Налог на аренду за 2026 год: полное пошаговое руководство
Как подать налоговую декларацию за аренду квартиры шаг за шагом. Фиксированная ставка в сравнении с фактическими расходами, амортизация, приложение №. 2, сроки 1. 4. и 1. 7. Практические примеры, примеры расчетов, частые ошибки.
Налоговая декларация с доходов от аренды является ежегодным обязательством, которого невозможно избежать: предел годового дохода в 50 000 крон, выше которого возникает налоговое обязательство, сегодня превышает практически каждый арендодатель. Кроме того, в 2026 году вступит в силу несколько новых правил, влияющих на размер налога и способ его расчета. В этом полном руководстве мы шаг за шагом пройдем весь процесс – от решения между фиксированной ставкой и фактическими расходами, через амортизацию имущества, до заполнения Приложения № 2 и подачи документов. В инструкции включены практические примеры расчетов, примерные ситуации и контрольный список, чтобы вы не заблудились в абзацах.
Когда вам нужно подавать налоговую декларацию?
Обязанность подачи налоговой декларации регулируется § 38g Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге. Для арендодателей важны два лимита — при их превышении необходимо подать декларацию.
Обязанность подачи декларации зависит от налогового года, налогоплательщика, других доходов и действующего § 38g; не представляйте 50 000 Kč как универсальный порог для каждого арендодателя.
Для работника действует не универсальный порог 6 000 крон: применяются актуальные условия налогового года, включая общий годовой порог 50 000 крон и отдельный лимит 20 000 крон для иных доходов (§ 7–10), если работодатель производит годовой расчет. Проверьте условия и официальные указания Финансового управления.
Если аренда является единственным налогооблагаемым доходом, обязанность подачи всё равно определяется действующим § 38g и конкретными обстоятельствами; не применяйте 50 000 Kč как универсальное правило.
Важно: даже если вам не нужно подавать декларацию, вы можете подать ее добровольно — обычно для того, чтобы заявить налоговые расходы и вернуть переплату по авансам. Это выгодно арендодателям с высокими фактическими расходами.
Доходы из-за границы: Если вы арендуете недвижимость за границей (например, квартиру в Хорватии), вы должны задекларировать этот доход в Чехии. Будет использоваться метод зачета или исключения в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Приложение №3 заполняется специально.
§ 9 vs § 7
- какой раздел для вас
Ключевым решением, которое влияет на ставку налога, социальное и медицинское страхование, а также администрирование, является классификация вашего дохода от аренды в соответствии с правильным разделом Закона о подоходном налоге.
§ 9 – Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества: обычная классификация пассивной аренды, если фактическая деятельность не включает услуги размещения; процент 95% не является правовым правилом. Если вы просто арендуете недвижимость (квартиру, дом, гараж, землю) без оказания других услуг, это §
- Ставки 15% и 23% и соответствующий порог зависят от налогового года и налоговой базы; проверьте действующие правила, вы не платите ни социального страхования, ни медицинского страхования.
§ 7 – Доход от самозанятости: укажите здесь, если вы занимаетесь сдачей в аренду как бизнес – т. е. у вас есть бизнес-лицензия на услуги по размещению (обычно краткосрочная аренда типа Airbnb, превышающая обычную арендную плату) но сама по себе площадь портфеля, количество объектов или активное управление еще не определяют § 7; решающими являются фактическая деятельность и предоставляемые услуги. В этом случае вы также платите социальную (29,2%) и медицинскую (13,5%) страховку из базы налогообложения – что при доходе в 600 000 крон означает дополнительно 90–120 000 крон в год.
Пограничные случаи: краткосрочная аренда, такая как Airbnb. В методической инструкции Д-22 Финансового управления оговорено, что если в аренду входит ежедневная уборка, смена белья, прием, завтрак
- это услуга по размещению и относится к разделу
- Если арендатор получает ключи и сам обо всем позаботится (даже при 7-дневном проживании), вы остаетесь под разделом 9.Практический результат: домовладелец, сдающий в долгосрочную аренду 5 квартир, остается с § 9, и налог значительно ниже, чем с §
- Переход на § 7 имеет смысл только в исключительных случаях
- обычно, если у вас большие расходы, которые уменьшают базу оценки страхования, или вы хотите указать «доход от работы» для целей ипотеки.
