Úročení kauce u nájmu bytu: pravidla, příklady a kalkulačka

Úroky z nájemní kauce se v Česku řídí § 2254 občanského zákoníku. Pronajímatel vrací po skončení nájmu složenou peněžitou jistotu po započtení svých pohledávek spolu s úroky. Výši úroku si mohou strany ujednat, není-li sjednána, použije se úrok obvyklý. Zákon nestanoví pevnou lhůtu vrácení, požaduje vrácení bez zbytečného odkladu.

Aby se předešlo sporům, uveďte do nájemní smlouvy jasnou sazbu úročení, zdroj sazeb, metodu výpočtu a termín vyplacení. V praxi se osvědčuje jednoduché denní úročení metodou ACT/365 bez kapitalizace, pevná sazba nebo vazba na repo sazbu ČNB k 1. dni čtvrtletí. Připravili jsme kompletní postup, příklady s čísly a vzorové formulace do smlouvy.

Co se v článku dozvíte

• Zda a kdy musíte kauci úročit podle § 2254 občanského zákoníku
• Jak nastavit sazbu, zdroj a metodu do smlouvy, aby nevznikl spor
• Jak spočítat úroky krok za krokem metodou ACT/365, včetně změn sazeb a čerpání
• Kdy a jak vyplatit úroky a co má obsahovat potvrzení o vypořádání jistoty
• Jak danit a účtovat úroky z kauce u pronajímatele v roce 2026
• Modelový příklad s kompletním výpočtem a časté chyby z praxe
• Vzorové věty do nájemní smlouvy k úročení kauce
• Kde vám s evidencí nájmů a dokumentů pomůže Grento

Musí pronajímatel kauci vždy úročit?

Občanský zákoník v § 2254 odst. 2 stanoví, že pronajímatel po skončení nájmu vrátí jistotu nájemci po odečtení svých pohledávek spolu s úroky. Zákon neurčuje konkrétní sazbu, vychází se z ujednání stran, a není-li sazba ujednána, použije se úrok obvyklý. Zákon také neukládá přesný počet dní pro vrácení, vyžaduje vrácení bez zbytečného odkladu po skončení nájmu a vyúčtování případných pohledávek.

Praxe správců i advokátů doporučuje sazbu i metodu výpočtu vždy výslovně ujednat. Čím objektivnější a dohledatelnější referenční sazbu zvolíte, tím méně prostoru zůstane pro spor o výši úroku obvyklého.

Statistiky a fakta:

• Základní sazba ČNB 2T repo dosahovala v letech 2022 až 2023 úrovně 7,00 procenta a v roce 2024 postupně klesala, zdroj Česká národní banka.
• Podle dat ČSÚ žilo v ČR přibližně 22 procent domácností v nájemním bydlení, trend dlouhodobě podporuje poptávku po nájemních smlouvách s jasnými podmínkami, zdroj Český statistický úřad.

Jak správně nastavit úročení kauce do nájemní smlouvy?

Jasné smluvní ujednání je nejlevnější prevence sporu. Uveďte minimálně:

• Sazbu úročení: pevné procento p. a. nebo proměnnou sazbu navázanou na objektivní index, nejčastěji repo sazbu ČNB.
• Okamžik změny sazby a zdroj: například „repo ČNB platná k 1. dni každého kalendářního čtvrtletí, zveřejněná ČNB“.
• Metodu výpočtu: denní úročení ACT/365, bez kapitalizace v průběhu nájmu, úroky splatné při vypořádání jistoty.
• Rozsah úročení v čase: od dne připsání jistoty na účet pronajímatele do dne předcházejícího vrácení.
• Započtení, doplňování a evidence čerpání: právo zápočtu splatných pohledávek a povinnost nájemce doplnit jistotu bez zbytečného odkladu.
• Zaokrouhlování: v bezhotovostním styku na haléře, při hotovosti na celé Kč podle domluvy.
• Lhůtu pro vypořádání: konkrétní datum či počet dní po předání bytu. Zákon říká bez zbytečného odkladu, praxe doporučuje do 1 měsíce po předání bytu a klíčů.

