Чем отличаются коммунальные платежи от арендной платы?

Объясняем разницу между арендной платой и сервисным депозитом. Узнайте, что где принадлежит и как правильно настроить расчеты с арендаторами.

TL;DR – Быстрый ответ

Арендная плата — это фиксированная сумма за пользование квартирой, которую оставляет за собой арендодатель. Авансы за услуги — это платежи за коммунальные и другие услуги, счета за которые выставляются после окончания года в соответствии с фактическим потреблением. Арендная плата не выставлена, коммунальные услуги есть. Эти два пункта должны быть разделены в договоре аренды.

Почему важно различать эти термины

Представьте, что вы идете в ресторан. Вы платите за основное блюдо (это как аренда), а потом отдельно за напиток в зависимости от того, сколько вы выпили (это услуги). Ведь никто не ожидал, что шеф-повар скажет вам в конце вечера: «Смотри, тот стейк на самом деле был дороже, заплати мне сто крон».

То же самое и с жильем. Арендная плата представляет собой фиксированную сумму за «стейк», то есть за пользование квартирой. Услуги — это «напиток»: вы платите в соответствии с потреблением, а счета выставляются в конце года.

Почему важно различать? Потому что:

Арендная плата принадлежит арендодателю и не выставляется в счет.
Услуги — это денежные потоки — вы их собираете и платите поставщикам
По закону эти пункты должны быть выделены в договоре аренды отдельно.
Арендатор имеет право точно знать, за что он платит.

Что такое аренда

Определение

Арендная плата – это плата за фактическое использование квартиры. Это вознаграждение арендодателя за то, что он сдал вам свою недвижимость. Вы можете думать об этом как об «арене помещения».

Что входит в стоимость аренды

Компенсация за пользование квартирой
Покрытие расходов владельца (ипотека, страховка, налоги)
Ремонтный фонд (если не взимается отдельно)
прибыль арендодателя
Амортизация квартиры и оборудования

Характеристики аренды

Фиксированная сумма – не меняется в зависимости от потребления.
Счет-фактура не выставляется: арендодатель получает то, что вы платите.
Можно изменить
но по правилам (оговорка об инфляции, договор)
Принадлежит арендодателю – это его доход

Пример

Арендная плата: 15 000 чешских крон в месяц.

Эта сумма выплачивается арендатором каждый месяц и остается у арендодателя. В конце года арендная плата не выплачивается. Вы платили 180 000 крон в год? Отлично, это все для хозяина.

Что такое усовершенствования в сфере услуг

Определение

Авансы за услуги представляют собой текущие платежи за коммунальные услуги и другие услуги, связанные с использованием квартиры. Арендодатель распоряжается вашими деньгами и использует их для оплаты услуг поставщиков.

Что входит в услуги

Тепло (отопление)
Горячая вода (отопление)
Холодная вода и канализация
Электричество в местах общего пользования
Уборка мест общего пользования.
Вывоз мусора
Работа лифта
Прочие услуги по договоренности

Характеристика авансов за услуги

Оценочные суммы – определяются заранее как ежемесячные авансовые платежи.
Они учтены – в конце периода они сравниваются с реальностью.
Происходят переплаты/недоплаты
по фактическому потреблению
Денежные потоки – арендодатель просто пересылает их поставщикам.

Пример

Аванс за услуги: 3500 крон в месяц.

Вы будете платить аванс в размере 42 000 чешских крон в год. Фактическая стоимость услуг составила 38 500 чешских крон. Имеется переплата в размере 3500 крон, которую арендодатель вам вернет.

Сравнение в таблице

Что часто сбивает людей с толку

«Общая арендная плата» и фактическая арендная плата

В рекламных объявлениях часто можно увидеть «аренда 18 000 крон включая услуги» или «аренда + энергия». Это упрощение для обычного общения, но в договоре аренды ДОЛЖНЫ быть разделены эти элементы. Неправильно: «Арендатор будет платить 18 000 чешских крон в месяц».

Верно: «Арендная плата: 14 500 чешских крон. Аванс за услуги: 3500 чешских крон. Итого в месяц: 18 000 крон"

Сбор против вкладов

Иногда бывает, что хозяин квартиры говорит: «Заплатите за электричество сами, на вас переписали». В таком случае они НЕ являются авансовыми платежами за услуги – это прямые договорные отношения между арендатором и поставщиком, и арендодатель в них не вступает.

