порогові суми потрібно перевіряти для відповідного податкового року:

• Ставки 15%/23% і поріг залежать від податкового року та загальної податкової бази; перевірте чинні пороги Finanční správa, не переносячи число 1 582 812 Kč на інший рік

Практичний ефект для орендодавців

Для конкретного орендодавця ставка залежить від загальної податкової бази та порогу відповідного року; не припускайте автоматично 15% або 23% лише через те, що оренда є вторинним доходом.

Приклад: Ви орендуєте квартиру за 18 000 Kč на місяць. Річний дохід від оренди становить 216 000 Kč. Після вирахування фіксованих витрат (30%) податкова база становить 151 200 Kč. Податок за ставкою 15% = 22 680 Kč.

Фіксовані витрати проти фактичних витрат

Фіксовані витрати за правилами відповідного податкового року

Для доходу від оренди можуть застосовуватися фіксовані витрати за ставкою та в межах ліміту, чинними для відповідного податкового року; перевірте актуальні правила замість автоматичного перенесення 30% і 600 000 Kč.

Переваги фіксованих витрат:

• Ви не повинні реєструвати індивідуальні витрати
• Вам не потрібно приховувати квитанції та рахунки
• Простий розрахунок
• Менше адміністрування

Недоліки:

• Якщо ваші фактичні витрати перевищують 30%, ви втрачаєте гроші
• Ви не можете вимагати амортизації майна
• Ви не можете вирахувати відсотки за іпотекою

Приклад розрахунку з єдиною ставкою:

• Річний дохід від оренди: 240 000 Kč
• Фіксовані витрати (30%): 72 000 Kč
• База оподаткування: 168 000 Kč
• Податок (15%): 25 200 Kč

Фактичні витрати

Якщо ви інвестуєте в нерухомість, виплачуєте іпотеку або маєте високі поточні витрати, можливо, буде вигідніше застосувати фактичні витрати.

Що ви можете відняти:

• Амортизація нерухомості (пряма або прискорена)
• Відсотки за іпотечним кредитом
• Страхування майна
• Ремонт та обслуговування (фарбування, заміна кранів, ремонт даху)
• Податок на майно
• Комісія менеджера нерухомості
• Витрати на відрядження, пов'язані з орендою
• Юридичні послуги та бухгалтерія
• Реклама та маркетинг
• Амортизація обладнання (меблі, техніка)
• Комісія з нерухомості

Приклад розрахунку з фактичними витратами:

• Річний дохід від оренди: 240 000 Kč
• Амортизація майна: 85 000 Kč
• Іпотечний відсоток: 45 000 Kč
• Страховка: 8000 Kč
• Виправлення: 25 000 Kč
• Податок на майно: 3500 Kč
• Інші: 5000 Kč
• Фактичні загальні витрати: 171 500 Kč
• База оподаткування: 68 500 Kč
• Податок (15%): 10 275 Kč

У цьому випадку ви заощадите майже 15 000 Kč на податках порівняно з фіксованими витратами.

Як вирішити

Фуксовані витрати оплачуються, якщо:

• Майно окуплене (іпотечні відсотки відсутні)
• Нерухомість в хорошому стані (мінімальний ремонт)
• Ви не хочете вести облік витрат
• Ваші фактичні витрати становлять менше 30% вашого доходу

Фактичні витрати будуть оплачені, якщо:

• Ви виплачуєте іпотеку з високими відсотками
• Ви проводите капітальний ремонт чи реконструкцію
• У вас є нове майно з високим зносом
• Ваші фактичні витрати перевищують 30% вашого доходу

Амортизація нерухомості

Що таке амортизація

Амортизація являє собою поступове застосування вартості придбання майна до витрат. Майно амортизується не відразу, а поступово протягом терміну його корисного використання.

Групи амортизації

Житлові та нежитлові будівлі відносяться до 5-6 групи амортизації:

• 5. амортизаційна група (30 років): житлові будинки, квартири
• 6. амортизаційна група (50 років): офісні будівлі, готелі, торгові центри

Рівномірна проти прискореної амортизації

Прямолінійна амортизація:

• Щороку однакова сума
• 5 група: 1 рік 1,4%, наступні роки 3,4%
• Простіший розрахунок

Прискорена амортизація:

• Вища амортизація в перші роки
• Вони поступово зменшуються
• Вигідно на початку оренди

Приклад (квартира вартістю 3 000 000 Kč, 5 група, дорівнює):

• Рік 1: 42 000 Kč (1,4%)
• 2-30 років: 102 000 Kč на рік (3,4%)

Важливе правило

Ви можете вимагати амортизацію лише на фактичні витрати, а не на фіксовані витрати. Амортизація не може застосовуватися заднім числом за роки, коли ви її не застосовували.