Vzorové formulace najdete níže v samostatné části. Pro kompletní dokument využijte i [Vzory nájemních smluv zdarma](/cs/vzory-smluv).

Jak spočítat úroky z kauce krok za krokem?

1) Připravte si vstupy

• Výše jistoty v Kč.
• Datum připsání jistoty pronajímateli.
• Datum konce úročení, typicky den předcházející vrácení.
• Sazbu a její zdroj v čase, například pevná sazba nebo „repo ČNB k 1. dni čtvrtletí“.
• Události čerpání a doplnění jistoty s přesnými daty a částkami.
• Způsob zaokrouhlování a zda úroky kapitalizujete, běžně ne.

2) Rozdělte období na úseky

Vytvořte časové úseky, ve kterých je konstantní výše jistoty a sazba. Každé čerpání, doplnění nebo změna sazby založí nový úsek s vlastní jistinou a roční sazbou.

3) Spočítejte úrok za každý úsek metodou ACT/365

• Úrok za úsek = Jistina × Roční sazba × (Počet kalendářních dní úseku / 365).
• Počet dní počítejte jako skutečný počet kalendářních dnů. Obvykle se započítává den připsání a nezapočítává se den vrácení nebo den, kterým začíná další úsek.

Příklad vzorce do tabulky: urok = jistina sazba_pa dny / 365.

4) Sečtěte úseky a zaokrouhlete

Součet úroků za všechny úseky zaokrouhlete dle smlouvy. V bezhotovostních převodech používejte haléře, což snižuje zaokrouhlovací rozdíly.

Jak pracovat s repo sazbou ČNB v praxi

• Pokud máte sjednáno „repo k 1. dni čtvrtletí“, vytvořte čtvrtletní úseky a dosazujte konkrétní hodnotu repo sazby platnou k prvnímu dni každého čtvrtletí.
• Pokud je ve smlouvě „aktuální repo sazba ČNB“ bez okamžiku změny, sjednejte písemně pravidlo přepočtu, například k datu účinnosti rozhodnutí bankovní rady. Bez pravidla zvolte kvartální režim, je přezkoumatelný a férový.
• Pro ilustraci vlivu sazeb: při jistotě 45 000 Kč dělá rozdíl 2 procentních bodů na ročním úroku přibližně 900 Kč, 45 000 × 0,02.

Odborná praxe: Správci často volí sazbu „repo mínus 1 p. b.“, aby lépe sledovala tržní cenu peněz a současně odrážela, že jistota je cizí prostředek držený pronajímatelem.

Jaký je termín pro vrácení kauce a úroků?

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví vrácení jistoty s úroky bez zbytečného odkladu po skončení nájmu a započtení pohledávek. Konkrétní počet dní nestanoví.
• V praxi a v advokátních manuálech se za přiměřený čas považuje 1 měsíc po předání bytu a klíčů, pokud není třeba řešit mimořádné škody. Lhůtu doporučujeme do smlouvy výslovně zapsat a navázat ji na datum převzetí bytu z předávacího protokolu.

Pozor na záměnu s vyúčtováním služeb. Lhůty vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. jsou jiné, poskytovatel služeb musí vyúčtovat do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období a vypořádat do 1 měsíce po doručení vyúčtování. To se kauce netýká.

Pokud se s vrácením jistoty zpozdíte, může nájemce požadovat úrok z prodlení. Výše úroku z prodlení se určí podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., je rovna repo sazbě ČNB platné k prvnímu dni kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

Jak na čerpání a doplňování kauce během nájmu?

