Сертифікат енергетичної ефективності будівлі (PENB): коли він потрібен і як його отримати

PENB оцінює енергоефективність будівлі або одиниці. Обов’язок і винятки залежать від того, чи йдеться про продаж або оренду, будинок чи одиницю, оголошення та чинний Закон № 406/2000 Sb.; не кожен орендодавець за будь-яких обставин не може продавати або здавати без сертифіката.

Що таке PENB

Визначення та мета

Сертифікат енергетичної ефективності будівлі є офіційним документом, який оцінює загальне енергоспоживання будівлі. Він включає споживання енергії на опалення, охолодження, підігрів води, освітлення та вентиляцію. PENB закріплено в Законі № 406/2000 Coll. про управління енергією та в Указі № 264/2020 Coll.

Як це виглядає

PENB має стандартизовану графічну форму, яка нагадує енергетичні етикетки на приладах. Містить:

• Клас енергоспоживання будівлі (A-G)
• Загальна поставлена енергія в кВт*год/м2 на рік
• Невідновлювана первинна енергія у кВт*год/м2 на рік
• Часткова оцінка окремих систем (опалення, підігрів води тощо)
• Рекомендовані заходи для зменшення споживання енергії
• Ідентифікаційні дані будівлі та процесора
• Дата створення та термін дії

Класи енергоспоживання A-G

Будівлі класифікуються на сім енергетичних класів:

• A – Надзвичайно економічний: Пасивні та нульові будинки, найнижче споживання енергії. Як правило, нові будівлі з відмінною ізоляцією, тепловим насосом і рекуперацією.
• B – Дуже економічний: Будівлі з низьким енергоспоживанням. Якісна теплоізоляція, сучасні вікна, ефективне опалення. Новобудови повинні відповідати як мінімум класу В.
• C – Економічний: Економічні будівлі вище середнього. Утеплені старі будівлі після реконструкції, деякі новобудови.
• D – Менш економічні: Середні будівлі. Частково утеплені панельні будинки, старі цегляні будинки з частковими переробками.
• E – Неекономічні: Неякісні будівлі. Неутеплені панельні будинки, старі будівлі без переробок.
• F – Дуже неефективний: Будівлі з високим споживанням. Старі цегляні будинки без утеплення, погані вікна.
• G – Надзвичайно неефективний: Найгірший клас енергоспоживання. Історична забудова, будівлі в аварійному стані.

Коли PENB є обов'язковим

Продаж нерухомості

Під час продажу PENB зазвичай потрібен, але обов’язок залежить від типу будівлі, одиниці та законних винятків; перевірте чинний Закон № 406/2000 Sb. і методику MPO.

Що це означає на практиці:

• PENB має бути доступним, коли нерухомість рекламується
• Клас енергоспоживання повинен бути вказаний в оголошенні
• Покупець повинен отримати оригінал або завірену копію ПЕНБ

Оренда нерухомості

Під час оренди обов’язок надати PENB залежить від типу об’єкта, оголошення та законних винятків. Не перетворюйте загальне правило на універсальний обов’язок кожного орендодавця.

Що це означає на практиці:

• PENB має бути доступним під час переговорів про оренду
• В рекламі має бути вказано клас енергоспоживання
• Орендар має право на огляд ПЕНБ
• Орендодавець повинен дозволити зробити копію

Новобудови

Кожна новобудова повинна мати ПЕНБ у складі проектної документації. Без нього ви не можете отримати дозвіл на будівництво чи дозвіл на будівництво.

Капітальний ремонт

У разі капітального ремонту будівлі (реконструкція зачіпає більше 25% огороджувальних конструкцій будівлі) необхідно підготувати новий PENB.

Будівлі понад 250 м2, які використовуються органами державної влади

Будівлі площею понад 250 м2, в яких розташовані органи державного управління та доступні для громадськості, повинні мати видиме розташування PENB.

Коли вам не потрібен PENB

PENB не потрібен для:

• Будівлі із загальною енергетичною еталонною площею менше 50 м2
• Будівлі для сімейного відпочинку (дачі, котеджі), що використовуються менше 4 місяців на рік
• Промислово-виробничі операції з великими енерговитратами технологічних процесів
• об'єкти охорони пам'яток (якщо виконання вимог неприйнятно змінить їх характер)
• Церкви та інші культові споруди

Як отримати PENB

Крок 1. Знайдіть спеціаліста з енергетики

PENB може обробляти лише спеціаліст з енергетики з дозволом Міністерства промисловості та торгівлі (MPO). Ознайомитися зі списком уповноважених спеціалістів можна на сайті МПО в розділі Енергетики.

Що запитати:

• Чи маєте ви право обробляти PENB?
• Скільки PENB ви обробили?
• Яка ціна і що в неї входить?
• Скільки триватиме обробка?
• Чи потрібен буде особистий огляд майна?

