Odpisy nemovitosti při pronájmu – kalkulačka odpisů 2026

Jak to funguje

Co jsou odpisy nemovitostí a proč jsou důležité?

Odpisy nemovitostí jsou zákonný nástroj pro snížení daňového základu. Představují postupné zahrnutí pořizovací ceny nemovitosti do nákladů. Pro pronajímatele s příjmy podle §9 (příjmy z nájmu) jsou odpisy jedním z nejvýznamnějších daňově uznatelných výdajů.

Příklad: byt zakoupený za 3 000 000 Kč v odpisové skupině 5 (obytné budovy) se odepisuje 30 let. Při rovnoměrném odpisování činí roční odpis v prvním roce 42 000 Kč (1,4 %) a v dalších letech 100 000 Kč (3,4 %). Při sazbě daně 15 % to představuje roční úsporu na dani 15 000 Kč.

Odpisy jsou nepeněžní náklad - neplatíte je nikam, jen snižujete základ daně. To je klíčový rozdíl oproti skutečným výdajům. Nemovitost funguje, generuje příjem a zároveň snižuje daňové zatížení. Proto jsou odpisy základním nástrojem daňové optimalizace pro investory do nemovitostí.

Zákon umožňuje odepisování přerušit - pokud v daném roce nemáte dostatečný příjem, aby se odpis uplatnil, můžete odepisování přerušit a pokračovat v dalším roce. Odpisy se tím 'neztratí', pouze se odloží.

Odpisové skupiny pro nemovitosti

Nemovitosti se zařazují do odpisových skupin 5 a 6 podle přílohy č. 1 k zákonu o daních z příjmu (§30 ZDP). Správné zařazení je klíčové, protože určuje dobu odepisování a tím i výši ročního odpisu.

Odpisová skupina 5 (doba odepisování 30 let) zahrnuje: byty, bytové domy, rodinné domy, garáže a nebytové prostory v bytových domech. Do této skupiny patří většina nemovitostí určených k pronájmu.

Odpisová skupina 6 (doba odepisování 50 let) zahrnuje: administrativní budovy, obchodní centra, hotely, průmyslové budovy a ostatní stavby neuvedené ve skupině 5. Komerční nemovitosti tedy mají delší dobu odepisování.

Grento automaticky zařadí nemovitost do správné skupiny na základě typu, který zadáte při vytvoření nemovitosti. Pokud si nejste jisti, systém nabídne vysvětlení a příklady pro obě skupiny.

Rovnoměrné vs. zrychlené odpisy

Rovnoměrné odpisy (§31 ZDP) rozloží pořizovací cenu rovnoměrně po celou dobu odepisování. V prvním roce je sazba nižší (1,4 % pro skupinu 5), v dalších letech konstantní (3,4 %). Výhoda: stabilní a předvídatelný daňový efekt po celou dobu odepisování.

Zrychlené odpisy (§32 ZDP) umožňují vyšší odpisy v prvních letech a nižší na konci. Pro skupinu 5: koeficient 30 v prvním roce (odpis = cena/30), koeficient 31 v dalších (odpis = 2 × zůstatková cena / (31 - počet let)). Výhoda: vyšší daňová úspora na začátku.

Porovnání pro byt za 3 mil. Kč (skupina 5): Rovnoměrně - 1. rok 42 000 Kč, 2.-30. rok 102 000 Kč ročně. Zrychleně - 1. rok 100 000 Kč, 2. rok 193 333 Kč, ale klesající trend. Za prvních 10 let ušetříte zrychlenými odpisy o cca 100 000 Kč více.

Grento automaticky porovná obě metody a zobrazí kumulativní daňovou úsporu v čase. Pro investory, kteří plánují nemovitost držet dlouhodobě, je často výhodnější zrychlený odpis - vyšší úspora v prvních letech je cennější díky časové hodnotě peněz.

Technické zhodnocení a jeho vliv na odpisy

Technické zhodnocení (§33 ZDP) je výdaj na rekonstrukci, modernizaci nebo přístavbu, který zvyšuje vstupní nebo zůstatkovou cenu nemovitosti. Za technické zhodnocení se považují výdaje přesahující v součtu 80 000 Kč za zdaňovací období.

Příklady technického zhodnocení: zateplení fasády (500 000 Kč), výměna oken za plastová (200 000 Kč), nová koupelna s přesunem rozvodů (350 000 Kč), nadstavba patra (1 500 000 Kč). Běžné opravy (výmalba, výměna kohoutku) technickým zhodnocením nejsou.

Vliv na odpisy: technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu (u rovnoměrných odpisů) nebo zůstatkovou cenu (u zrychlených odpisů). Tím se zvýší roční odpis, ale prodlouží se i doba odepisování. Systém automaticky přepočítá odpisový plán po zadání technického zhodnocení.

Evidence technického zhodnocení v Grento: zadáte popis, datum, částku a typ zhodnocení. Systém ověří, zda částka přesahuje limit 80 000 Kč, a automaticky upraví odpisový plán. Pokud je částka pod limitem, nabídne možnost zahrnutí do běžných výdajů.

Odpisy vs. paušální výdaje - co je výhodnější?

Pronajímatel s příjmy podle §9 ZDP si může zvolit buď skutečné výdaje (včetně odpisů), nebo paušální výdaje ve výši 30 % příjmů z nájmu. Volba platí pro celé zdaňovací období a ovlivňuje celkovou daňovou povinnost.

Paušální výdaje jsou jednoduché - nemusíte evidovat skutečné náklady. Při ročním nájmu 300 000 Kč je paušální výdaj 90 000 Kč. Skutečné výdaje (odpisy + opravy + pojištění + úroky + provoz) ale mohou být výrazně vyšší.

Pro byt za 3 mil. Kč s ročním nájmem 300 000 Kč mohou skutečné výdaje činit: odpisy 102 000 Kč, pojištění 8 000 Kč, opravy 30 000 Kč, správa 15 000 Kč, úroky z hypotéky 80 000 Kč = celkem 235 000 Kč. To je výrazně více než paušál 90 000 Kč.

Grento automaticky porovnává obě varianty na základě vašich skutečných dat. Na konci roku vidíte: paušální výdaje X Kč vs. skutečné výdaje Y Kč. Doporučení systému vám pomůže zvolit optimální strategii.

Praktické tipy pro odepisování nemovitostí

Vstupní cena pro odpisy: u nemovitosti koupené od roku 2014 je vstupní cenou pořizovací cena včetně vedlejších nákladů (provize realitce, právní služby, daň z nabytí). U starších nemovitostí nebo dědictví je vstupní cenou reprodukční pořizovací cena (znalecký posudek).

Spoluvlastnictví: pokud nemovitost vlastníte s partnerem, odpisy se dělí podle podílů. Pokud vlastníte 60 %, odepisujete 60 % vstupní ceny. V SJM (společném jmění manželů) odepisuje ten z manželů, který nemovitost eviduje.

Začátek odepisování: odepisovat můžete od měsíce, ve kterém byly splněny podmínky pro zahájení odepisování (zápis do katastru u nových staveb, datum koupě u existujících). Odpis se počítá za celý rok bez ohledu na měsíc zahájení.

Přerušení odepisování: v roce, kdy nemáte dostatečný příjem z nájmu (prázdný byt, rekonstrukce), můžete odepisování přerušit. Odpisy se neztratí - po přerušení pokračujete, jako by k přerušení nedošlo. Systém automaticky eviduje přerušení.

Pro koho je to ideální

Časté dotazy

Související funkce