• Započtení pohledávek: Pronajímatel může započíst splatné dluhy nájemce proti jistotě, zejména dlužné nájemné, náhrady škod nebo smluvní pokuty. Od následujícího dne se jistina pro účely úročení snižuje o započtenou částku.
• Doplňování: Nájemce je povinen jistotu bez zbytečného odkladu doplnit zpět na sjednanou výši, jak vyplývá z § 2254 NOZ.
• Evidence: Každou změnu evidujte s datem a částkou. Využijte pevné variabilní symboly a stručné poznámky k platbě. Dobrá evidence výrazně zjednodušuje konečné vypořádání.

Při předání a vrácení bytu se vyplatí pracovat s fotodokumentací, stavy měřidel a protokoly. Předejdete sporům o škody a termíny. Viz článek [Digitální předávací protokol bytu: fotky, měřiče a cloud](/cs/blog/digitalni-predavaci-protokol-bytu-fotky-merice-cloud).

Jak danit a účtovat úroky z kauce v roce 2026?

Téma daní v bodech, obecná pravidla beze změny věcné podstaty v posledních letech:

• Pronajímatel fyzická osoba s příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů: přijatá kauce není zdanitelným příjmem. Úrok vyplacený nájemci zpravidla nelze uplatnit jako daňový výdaj, protože nejde o výdaj na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmu, ale o vypořádání užitku z cizích peněz.
• OSVČ nebo s. r. o.: doporučujeme vést jistoty na samostatné analytice jako cizí prostředky. Úroky připsané bankou představují zdanitelný výnos, úroky vyplacené nájemci jsou daňově uznatelné, pokud odpovídají smlouvě a běžné praxi.
• DPH se úroků z kauce netýká, nejde o zdanitelné plnění.
• U nájemce jsou přijaté úroky obvykle zdanitelným příjmem podle § 8 zákona o daních z příjmů. Srážkovou daň pronajímatel neodvádí, nájemce řeší v přiznání sám.

Poznámka k bankovním úrokům: Pokud banka připisuje úrok ze zůstatků, může být úrok od banky nižší či vyšší než úrok sjednaný se strany nájmu a u FO bývá bankovní úrok zdaněn srážkou 15 procent u zdroje. Pro eliminaci rozdílů pomáhá samostatný účet pro kauce a objektivní indexace smluvní sazby.

Jaké potvrzení předat nájemci při vypořádání jistoty?

Předat písemné „Potvrzení o vypořádání peněžité jistoty“ obsahující:

• Identifikaci stran, byt a číslo smlouvy, data složení a vrácení jistoty.
• Původní výši jistoty a chronologii událostí: čerpání a doplnění s daty a částkami.
• Smluvní ujednání k úročení: sazba, zdroj sazeb, pravidlo změny, metoda výpočtu, zaokrouhlování.
• Přehled úrokových úseků: jistina, sazba, počet dní, úrok.
• Celkovou částku k vyplacení, datum a způsob platby, účty stran, podpisy.

Tip z praxe: Přiložte screenshot hodnot repo sazby ČNB, pokud na ni vážete úročení, a export výpočtu z tabulky. Ušetříte čas při případném vysvětlování.

Vzorové formulace do nájemní smlouvy k úročení kauce

Použijte a přizpůsobte vašim podmínkám. Pro kompletní dokument využijte [Vzory nájemních smluv zdarma](/cs/vzory-smluv).

• Výše a složení jistoty:

„Nájemce skládá pronajímateli při podpisu této smlouvy peněžitou jistotu ve výši … Kč, tj. …násobek měsíčního nájemného, a to bezhotovostním převodem na účet pronajímatele č. …, VS …“

• Úročení jistoty, varianta pevná sazba:

„Jistota je po dobu trvání nájmu úročena pevnou úrokovou sazbou … % p. a. Úrok se počítá metodou ACT/365 z aktuální výše jistoty bez kapitalizace a je splatný spolu s vypořádáním jistoty po skončení nájmu.“

• Úročení jistoty, varianta repo sazba:

„Jistota je po dobu trvání nájmu úročena sazbou rovnou repo sazbě ČNB platné k 1. dni každého kalendářního čtvrtletí. Změna sazby se uplatní od prvního dne příslušného čtvrtletí. Úrok se počítá metodou ACT/365 z aktuální výše jistoty bez kapitalizace a je splatný spolu s vypořádáním jistoty po skončení nájmu.“

• Započtení a doplnění:

„Pronajímatel je oprávněn jednostranně započíst proti jistotě své splatné pohledávky za nájemcem vzniklé z této smlouvy. Nájemce je povinen jistotu bez zbytečného odkladu doplnit zpět na sjednanou výši po výzvě pronajímatele.“

• Lhůta vrácení:

„Pronajímatel vrátí po skončení nájmu jistotu, po odečtení svých splatných pohledávek a spolu s úroky, do … dnů ode dne předání bytu a klíčů na účet nájemce č. …“

Modelový příklad z praxe

Zadání:

• Jistota: 36 000 Kč
• Sazba: 1,5 % p. a. pevná dle smlouvy
• Metoda: ACT/365, bez kapitalizace
• Složení jistoty: připsáno 1. 2. 2025
• Čerpání: 1. 12. 2025 zápočet dlužného nájemného 5 000 Kč
• Doplňování: 1. 1. 2026 nájemce doplnil 5 000 Kč
• Vrácení: 28. 2. 2026, bez dalších pohledávek
• Počítáme od dne připsání do dne předcházejícího vrácení

Úseky a dny:

• Úsek A: 1. 2. 2025 až 30. 11. 2025, jistina 36 000 Kč, 303 dní
• Úsek B: 1. 12. 2025 až 31. 12. 2025, jistina 31 000 Kč, 31 dní
• Úsek C: 1. 1. 2026 až 27. 2. 2026, jistina 36 000 Kč, 58 dní

Výpočty:

• Úrok A = 36 000 × 0,015 × 303/365 = 448,28 Kč
• Úrok B = 31 000 × 0,015 × 31/365 = 39,49 Kč
• Úrok C = 36 000 × 0,015 × 58/365 = 85,81 Kč

Celkový úrok k vyplacení: 448,28 + 39,49 + 85,81 = 573,58 Kč. Vypořádání k 28. 2. 2026: vrácená jistota 36 000 Kč + úroky 573,58 Kč, celkem 36 573,58 Kč, pokud nejsou další pohledávky. Platba bezhotovostně na účet nájemce v termínu dle smlouvy.

Ilustrace úroku z prodlení při opožděném vrácení:

• Prodlení 20 dní. Roční sazba úroku z prodlení = repo k 1. dni pololetí + 8 p. b., zdroj NV č. 351/2013 Sb.
• Příkladově, pokud by repo činila 3,00 %, pak by úrok z prodlení činil 11,00 % p. a. Úrok z prodlení za 20 dní z částky 36 573,58 Kč by byl zhruba 36 573,58 × 0,11 × 20/365 = 220,50 Kč.
• Jde o ilustraci, dosadíte aktuální repo sazbu platnou k prvnímu dni příslušného pololetí.

Časté chyby a jak se jim vyhnout

• Neujednaná sazba a metoda: bez jasného ujednání hrozí spor o „obvyklý“ úrok. Řešení: vždy uveďte sazbu, zdroj, okamžik změny a metodu ACT/365.
• Špatný rozsah dní: chybně započtený den vrácení nebo den změny jistiny. Řešení: úročte od dne připsání do dne předcházejícího další události, evidujte data v jedné časové ose.
• Ignorování čerpání a doplňování: výpočet „jako by se nic nestalo“. Řešení: každý zápočet a doplnění je nový úsek s jinou jistinou.
• Nereálné sazby a nejasný index: „aktuální sazba banky“ bez zdroje. Řešení: navazujte na repo ČNB či pevné procento a uveďte zdroj.
• Pozdní vrácení: hrozí úrok z prodlení a zhoršení vztahů. Řešení: vracejte bez zbytečného odkladu, ideálně do 1 měsíce, lhůtu napište do smlouvy a opřete o předávací protokol.
• Smíšení kaucí s vlastní hotovostí: horší auditní stopa. Řešení: samostatná evidence a ideálně oddělený účet.