Терміни та форми

Коли подавати декларацію

• 31. Березень 2025 (або перший робочий день після цієї дати, тобто 01.04.2025) для декларацій за 2024 рік, поданих у паперовій формі.
• 2. Травень 2025 для електронного подання через вікно даних або портал МОЇ податки
• 1. Липень 2025, якщо ви подаєте податкову декларацію через податкового консультанта

Яку форму використовувати

Щоб повідомити про дохід від оренди, скористайтеся Податковою декларацією про доходи фізичних осіб (форма 25 5405). Дохід від оренди заповнюєте в Додатку № 2 (дохід за § 9).

Що вам знадобиться

• Огляд доходів від оренди за весь рік
• Договори оренди
• Підтвердження витрат (якщо ви стверджуєте реальні)
• Амортизація майна (графік амортизації)
• Підтвердження сплачених відсотків по іпотеці
• Підтвердження сплаченого податку на нерухоме майно

Податкові авансові платежі

Якщо ваше останнє податкове зобов’язання перевищило 30 000 Kč, ви повинні сплатити податковий аванс:

• Аванси та строки їх сплати залежать від податкового зобов’язання і відповідного податкового року; перевірте актуальні правила, а не фіксовану таблицю.
• Понад 150 000 Kč: щоквартальні аванси (25% від останнього податкового зобов’язання)

ПДВ та орендна плата

Коли реєструватися платником ПДВ

Обов’язок реєстрації ПДВ залежить від чинних правил обороту та періоду після змін 2025 року. Перевірте актуальні пороги і порядок у Finanční správa; число 2 000 000 Kč не є безпечним універсальним правилом.

Орендна плата та ПДВ

• Оренда квартир звільняється від ПДВ (розділ 56а Закону про ПДВ) незалежно від того, чи є ви платником
• Оренда нежитлових приміщень платникам ПДВ може оподатковуватися (21%) за вашим бажанням.
• **Короткострокове розміщення може мати інший режим ПДВ, ніж житлова оренда; його визначають фактичні послуги, модель і чинні правила, а не універсальне правило 48 годин.

Добровільна реєстрація

У деяких випадках добровільна реєстрація платником ПДВ може бути корисною, особливо якщо:

• Ви здаєте в оренду платникам ПДВ нежитлові приміщення
• Ви проводите масштабний ремонт (право на відрахування ПДВ з будівельних робіт)

Соціальне та медичне страхування

Оренда згідно § 9

Орендний дохід за § 9 зазвичай не підлягає внескам як дохід від самостійної діяльності, але класифікація та фактичні обставини мають бути перевірені.

Увага до § 7

Якщо фактична діяльність і послуги відповідають § 7, внески, базу та допустимі витрати слід перевірити за статусом платника і відповідним податковим роком; не застосовуйте автоматично ставки 29,2%, 13,5% або 60%.

Межа між § 7 і § 9

§ 9 (оренда):

• Просто залишити майно у користуванні
• Без додаткових послуг
• Без соціального та медичного страхування

§ 7 (діловий):

• Активне надання послуг (Airbnb з прибиранням, рецепція)
• З додатковими послугами
• З соціальним та медичним страхуванням

Найпоширеніші помилки орендодавців

Помилка 1: Неоподаткування доходів від оренди

Деякі орендодавці вважають, що якщо вони не мають ліцензії на підприємницьку діяльність, вони не повинні платити податок на дохід від оренди. Це помилкова думка. Дохід від оренди податкова може дізнатися з земельного кадастру, з даних орендарів або з банківських виписок.

Санкції: Штраф за неподання податкової декларації становить щонайменше 1000 Kč, з вищим розміром до 5% нарахованого податку за кожен день прострочення плюс штраф у розмірі 20% нарахованої суми.

Помилка 2: включення авансових послуг у дохід

Аванси за послуги (енергія, вода, тепло), які ви передаєте постачальникам, не є вашим доходом і не повинні включатися до бази оподаткування. Якщо ви включите їх помилково, ви безпідставно збільшите свою податкову базу.

Помилка 3: Некоректне застосування витрат

Фіксовані та фактичні витрати не можна комбінувати для різних об’єктів нерухомості. Якщо у вас є кілька об’єктів оренди, ви повинні застосувати фіксовані або фактичні витрати для всіх із них.

Помилка 4: забути про податок на нерухомість

Податок на нерухомість - це окремий податок, який ви повинні сплатити незалежно від того, чи орендуєте ви нерухомість. Декларація подається до 31 січня, податок сплачується до 31 травня (або двома частинами).

Помилка 5: відсутні записи

Навіть з фіксованими витратами ви повинні вести облік доходів. Рекомендуємо зберегти:

• Договори оренди
• Виписки з рахунків (вхідні орендні платежі)
• Протоколи прийому-передачі
• Листування з орендарями

Помилка 6: несвоєчасне подання декларацій

Розмір законних відсотків і санкцій за прострочення потрібно перевірити за чинним чеським правом, податковим роком та конкретними обставинами; не застосовуйте автоматично ставку репо, 8 процентних пунктів чи наведений розрахунок до всіх випадків.