Фактические расходы по сравнению с фиксированной ставкой 30 % – как определиться
Арендодатель в соответствии с § 9 может выбирать между двумя способами применения расходов. Выбор осуществляется для каждого налогового года отдельно – вы можете принять фактические расходы в один год и фиксированную ставку в следующем году (за исключением некоторых ограничений, описанных ниже).
Фиксированные 30%: простое решение, при котором вы относите 30% своего дохода к налоговым расходам, независимо от того, какие расходы у вас были на самом деле. Максимальная сумма составляет 600 000 чешских крон (т.е. единовременная выплата выплачивается до дохода в 2 000 000 чешских крон). Преимущества: нет учета, нет документов, простой расчет. Недостатки: если у вас высокие фактические расходы (обычно амортизация + проценты по ипотеке + администрирование), фиксированная ставка может «отнять» у вас десятки тысяч.
Фактические расходы: вы должны вести учет всех доходов и расходов (обычно в бухгалтерской книге или Excel) и хранить документы не менее 3 лет. Преимущества: налоговые расходы включают все сопутствующие расходы
- амортизацию имущества, проценты по ипотеке, ремонт, техническое обслуживание, электроэнергию в местах общего пользования, страхование, налог на имущество, администрирование, юридические консультации, программное обеспечение для управления. Недостатки: большие затраты времени, необходимость документирования.
Практический пример
- выигрыш по фиксированной ставке: квартира в многоквартирном доме за 4 миллиона крон без ипотеки, годовая арендная плата 180 000 крон, фактические расходы (ремонт котла, налог на имущество, мелкие предметы) ок. 20 000 крон, амортизация 80 000 крон/год = 100 000 крон фактических расходов. Фиксированная ставка: 30% × 180 000 = 54 000 чешских крон. В этом случае реальные затраты выше и окупятся. Но...
Практический пример – настоящие победители: та же квартира, но новая (куплена в прошлом году за 6 млн крон) с ипотекой 4 млн крон на 30 лет. Годовая арендная плата 240 000 крон, проценты по ипотеке 130 000 крон, амортизация 120 000 крон, ремонт + страховка 25 000 крон = 275 000 крон. Налоговая база по факту: 240 000 − 275 000 = −35 000 чешских крон (убыток, который можно требовать в течение следующих 5 лет!). Фиксированная ставка: 240 000 × 0,7 = налоговая база 168 000 чешских крон × 15% = налог 25 200 чешских крон. Разница: 25 000 крон в год, что составляет 750 000 крон за 30 лет.
Эмпирическое правило: если у вас ипотека или недвижимость менее 30 лет (= активная амортизация), посчитайте фактические расходы. Если недвижимость давно изношена и не имеет ипотеки, единовременная выплата проще и зачастую выгоднее.
Если вы не можете изменить метод: Если вы использовали фиксированную ставку в прошлом году и у вас есть имущество в амортизационной группе, которое вы только что начали амортизировать, вы можете перейти к фактическим расходам только по прошествии 3 лет с момента последней фиксированной ставки. Это правило предотвращает оптимизацию в последнюю минуту.
Какие доходы облагаются налогом – полный список
В доход от аренды (раздел
- включите все денежные и неденежные доходы, которые фактически поступили к вам в данном году (применяется кассовый принцип – решающее значение имеет дата поступления на счет, а не дата выставления счета).
- Арендная плата
- ежемесячная арендная плата со всех арендаторов за данный год (12 месяцев х сумма арендной платы).
- Доплаты по арендной плате за предыдущие годы
- если арендатор уплатил просроченную арендную плату в 2025 году, она относится к доходу за 2025 год, а не за год, когда возникла арендная плата.