Крок 2: Підготуйте матеріали

Енергетику знадобиться:

• Проектна документація будівлі (за наявності)
• Інформація про будівництво: матеріал стін, даху, підлоги, тип вікон
• Інформація про опалення: тип котла, радіатори, підігрів підлоги
• Нагрів води: тип ТЕН, бак
• Вентиляція: природна або примусова, рекуперація
• Фотовольтаїка або інші відновлювані джерела (за наявності)
• Документація з кресленнями або принаймні плани поверхів
• Рахунки-фактури за електроенергію за останні 1-3 роки (для перевірки)

Крок 3: Огляд майна

Спеціаліст проведе огляд майна, під час якого переконається:

• Фактичний стан конструкцій
• Тип і стан вікон
• Система опалення
• Ізоляція та теплоізоляція
• Розміри будівлі

Крок 4: Обробка PENB

На основі зібраних даних спеціаліст розраховує енергоефективність будівлі за допомогою спеціалізованого програмного забезпечення та видає ПЕНБ.

Час обробки:

• Квартира: 3-7 робочих днів
• Сімейний будинок: 5-10 робочих днів
• Багатоквартирний будинок: 7-14 робочих днів

Крок 5: Реєстрація в базі даних ENEX

Оброблений PENB повинен бути зареєстрований спеціалістом з енергетики в електронній базі даних ENEX, якою керує MPO. Реєстрація є обов'язковою та забезпечує контроль якості.

Скільки коштує PENB

Орієнтовні ціни

Ціна PENB залежить від типу та розміру нерухомості:

• Квартира: 5000-8000 Kč
• Сімейний будинок (до 150 м2): 7 000-10 000 Kč
• Сімейний будинок (понад 150 м2): 10 000-15 000 Kč
• Багатоквартирний будинок (до 10 квартир): 10 000-18 000 Kč
• Багатоквартирний будинок (понад 10 квартир): 15 000-25 000 Kč
• Комерційна будівля: 15 000-40 000 Kč

Що впливає на ціну

• Розмір будівлі: Більша будівля = більше роботи = вища ціна
• Наявність документації: Без проектної документації необхідні більш детальні дослідження
• Складність забудови: Кілька зон, різні системи опалення
• Розташування: Ціни залежать від регіону
• Вимоги до зйомки: Якщо немає поверхових планів, то зйомка будівлі є обов’язковою

Остерігайтеся підозріло низьких цін

PENB, оброблений «дистанційно» без перевірки нерухомості за 2000-3000 Kč, може бути неякісним або навіть недійсним. Енергетик повинен особисто оглянути об’єкт і звірити дані.

Термін дії PENB

Термін дії

Строк чинності PENB та випадки необхідності нового документа потрібно перевіряти за чинним законом і даними конкретної будівлі; не застосовуйте десять років без перевірки.

Коли необхідно обробити новий PENB раніше

• Після капітальної реконструкції (утеплення, заміна вікон, новий котел)
• При зміні способу опалення
• Коли відбувається значна зміна використання будівлі
• Якщо суттєво змінюється споживання енергії

Підказка

Якщо ви плануєте ремонт (ізоляція, нові вікна), варто почекати з PENB до завершення. Ви отримаєте кращий енергетичний клас, що збільшить вартість нерухомості.

Штрафи за відсутність PENB

Санкції для власників

Держенергонагляд (ДЕІ) може накласти штраф за:

Фізичні особи (непідприємці):

• Можливі санкції за порушення обов’язків PENB залежать від конкретної норми та статусу особи; перевірте чинний закон замість фіксованих сум.
• За невказівку класу енергоспоживання в оголошенні: до 50 000 Kč

Фізичні особи, які здійснюють підприємницьку діяльність, та юридичні особи:

• Можливі санкції за порушення обов’язків PENB залежать від конкретної норми та статусу особи; перевірте чинний закон замість фіксованих сум.
• За невказівку класу енергоспоживання в оголошенні: до 100 000 Kč

Реальне виконання

На практиці засоби контролю зосереджені насамперед на:

• Оголошення на серверах нерухомості (перевірка зазначення класу енергоспоживання)
• Новобудови (перевірка під час погодження)
• Будівлі державного управління

Для договорів оренди між приватними особами примусове виконання менш інтенсивне, але ризик штрафу є. Крім того, орендар має право вимагати PENB, і його ненадання може бути підставою для спору.

