Daňové výdaje pronajímatele 2026: úplný seznam, co lze odečíst

Pronajímatel má při zdanění příjmů z pronájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů) na výběr ze dvou režimů: paušální výdaje 30 % z příjmu (jednoduché, ale často daňově nevýhodné) nebo skutečné výdaje (více administrativy, ale vyšší úspora). V tomto článku najdete kompletní seznam toho, co si můžete uplatnit jako skutečné výdaje, a kdy se který režim vyplatí.

Paušál 30 % vs. skutečné výdaje - kdy co

Paušální výdaje 30 % z hrubého nájmu (§ 9 odst. 4 ZDP). Maximální výše paušálu je 600 000 Kč ročně (tj. paušál se uplatní z příjmu max. 2 000 000 Kč). Výhoda: zero administrativy, žádné doklady, jednoduchá kalkulace. Nevýhoda: pokud máte skutečné výdaje vyšší než 30 %, ztrácíte daňovou úsporu.

Skutečné výdaje. Uplatníte všechny náklady spojené s dosažením, zajištěním a udržením příjmů z pronájmu. Výhoda: u většiny pronajímatelů jsou skutečné výdaje 40–70 % příjmu (zejména s odpisy a hypotékou) - daňová úspora vyšší o 10–40 % oproti paušálu. Nevýhoda: musíte vést přesnou evidenci a uchovávat doklady minimálně 5 let.

Klíčový faktor rozhodování: máte hypotéku? Pokud ano, skutečné výdaje téměř vždy vyhrávají - úroky z hypotéky jsou daňově odečitatelné a u typické investiční hypotéky činí 20–35 % nájmu. Plus odpisy 1,5–2,5 %. Plus opravy a údržba 5–10 %. Snadno přes 50 %.

Pokud nemáte hypotéku a byt máte plně splacený, paušál 30 % bývá výhodnější - vaše skutečné výdaje typicky 15–25 % (odpisy, pojištění, drobné opravy, daň z nemovitosti).

Pravidlo přechodu: jednou za rok můžete přejít z jednoho režimu na druhý. Při přechodu z paušálu na skutečné si vytvořte detailní evidenci od ledna. Při přechodu opačném pamatujte na úpravy daňového základu (zůstatková cena, neuplatněné odpisy).

Doporučení: Spočítejte si oba scénáře v prvním roce pronájmu. V Grento najdete daňovou kalkulačku, která porovná paušál vs. skutečné výdaje pro vaši konkrétní situaci.

Co lze uplatnit jako skutečné výdaje - kompletní seznam

(1) Odpisy nemovitosti. Roční odpis 1,4 % (cihlové domy) až 2,15 % (panelové) z reprodukční pořizovací ceny stavby. Pozemek se NEODPISUJE - z kupní ceny musíte oddělit hodnotu pozemku (obvykle 10–25 %, v centru Prahy více). Příklad: byt v cihlovém domě, kupní cena 5 800 000 Kč, hodnota pozemku 800 000, hodnota stavby 5 000 000 × 1,4 % = roční odpis 70 000 Kč.

(2) Úroky z hypotéky. Pouze úroková složka splátky, ne jistina. U typické hypotéky 4 mil. při sazbě 4,8 % = úroky cca 190 000 Kč v prvním roce, postupně klesající.

(3) Daň z nemovitosti. Plně odečitatelná. Typicky 1 500 – 4 000 Kč ročně za byt.

(4) Pojištění nemovitosti. Pojistné na pojištění stavby, pojištění odpovědnosti za škodu, pojištění proti vandalismu, pojištění schopnosti splácet hypotéku. Typicky 2 500 – 5 500 Kč ročně.

(5) Fond oprav (pokud platíte vy a nepřefakturujete nájemníkovi). Plně odečitatelný v roce platby. Typicky 12 000 – 24 000 Kč ročně podle SVJ.

(6) Opravy a údržba. Drobné opravy (kotel, vodovodní baterie, omítka, výmalba), revize plynu/elektřiny/komínu, výměna spotřebičů, kompletní renovace bytu. POZOR rozdíl: opravy = okamžitě odečitatelné. Investice (technické zhodnocení nad 80 000 Kč) = odpisuje se 10–30 let.

(7) Energie společných prostor. Pokud platíte vy (typicky u rodinného domu), elektřina chodby, plyn kotelny atd.

(8) Náklady na inzerci. Inzerce na portálech (sreality.cz, bezrealitky.cz), placená propagace na Facebooku, profesionální fotografie, home staging.

(9) Náklady na realitní kancelář. Provize za zprostředkování pronájmu (typicky 1 měsíční nájem) je daňově uplatnitelná.

(10) Software a služby. Předplatné software pro správu pronájmu (např. Grento 300 – 800 Kč/měsíc), právní služby, daňový poradce, účetní.

(11) Kancelářské potřeby a komunikace. Nákup tiskárny, papíru, tonerů (poměrně dle využití pro pronájem). Telefonní hovory s nájemníky a dodavateli (poměrně podle objemu).

(12) Cestovní náklady. Doprava na prohlídky, předávání bytu, kontrolní návštěvy. Buď podle skutečných nákladů (pohonné hmoty + opotřebení), nebo paušálem 4,40 Kč/km (sazba 2026 - ověřte aktuální).