- Авансы за услуги
- ВНИМАНИЕ: авансы за услуги (энергия, вода, тепло) НЕ являются доходом, потому что вы в конечном итоге выставите счет за них. Включите в свой налогооблагаемый доход только саму арендную плату.
- Задолженность по счету
- если арендатор оплатил задолженность по счету, это не ваш доход (вы просто пересылаете его поставщикам). Если же вы вернете переплату, это не расходы.
- Доход от рекламы на фасаде
- если у вас на доме установлен рекламный щит, рекламная площадка или антенна мобильного оператора, доход относится к § 9.
- Премии и выходное пособие от арендатора
- напр. единовременный платеж за бронирование квартиры, выходное пособие при соглашении о досрочном расторжении договора аренды.
- Проценты по залогу
- только в том случае, если залог внесен на специальный счет и проценты вам выплачивает банк. По умолчанию на залог не начисляются проценты.
- Доход от продажи недвижимости
- ВНИМАНИЕ: продажа
- это не § 9, а § 10 (другие доходы) или полное освобождение от налога согласно § 4 абз. 1 буква b) (после 5 лет владения для рекреационной недвижимости, через 10 лет для инвестиционной недвижимости).
Фактические расходы: полный список статей
Если вы идете по пути фактических расходов, вы должны вести учет всех статей, связанных с арендованной недвижимостью. Правило: расходы должны быть прямо и очевидно связаны с получением, обеспечением и сохранением дохода от аренды (статья 24 Закона о подоходном налоге).
- Амортизация недвижимости – самое большое налоговое преимущество, см. отдельную главу ниже.
- Проценты по ипотеке
- только процентная часть погашения, а не основная сумма долга. Банк выдает ежегодный сертификат о выплаченных процентах.
- Страхование недвижимости – обязательное страхование квартиры/дома от несчастного случая.
- Налог на недвижимое имущество – ежегодный платеж в муниципалитет.
- Взнос в фонд ремонта SVJ
- вся сумма является расходом (даже если SVJ еще не использовал деньги).
- Расходы на управление СВЖ
- вознаграждение администратора, аудит, встречи (если СВЖ закладывает в бюджет владельцев).
- Ремонт и обслуживание
- замена котла, покраска, замена аккумуляторов, ремонт кровли.
- Энергия в местах общего пользования
- если платит арендодатель (обычно электричество в коридоре, лифт, вода в саду).
- Регулярные ревизии
- дымоход, газ, проводка, огнетушители.
- Расходы на рекламу и поиск арендатора
- Sreality, Безреалитки, риэлтор, фотосессия.
- Юридические и налоговые консультации
- расходы на юриста при составлении договора, налогового консультанта.
- Программное обеспечение для управления арендой
- подписка на такие приложения, как Grento.cz (да, это полностью не облагаемые налогом расходы).
- Пособие на проезд имущества
- если вы ездите на собственном автомобиле для осмотра, ремонта или передачи, вы можете потребовать 5,60 крон/км (тариф 2026 г.) или фактические расходы на PHM.
- Банковские сборы
- если у вас есть отдельный счет аренды, его сборы являются расходами.
Амортизация недвижимости – шаг за шагом
Амортизация – это постепенное учетное разложение цены приобретения имущества на налоговые расходы. Это самая крупная статья в налоговых декларациях большинства арендодателей, и часто ее одной достаточно, чтобы сделать итоговый налог очень низким или нулевым.
Начальная цена: цена покупки недвижимости (т.е. цена согласно договору купли-продажи) плюс все сопутствующие расходы
- налог на приобретение (для недвижимости, приобретенной до 2020 года), кадастровые сборы, экспертные заключения, услуги юриста, налогового консультанта или реконструкция, проведенная до начала аренды. Внимание: цена земли амортизируется отдельно (или не амортизируется вообще), поэтому вычитайте стоимость земли из покупной цены недвижимости (обычно 15-25% для квартиры, 30-50% для коттеджа).Амортизационные группы: квартиры и коттеджи относятся к 5-й амортизационной группе (срок амортизации 30 лет). Существует два метода амортизации – линейный (линейный, одинаковая сумма каждый год) и ускоренный (больше в первые годы). Выбор делается в начале амортизации и не может быть изменен.