Ремонтный фонд

Фонд ремонта (для квартир в СВЖ) иногда включается арендодателями в услуги, иногда в арендную плату. Его следует должным образом включить в арендную плату или указать как отдельный пункт, поскольку счет за него не выставляется арендатору.

Почему разделение важно для обеих сторон

Для арендатора

Прозрачность: знает, за что платит.
Проверить – можно сравнить потребление с выставлением счетов.
Переплата – имеет право на возврат переплаты.
Право на просмотр – можно проверять документы.

Для арендодателей

Защита – нельзя обвинить в том, что он «набивает карман» на услугах.
Четкий доход – он знает, какой у него доход (аренда) и каков его поток (услуги)
Налоги – аренда является доходом, оплата услуг – нет.
Правовая определенность – в случае споров понятно, что к чему

Распространенные ошибки арендодателей

Ошибка 1: «Вы платите всего 15 000, и все готово»

В договоре аренды необходимо различать арендную плату и залог. Если у вас этого нет, арендатор может заявить, что за услуги не выставляется счет, поскольку они «включены».

Решение: В договоре аренды всегда отдельно указывайте арендную плату и отдельно аванс за услуги.

Ошибка 2: Смешивание затрат

Арендодатель включит ремонт бойлера или замену крана в счет за обслуживание. Этому там не место! Ответственность за ремонт и техническое обслуживание несет арендодатель, а не арендатор.

Решение: К счету за услуги относятся только позиции согласно § 3 Закона об услугах.

Ошибка 3: Прибыль на услугах

Некоторые арендодатели думают, что смогут «подзаработать» на услугах. Возможно, они берут за воду более высокую цену, чем платят сами. Это незаконно!

Решение. Выставляйте счета за услуги в соответствии с фактическими затратами, подтвержденными счетами.

Ошибка 4: Невыставление счета

«Мы этого не делаем, арендатор платит фиксированную ставку». Если вы берете залог за услуги, вы ДОЛЖНЫ выставить им счет. Фиксированная ставка может быть согласована только для определенных услуг и при четко определенных условиях.

Решение: Билл. Всегда. Закон требует этого.

Что делать, если я ошибся в договоре аренды

Если у вас есть действующий договор, в котором аренда и услуги не разделены:

Закройте приложение — вы четко разберёте состав общей суммы.
При следующем изменении — пересмотреть весь договор.
Общайтесь с арендатором — объясните, почему вы это делаете.

Паниковать не нужно, но неплохо бы это исправить. Вы избежите проблем с выставлением счетов или возможного спора.

Как это сделать на практике

Договор аренды должен включать

Статья X – Арендная плата и плата за обслуживание

Арендная плата составляет 14 500 крон в месяц.

Залог за услуги, связанные с использованием квартиры, составляет 3500 чешских крон в месяц и включает:

тепло

теплая вода

холодная вода и канализация

электричество в местах общего пользования

вывоз мусора

уборка мест общего пользования

Общая сумма ежемесячного платежа составляет 18 000 чешских крон.

Авансы за услуги выставляются один раз в год, не позднее 4 месяцев после окончания расчетного периода.

Платежное поручение (постоянное поручение)

Мы рекомендуем настроить одно постоянное поручение на общую сумму. В примечании получателю указать «Арендная плата + коммунальные [месяц/год], квартира [адрес]».

Как Гренто решает эту проблему

Правильное оформление арендной платы и услуг – основа. Grento поможет вам в этом:

Отдельный учет – арендная плата и депозиты ведутся отдельно.
Автоматическое выставление счетов – несколько кликов в конце периода.
Обзор для арендатора – портал, на котором он может видеть свои платежи.
Генератор договоров – правильно сформулированные договоры аренды.
Контроль платежей – вы знаете, кто платит и кто должен.

Никакой путаницы понятий, никаких ошибок при выставлении счетов.

Резюме

Помните: арендная плата — за жилье, коммунальные услуги — за энергию. Две разные вещи, которые надо разделять. Это так просто.