Практичний приклад: повний розрахунок податку

Ситуація

Пан Новак володіє квартирою 2+kk у Празі, яку він орендує за 20 000 Kč на місяць. Він купив квартиру за 4 000 000 Kč, він виплачує іпотеку з річними відсотками 60 000 Kč. У 2024 році він зробив ремонт ванної кімнати за 45 000 Kč.

Варіант А: фіксовані витрати

• Річний дохід: 240 000 Kč
• Фіксовані витрати (30%): 72 000 Kč
• База оподаткування: 168 000 Kč
• Податок (15%): 25 200 Kč

Варіант B: Фактичні витрати

• Річний дохід: 240 000 Kč
• Амортизація (5-й клас, рівний, 2-й рік): 136 000 Kč
• Іпотечний відсоток: 60 000 Kč
• Страхування майна: 6000 Kč
• Ремонт ванної кімнати: 45 000 Kč
• Податок на майно: 4200 Kč
• Загальні фактичні витрати: 251 200 Kč
• База оподаткування: 0 Kč (витрати перевищують дохід)
• Податок: 0 Kč
• Податковий збиток для перенесення: 11 200 Kč

У цьому випадку пан Новак не сплачує жодного податку завдяки фактичним витратам, і крім того, він може претендувати на податковий збиток протягом наступних 5 років.

Поради щодо оптимізації оподаткування

1. Щороку порівнюйте обидва методи

Перед подачею податкової декларації розрахуйте обидва варіанти та виберіть більш вигідний. Ви можете змінювати метод між роками.

2. Плануйте інвестиції

Якщо ви плануєте капітальний ремонт або реконструкцію, враховуйте терміни, щоб максимізувати податковий ефект. У рік великих інвестицій реальні витрати окупляться.

3. Записуйте все

Навіть якщо ви зараз використовуєте фіксовані витрати, запишіть фактичні витрати. Тож ви можете легко порівняти та, можливо, перейти до фактичних витрат.

4. Скористайтеся податковим консультантом

Інвестування Kč 3000-5000 у податкового консультанта може окупитися багаторазово. Крім того, ви отримаєте продовжений термін подання декларацій до 1 липня.

5. Не забувайте про податкові знижки

Ви також можете застосувати стандартні податкові відрахування для доходу від оренди:

• Знижка для платників податків: 30 840 Kč на рік
• Знижка для дружини без доходу
• Податкові пільги на дітей

Резюме

Оподаткування доходу від оренди не повинно бути складним, якщо знати основні правила:

• Дохід від оренди оподатковується за ставками та порогами, чинними для відповідного податкового року
• Ви можете застосувати фіксовані витрати 30% або фактичні витрати
• Орендний дохід відповідно до § 9 не підлягає соціальному та медичному страхуванню
• Подати декларацію у строк, передбачений чинними правилами та способом подання; дата залежить від податкового року й обставин платника
• Вести облік доходів і зберігати документи протягом строків, що випливають із конкретних податкових, бухгалтерських, позовних або доказових вимог

Правильна оптимізація оподаткування може заощадити десятки тисяч Kč на рік. Витратьте час на розуміння правил або залиште зізнання експерту.

Як Grento може вам допомогти

Grento - це найповніша чеська платформа для управління нерухомістю, яка допоможе вам отримати огляд доходів і витрат для податкових декларацій. Автоматичні звіти та експорт даних для бухгалтерів заощадять ваші робочі години. Спробуйте Grento безкоштовно і переконайтеся самі.

Уточнення щодо податків у Чехії

Податковий режим залежить від фактичної діяльності, податкового року та доказів, а не лише від кількості об’єктів або назви діяльності. Пасивна оренда зазвичай належить до § 9, тоді як розміщення з додатковими послугами може належати до § 7; остаточну оцінку дає чинна методика Finanční správa. Доходи, пороги, ставки, аванси, строки декларацій і відрахування потрібно перевіряти за актуальними правилами Чехії. Не слід переносити застарілий поріг 6 000 Kč або фіксовані цифри 15%/23% на всі ситуації. Внесок до резерву SVJ не є автоматично витратою: потрібні фактичний зв’язок із отриманням доходу та належні документи.

Редакційне застереження щодо прикладів

Суми, строки, відсотки, заповнюваність, місцеві ціни, дохідність, страхові тарифи та мінімальні аванси в цьому матеріалі є ілюстративними або залежать від року, муніципалітету, договору та фактичних даних. Вони не є загальнонаціональною юридичною гарантією. Перед застосуванням перевірте чинні правила Чехії та офіційне джерело.