Равная амортизация: первый год 1,4%, последующие годы 3,4% от входной цены. Пример: квартира за 5 000 000 крон (после вычета земли). Первый год: 70 000 крон, последующие годы: 170 000 крон. Через 30 лет всего 5 030 000 чешских крон (незначительная неточность в ставках указа).
Ускоренная амортизация: коэффициент 30 в первый год (5 000 000 / 30 = 166 667 крон), в последующие годы 31, 32 и т. д. (2-й год: 333 333 крон, 3-й год: 322 581 крон, постепенно снижается). Подходит для арендодателей с высокими доходами, которые хотят максимально снизить налог в первые годы.
Начало амортизации: только после того, как вы включите недвижимость в так называемую коммерческую недвижимость – обычно в первый день, когда вы фактически арендуете недвижимость. Если вы покупаете квартиру в январе, но в июне въезжает первый арендатор, вы начнете применять амортизацию только в середине года (50% годовой ставки).
Техническая оценка: если вы проводите капитальный ремонт (более 80 000 крон за мероприятие) после начала аренды, это не ремонт (= расходы), а техническая оценка (= увеличение начальной цены и дальнейшая амортизация). На 2026 год действует лимит в 80 000 крон – типичный пример: замена кухонного гарнитура на 120 000 крон увеличит входную цену, замена батареи на 8 000 крон – это ремонт.
Схема расчета амортизации: Квартира площадью 75 м², купленная в 2024 году за 6 000 000 чешских крон, земельная доля 20% = входная цена 4 800 000 чешских крон. Прямолинейная амортизация: 2024 год (включение в сентябре, 4 месяца)
- 4 800 000 × 0,014 × (4/
1
- = 22 400 чешских крон. 2025 год (весь год)
- 4 800 000 × 0,034 = 163 200 чешских крон. 2026 год: 163 200 чешских крон.
Скидки и вычеты — не забудьте снизить налог
Из рассчитанного налога можно вычесть скидки, которые уменьшают налог напрямую (а не налоговую базу). Если у вас есть налог в размере 30 000 чешских крон от аренды и скидки в размере 30 000 чешских крон, итоговый налог составит 0 чешских крон.
Скидка для налогоплательщика – 30 840 чешских крон в год на каждого налогоплательщика. Эта скидка автоматически применяется всеми, кто подает налоговую декларацию. Если рассчитанный вами налог меньше 30 840 чешских крон, государство возместит вам разницу только в том случае, если вы заплатили аванс или удержали налог с трудоустройства.
Скидка для супруга – 24 840 крон, если супруг имеет собственный доход до 68 000 крон в год.
Налоговые льготы на детей – 17 004 крон за первого ребенка, 22 320 крон за второго, 27 840 крон за третьего и каждого последующего ребенка (ставки 2026 года). Его также можно претендовать на налоговый бонус, если вы находитесь в минусе.
Вычет процентов из ипотеки за собственное жилье
- ВНИМАНИЕ, только если вы используете квартиру для собственного жилья. Если вы снимаете квартиру, проценты идут в § 9 как расход (а не как налоговый вычет).
Вычет безвозмездных услуг – пожертвования свыше 1000 крон на общественно-полезные цели, макс. 30% налоговой базы.
Вычет из пенсии и страхования жизни – пенсия свыше 6000 крон в год, страхование жизни до 48 000 крон в год.
Налоговый бонус – если после применения скидки налог окажется отрицательным (= у вас есть налоговый бонус), государство вам его возместит. Обычно для налогоплательщиков с низким доходом и несколькими детьми.
Выполнение приложения №2 – шаг за шагом
Доходы от аренды отражаются в Приложении №2 к налоговой декларации (форма 25 5405/Д МФин 5405/Д). Настоящее приложение используется исключительно для § 9
- для § 7 заполняется приложение № 1.
Строка 201 – Доходы по § 9: сюда записывают сумму всех доходов от аренды за год (только арендная плата, а не авансовые платежи за услуги).