Časté dotazy

Musí být úročení kauce vždy kladné, nebo lze sjednat 0 %?

Zákon neurčuje minimální sazbu, vychází z ujednání stran. Pokud sazbu nesjednáte, použije se úrok obvyklý. Odborná praxe doporučuje sjednat jasnou a obhajitelnou sazbu, například pevnou nebo vazbu na repo ČNB, čímž předejdete námitkám neobvyklých podmínek.

Od kdy do kdy se kauce úročí?

Standardně od dne připsání jistoty na účet pronajímatele do dne předcházejícího vrácení. Při změnách jistoty nebo sazby rozdělte období na úseky s konstantní jistinou a sazbou a v každém spočítejte úrok metodou ACT/365.

Kdy musí pronajímatel vyplatit úroky?

Spolu s vrácením jistoty bez zbytečného odkladu po skončení nájmu a vypořádání pohledávek. Zákon nestanoví konkrétní počet dní. V praxi a ve smlouvách se často sjednává lhůta do 30 dnů po předání bytu a klíčů.

Jak zjistím „obvyklý úrok“, když jsme nic nesjednali?

Opřete se o objektivní tržní ukazatele, typicky základní sazbu ČNB a úročení krátkodobých vkladů. Advokátní praxe doporučuje vycházet z repo sazby ČNB a jasně doložit použitou metodiku a zdroj údajů.

Má kauce něco společného s vyúčtováním služeb?

Ne. Kauce je peněžitá jistota podle § 2254 NOZ a vrací se po skončení nájmu spolu s úroky. Vyúčtování služeb se řídí zákonem č. 67/2013 Sb., má své vlastní lhůty a postupy. Podrobně viz [Jak správně provést vyúčtování služeb nájemníkům?](/cs/blog/jak-spravne-provest-vyuctovani-sluzeb-najemnikum).

Kde mohu evidovat události kolem kauce a mít po ruce doklady?

V aplikaci Grento vedete nájemní smlouvy, nájemníky, platby a dokumenty na jednom místě. Získáte pořádek v evidenci a přehled o peněžních tocích spojených s nájmem. Podívejte se na [Funkce aplikace Grento](/cs/funkce).

Závěr

Úročení nájemní kauce je zákonná povinnost, pokud se strany nedohodnou jinak, a patří mezi nejčastější zdroje sporů při ukončení nájmu. Prevencí je jasné smluvní ujednání sazby a metody, přesná evidence změn jistoty a transparentní výpočet. Využívejte objektivní indexy, denní úročení ACT/365 a pište do smluv i termín vyplacení.

Doporučené akční kroky:

• Zkontrolujte své nájemní smlouvy a doplňte ujednání o sazbě, zdroji a metodě úročení.
• Nastavte si interní checklist pro vypořádání jistoty: data, čerpání, výpočet, potvrzení a platba.
• Připravte si jednoduchou tabulku s výpočtem úroků po úsecích, uložte k nájemní kartě.
• Při předání a vrácení bytu pracujte s fotkami a protokolem, snižujete riziko sporu, viz [Digitální předávací protokol bytu: fotky, měřiče a cloud](/cs/blog/digitalni-predavaci-protokol-bytu-fotky-merice-cloud).
• Centralizujte správu nájmů, smluv, plateb a dokumentů do jednoho systému, podívejte se na [Funkce aplikace Grento](/cs/funkce) a související témata v [Encyklopedii pronájmu](/cs/encyklopedie).