(13) Vzdělávání. Kurzy, semináře, knihy o správě nemovitostí, daních z pronájmu, právních aspektech. Plně uplatnitelné.

(14) Náklady na soudní vymáhání. Soudní poplatky, advokát, exekutor, znalecké posudky při sporech s nájemníky.

(15) Likvidace věcí nájemníka. Náklady na vyklizení a likvidaci věcí, které nájemník zanechal v bytě po odchodu.

Co NELZE odečíst

Splátka jistiny hypotéky. Pouze úroková složka je odečitatelná. Jistina je vrácení vlastních peněz, ne výdaj.

Náklady na pořízení nemovitosti. Kupní cena, daň z nabytí (zrušená 11/2020), notářské poplatky se NEODEČÍTAJÍ z příjmu - vstupují do reprodukční pořizovací ceny pro odpisy.

Vlastní práce a čas. Pokud sami malujete, opravujete, úklid - nemůžete si "účtovat hodinovou sazbu". Účtovat lze jen materiál a služby od třetích stran.

Náklady před začátkem pronájmu (podmíněně). Pokud byt rekonstruujete před prvním pronájmem, náklady jdou do technického zhodnocení (odpisy), ne do okamžitého výdaje. Po začátku pronájmu jsou drobné opravy okamžitě odečitatelné.

Výdaje, které přefakturujete nájemníkovi. Zálohy na služby (voda, teplo) jsou pro vás průtokovou položkou - ani příjmem, ani výdajem. Daníte jen čistý nájem.

Příklad konkrétního výpočtu

Modelová situace: byt v Praze 5, kupní cena 5 800 000 Kč (z toho pozemek 800 tis., stavba 5 mil.), hypotéka 4 mil. při 4,8 % na 25 let, hrubý nájem 22 000 Kč/měsíc = 264 000 Kč/rok.

Skutečné výdaje za rok: úroky z hypotéky (1. rok) 190 000 + odpisy stavby (1,4 %) 70 000 + daň z nemovitosti 2 500 + pojištění 4 200 + drobné opravy 8 000 + software správa 5 000 + inzerce 3 500 + cestovní paušál 2 000 = 285 200 Kč.

Daňový základ při skutečných výdajích: 264 000 − 285 200 = −21 200 Kč. Daňová ZTRÁTA 21 200 Kč. Daň z příjmu z pronájmu 0 Kč. Ztrátu lze přenášet do budoucích let nebo vykompenzovat jinými příjmy v § 9.

Daňový základ při paušálu 30 %: 264 000 − 79 200 = 184 800 Kč. Daň 15 % = 27 720 Kč.

Úspora skutečných výdajů: 27 720 Kč ročně proti paušálu. Plus přenesená ztráta 21 200 Kč, kterou můžete využít v budoucím roce, kdy už úroky z hypotéky klesnou. Celková 5letá úspora cca 130 000 – 150 000 Kč.

Toto je typický scénář pro investora s hypotékou v Praze. U regionálních bytů s nižším nájmem může být úspora podobná v procentech, ale nižší v absolutních číslech.

Pozor na změny: Sazby odpisů a paušálních cestovních náhrad se mohou měnit. Před daňovým přiznáním ověřte aktuální čísla na webu Finanční správy (financnisprava.cz). Pro 2026 platí: paušální výdaje 30 %, max. 600 000 Kč ročně. Sazba daně 15 % do 1 935 552 Kč hrubého příjmu, 23 % nad tuto hranici.

Praktické tipy pro evidenci

Vedení samostatného bankovního účtu pro pronájem. Veškeré příjmy z nájmu na jeden účet, veškeré výdaje na pronájem (hypotéka, pojištění, opravy) odsud. Zjednoduší vám to vyplnění daňového přiznání i případnou kontrolu finančního úřadu.

Skenujte všechny doklady okamžitě. Faktura, paragon, bankovní výpis - fotografujte/skenujte hned po obdržení a ukládejte do cloudu. Originály do desek pro 5letou archivaci, ale k práci stačí elektronická verze.

Software automatizuje 80 % práce. Software jako Grento umí: napárovat platby nájemníků s konkrétním bytem, evidovat všechny výdaje s kategoriemi, generovat roční přehled jako podklad pro daňové přiznání, exportovat do formátu pro daňového poradce, archivovat doklady a faktury elektronicky. Cena 300 – 800 Kč/měsíc je daňově odečitatelná.

Daňový poradce. Pokud máte 3+ byty nebo komplikovanou situaci (cizí měna, vícenásobné vlastnictví, soudní spor), zaplaťte 3 000 – 8 000 Kč daňovému poradci za roční podání. Investice se vrátí v nalezených úsporách a předejití chyb.

Závěr

Volba mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji je u většiny investorů jasná: pokud máte hypotéku, skutečné výdaje vyhrávají téměř vždy o 10 000 – 30 000 Kč ročně na byt. Klíč k využití skutečných výdajů je systematická evidence - bankovní účet pro pronájem, okamžité skenování dokladů, software pro automatizaci. Investice 1–2 hodin měsíčně do evidence se vrací v podobě 20 000 – 50 000 Kč daňové úspory ročně. Pro detailní průvodce daňovým přiznáním viz /pruvodci/dane-z-pronajmu.