Строка 202 – Расходы согласно § 9: здесь вы вводите либо фиксированную ставку 30% (макс. 600 000 чешских крон), либо сумму фактических расходов из ваших записей.Строка 203 — Частичная налоговая база: разница между 201 и 2 0
- Если значение оказывается отрицательным (фактические расходы превышают доходы), вы пишете 0 в строке 203 и заявляете убыток в качестве вычета в течение следующих 5 лет (строки 41-45 основной формы).
Если вы используете фактические расходы, на другой стороне приложения вы заполняете подробную разбивку: количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, их адреса, входные цены, амортизацию за данный год. Налоговая инспекция использует эти данные для перекрестной проверки: если вы указываете амортизацию в размере 200 000 чешских крон, но входная цена составляет всего 1 миллион чешских крон (= максимальная амортизация 34 000 чешских крон), налоговая служба запросит объяснения.
Основная форма: перенести частичную налоговую базу из Приложения № 2 (строка 2 0
- в строку 39 основной формы. Здесь он добавляется в базу налога на трудоустройство (из приложения № 1А) и других доходов. Налог в размере 15% (или 23% свыше 1,5 млн чешских крон) рассчитывается от общей суммы.
Повышение налога солидарности было отменено – с 2024 года применяются стандартные прогрессивные ставки 15% и 23%, предел – 1 582 812 чешских крон на 2026 год (в 36 раз больше средней заработной платы).
Сроки, штрафы и способы подачи
Стандартный срок подачи деклараций — 1 апреля (на бумажном носителе) или 1 мая (в электронном виде через ящик данных или через портал финансового управления). Если декларацию обрабатывает налоговый консультант, срок продлевается до 7/1.
Налог уплачивается в тот же день, что и возврат. Если вы подаете заявление 1 апреля, вы также должны заплатить 1 апреля. Просрочка платежа означает проценты за просрочку платежа (ставка РЕПО CNB + 8 процентных пунктов, в настоящее время около 14% в год).
Если вы не подадите декларацию: штраф в размере не менее 500 крон, не более 5% от налогового обязательства (статья 250 Налогового кодекса). Если вы не подадите декларацию через 5 или более рабочих дней после установленного срока, налоговая инспекция также предложит вам подать ее со штрафом в размере 1000 чешских крон. По истечении 30 дней штраф увеличивается.
Налоговые авансы за следующий год: если ваш последний налог составил более 30 000 чешских крон, вы обязаны платить полугодовые авансовые платежи (40% от последнего налога, подлежащие уплате 15.06 и 15.12). Если налог превысил 150 000 чешских крон, ежеквартальные авансы (25% от последнего налога, подлежащие уплате 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря).
Способы подачи:
- на бумажном носителе в офисе FÚ (требуется оригинал подписи);
- ящик данных (бесплатно, автоматическое подтверждение);
- через портал «МОИ налоги» (онлайн-форма, аутентификация по банковскому идентификатору или NIA);
- через налогового консультанта.
Рекомендация: если у вас есть поле данных, воспользуйтесь им — возврат подается за 5 минут, форма интерактивная с автоматическими расчетами. Портал MY TAX стал еще более удобным для пользователя и, начиная с 2024 года, предлагает предварительно заполненные данные за предыдущий год.
Совместная собственность супругов и совместная собственность
Если вы и ваш супруг владеете имуществом, находящимся в совместной собственности супругов (SJM), доход от сдачи в аренду может быть включен в налоговую декларацию любым из супругов (пункт 2 статьи 9 Закона). Выбор делается на каждый год и на весь доход – нельзя делить половину на одно и половину на другое.
Оптимизация для SJM: назначьте доход супругу с меньшим другим доходом. Пример: муж зарабатывает 1 200 000 крон в год, жена дома с детьми. Если вы задекларируете с супругом арендную плату в размере 200 000 чешских крон, налог составит 30 000 чешских крон (15%). Если у жены нет других доходов, вы воспользуетесь скидкой налогоплательщика в размере 30 840 крон, а налог составит 0 крон. Годовая экономия: 30 000 крон.