Як PENB впливає на вартість власності

Вплив на ціну

Клас енергоспоживання нерухомості все більше впливає на її ринкову вартість:

• Клас A-B: 5-15% надбавки над середнім
• Клас С: Відповідає середньому
• Клас D-E: знижка 5-10% порівняно із середнім
• Клас F-G: знижка 10-20% і складніше продати/орендувати

Вплив на оренду

Орендарі все частіше враховують енергоефективність при виборі квартири:

• Нижчий клас енергоспоживання = менші рахунки за електроенергію = готовність платити вищу орендну плату
• Кращий клас енергоспоживання = конкурентна перевага при пошуку орендаря
• Майбутні орендарі можуть вимагати компенсацію за високі витрати на електроенергію

Майбутнє регулювання ЄС

Європейський Союз рухається до жорсткіших вимог до енергоефективності будівель. Директива EPBD IV передбачає:

• Обов'язкові мінімальні стандарти енергоефективності
• Поступове виключення з оренди найгірших класів енергоспоживання
• Обов'язкова реновація найменш енергоефективних будівель

Для орендодавців це означає, що інвестиції в енергоефективність у майбутньому окупатимуться все більше.

Як покращити клас енергоспоживання

Найефективніший захід

1. Утеплення фасаду

• Ефект: Поліпшення на 1-2 кл
• Вартість: 1000-2000 Kč/м2
• Окупність: 8-15 років
• Субсидія: Нова програма зелених заощаджень

2. Заміна вікон

• Ефект: Поліпшення на 0,5-1 клас
• Вартість: 8 000-15 000 Kč/вікно
• Окупність: 10-20 років
• Субсидія: Нова програма зелених заощаджень

3. Модернізація опалення

• Ефект: Поліпшення на 0,5-1 клас
• Тепловий насос: 150 000-350 000 Kč
• Конденсаційний котел: 40 000-80 000 Kč
• Субсидії: нова програма зелених заощаджень, субсидії на чайник

4. Утеплення даху/горища

• Ефект: Поліпшення на 0,5-1 клас
• Вартість: 500-1500 Kč/м2
• Окупність: 5-12 років

5. Відновлення інсталяції

• Ефект: Покращення на 0,5 класу
• Вартість: 100 000-250 000 Kč
• Окупність: 10-15 років

Програми субсидій

Ви можете використати: для фінансування енергетичних покращень:

• Нові екологічні заощадження: Субсидії на утеплення, вікна, опалення, фотоелектричні установки
• Субсидії на котли: Обмін старих котлів на тверде паливо
• IROP: Субсидія для багатоквартирних будинків

Практичні поради орендодавцям

1. Отримайте PENB вчасно

Не чекайте, поки ви орендуєте з PENB. Обробка займає 1-2 тижні, вам потрібні дані для оголошення.

2. Вкажіть клас енергоспоживання в оголошенні

Це вимагається законом, і це також підвищує довіру до вашої пропозиції. Орендарі оцінять прозорість.

3. Використовуйте PENB як пункт продажу

Якщо у вас хороший клас енергоспоживання (А-С), підкресліть це в оголошенні. Низька вартість електроенергії – вагомий аргумент для орендарів.

4. Стратегічно плануйте інвестиції

Скористайтеся рекомендаціями PENB для планування ремонту. Поєднуйте заходи з програмами субсидій для досягнення максимального ефекту.

5. Тримайте PENB у безпеці

Строк чинності PENB та необхідність нового документа перевіряйте за чинним законом, типом об’єкта та обставинами кожної операції; універсальний строк не застосовуйте без перевірки.

Резюме

Обов’язок мати або надати PENB залежить від виду операції, об’єкта, оголошення та законних винятків:

• Перевірте, чи потрібен PENB під час продажу або оренди, з урахуванням об’єкта та законних винятків
• Класи енергоспоживання варіюються від A (найкращий) до G (найгірший)
• Обробка зазвичай коштує 5 000-15 000 Kč залежно від типу власності
• Строк чинності PENB перевіряйте за чинним законом і конкретними даними будівлі
• Можливі санкції залежать від конкретної норми та статусу особи; перевірте чинний Закон № 406/2000 Sb.
• Кращий клас енергоспоживання збільшує вартість нерухомості та полегшує її оренду

Інвестиції в PENB та можливі модифікації енергоспоживання окупляться не лише меншими штрафами, але, перш за все, вищою вартістю нерухомості та легшою орендою за кращою ціною.

Як Grento може вам допомогти

Grento - це найповніша чеська платформа для управління нерухомістю, яка допоможе вам зареєструвати документи на нерухомість, включаючи картки PENB. Система повідомить вас про наближення терміну дії. Спробуйте Grento безкоштовно і переконайтеся самі.

Уточнення щодо PENB у Чехії

Обов’язок щодо енергетичного сертифіката залежить від того, чи йдеться про продаж або оренду, про будинок чи одиницю, як розміщено оголошення та чи діє законний виняток. Не кожен орендодавець за будь-яких обставин зобов’язаний мати сертифікат, а клас B і фіксований штраф не є універсальним правилом. Перевіряйте чинний Закон № 406/2000 Sb. та методику MPO.