Совладение без SJM (как правило, братья, сестры, партнеры): доходы и расходы делятся в зависимости от доли имущества. Если вам принадлежит 50%, вы включите в свой возврат 50% арендной платы и 50% расходов и амортизации. Другой человек назовет свои 50%.Обратите внимание на согласия: если вы являетесь совладельцем и кто-то другой имеет более высокую долю, вам необходимо его согласие на аренду (§ 1126 НОЗ). Без согласия совладелец может оспорить договор аренды как недействительный.
Распространенные ошибки и контрольный список
Анализ налоговых проверок выявляет 8 наиболее частых ошибок арендодателей.
- Включение авансов за услуги в доходы
- ошибочно завышенная налоговая база. Авансы НЕ являются доходом.
- Применять проценты по ипотеке как к вычету, так и к расходам
- можно только одно. За съемную квартиру всегда как расход в § 9.
- Плохая амортизация – рассчитывается от полной стоимости, включая землю. Земля не амортизируется.
- Применение технической оценки (реконструкция свыше 80 000 чешских крон) в качестве единовременного расхода вместо увеличения входной цены.
- Переход с фиксированной ставки на фактические расходы без истечения 3-летнего срока
- налоговая отметит это как неверное.
- Неупоминание надбавок к арендной плате за предыдущие годы
- если арендатор доплатил вам за 2023 год в 2025 году, это относится к 2025 году.
- Игнорирование налоговых убытков
- если у вас есть убыток за один год, перенесите его на следующие 5 лет.
- Поздняя подача из-за неготовности документов
- всегда подсматривайте за прошлый год в январе, не ждите конца марта.
Практическая подготовка документов
Подготовка документов – это полдела. Если у вас все готово, заполнение декларации — дело нескольких часов. Если вы ищете материалы в ящиках после полудневного рейда, легко ошибиться.
Доходная сторона: выписка с банковского счета за весь год, в которой указаны все арендные платежи. Рекомендация: заведите отдельный счет аренды, чтобы не смешивать доход с личным потреблением. Создайте таблицу Месяц → Арендатор → Сумма из выписки. Сумма должна соответствовать строке 201 налоговой декларации.
Расходная часть (фактические расходы): Папка «Аренда 2025» с подпапками:
- Ипотека – ежегодное подтверждение от банка;
- Страхование – договор страхования + подтверждение оплаты;
- СВЖ – выставление счетов + годовой обзор ремонтного фонда;
- Исправления – все счета и квитанции;
- Налог на недвижимость – расчет и подтверждение оплаты;
- Путевой сбор
- бортовой журнал;
- Реклама
- счета Sreality, Безреалитки.
Амортизационная карта недвижимости: простая таблица с датами включения, ценой входа, амортизационной группой и накопленной амортизацией. В Excel по 30 строк (по одной в год). Сохраняйте эту карту постоянно — если вы продадите недвижимость через 10 лет, накопленная амортизация повлияет на налогообложение продажи.
Резервная копия: сканируйте все документы в PDF и сохраняйте в облаке (Google Drive, Dropbox, OneDrive). Храните бумажные оригиналы 3 года по Налоговому кодексу, в идеале 10 лет из-за продления срока исковой давности по некоторым налогам.
Программное обеспечение для арендодателей: приложение Grento.cz автоматически формирует налоговый отчет за год – суммируя доходы, ведя учет расходов, рассчитывая амортизацию и создавая экспорт для заполнения деклараций. Экономит 4-8 часов подготовки и исключает арифметические ошибки.
Контрольный список перед подачей заявки:
- Учитывается ли весь доход от аренды?
- Сделал ли я выбор между фиксированной ставкой и фактическими расходами?
- Для реальных: правильно ли начисляется амортизация без земли?
- Все ли расходы документированы?
- Применил ли я все скидки (налогоплательщику, супругу, детям)?
- Знаю ли я, когда мне придется платить налог?
- Есть ли у меня готовые резервы на следующий год?