Налоги на аренду недвижимости: полное руководство на 2025 год

Полное руководство по налогообложению доходов от сдачи в аренду недвижимости в Чехии. Ставки налогов, постоянные расходы, сроки, формы и самые распространенные ошибки арендодателей.

Арендная недвижимость — отличный источник пассивного дохода, но вместе с этим возникает обязанность правильно платить налоги. Многие арендодатели теряют тысячи крон в год из-за незнания налоговых правил, неиспользованных вычетов или неправильно заполненной декларации. В этом руководстве мы шаг за шагом объясним, как правильно облагать налогом доход от аренды в 2025 году, какие расходы можно вычесть и как избежать штрафов со стороны налогового органа.

Базовый обзор: что нужно облагать налогом

Доход от аренды согласно § 9 Закона о подоходном налоге

Доходы от сдачи в аренду недвижимости облагаются налогом в Чешской Республике в соответствии с § 9 Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге. Это отдельная категория доходов, которая включает в себя:

Аренда квартир и домов
Аренда нежилых помещений (офисов, складов, гаражей)
Аренда земли
Доход от сдачи в субаренду (если вы сами являетесь арендатором)

Что считается доходом

Налогооблагаемый доход от аренды включает любые платежи, которые вы получаете от арендатора в качестве арендной платы. Однако авансы за услуги (электричество, вода, тепло, отходы) не включаются, если вы перевыставляете их поставщикам на первоначальную сумму.

Внимание: Если арендатор платит за ремонт или инвестиции в недвижимость вместо арендной платы, это неденежный доход, который вы также должны облагать налогом.

Когда не нужно подавать декларацию

Вам не нужно подавать декларацию о подоходном налоге, если ваш годовой доход от аренды (и другой вторичный доход) не превышает 50 000 чешских крон. Этот лимит распространяется на сумму всех доходов, не связанных с трудоустройством.

Ставки налога на прибыль в 2025 году

Прогрессивное налогообложение

С 2024 года в Чехии действуют две ставки подоходного налога с населения:

15% налоговой базы до 36-кратной средней заработной платы (ок. 1 582 812 чешских крон в год на 2025 год)
23% части налоговой базы, превышающей этот лимит

Практическая польза для арендодателей

Для большинства арендодателей, у которых доход от аренды является второстепенным источником дохода, ставка составит 15%. Повышенная ставка в размере 23% применяется только в том случае, если сумма всех ваших доходов (работа + аренда + другое) превышает указанный лимит.

Пример: Вы снимаете квартиру за 18 000 крон в месяц. Годовой доход от аренды составляет 216 000 чешских крон. После вычета фиксированных расходов (30%) налоговая база составляет 151 200 чешских крон. Налог по ставке 15% = 22 680 чешских крон.

Фиксированные расходы по сравнению с фактическими расходами

Постоянные расходы (30%)

Самый простой способ уменьшить налоговую базу – использовать паушальные расходы. Для дохода от аренды фиксированные расходы составляют 30% дохода, но не более 600 000 чешских крон в год.

Преимущества фиксированных расходов:

Вам не нужно регистрировать отдельные расходы
Вам не нужно прятать квитанции и счета-фактуры
Простой расчет
Меньше администрирования

Минусы:

Если ваши фактические расходы превышают 30%, вы теряете деньги.
Вы не можете требовать амортизацию имущества.
Вы не можете вычесть проценты по ипотеке

Пример расчета с фиксированной ставкой:

Годовой доход от аренды: 240 000 чешских крон.
Единая ставка расходов (30%): 72 000 чешских крон.
Налоговая база: 168 000 чешских крон.
Налог (15%): 25 200 чешских крон.

Фактические расходы

Если вы инвестируете в недвижимость, выплачиваете ипотеку или имеете высокие текущие расходы, возможно, будет более выгодно применить фактические расходы.

Что вы можете вычесть:

Амортизация недвижимости (прямая или ускоренная)
Проценты по ипотечному кредиту
Страхование имущества
Ремонт и обслуживание (покраска, замена смесителей, ремонт крыши)
Налог на имущество
Гонорары управляющего недвижимостью
Путевые расходы, связанные с арендой
Юридические услуги и бухгалтерский учет
Реклама и маркетинг
Амортизация оборудования (мебель, техника)
Комиссия по недвижимости

Пример расчета с фактическими расходами:

Годовой доход от аренды: 240 000 чешских крон.
Амортизация имущества: 85 000 чешских крон.
Проценты по ипотеке: 45 000 чешских крон.
Страховка: 8 000 чешских крон.
Ремонт: 25 000 чешских крон.
Налог на недвижимость: 3500 чешских крон.
Прочее: 5 000 чешских крон.
Фактическая общая сумма расходов: 171 500 чешских крон
Налоговая база: 68 500 чешских крон.
Налог (15%): 10 275 чешских крон.

В этом случае вы сэкономите почти 15 000 чешских крон на налоге по сравнению с фиксированными расходами.

Как решить

Фиксированные расходы выплачиваются, если:

Объект погашен (без процентов по ипотеке)
Недвижимость в хорошем состоянии (минимальный ремонт).
Вы не хотите вести учет расходов
Ваши фактические расходы составляют менее 30% вашего дохода

Фактические расходы будут оплачены, если:

Вы погашаете ипотеку под высокие проценты.
Вы проводите капитальный ремонт или реконструкцию
У вас новая недвижимость с высоким износом
Ваши фактические расходы превышают 30% вашего дохода

Амортизация недвижимости

Что такое амортизация

Амортизация представляет собой постепенное отнесение покупной цены имущества на затраты. Объект амортизируется не сразу, а постепенно в течение срока его полезного использования.

Амортизационные группы

Жилые и нежилые здания относятся к 5-й или 6-й амортизационной группе:

амортизационная группа** (30 лет): жилые дома, квартиры

амортизационная группа** (50 лет): офисные здания, гостиницы, торговые центры

Равномерная и ускоренная амортизация

Прямая амортизация:

Одна и та же сумма каждый год
5 группа: 1 курс 1,4%, остальные годы 3,4%
Более простой расчет

Ускоренная амортизация:

Более высокая амортизация в первые годы
Они постепенно уменьшаются
Выгодно в начале аренды

Пример (квартира стоимостью 3 000 000 чешских крон, 5-я группа, равная):

1-й год: 42 000 крон (1,4%)
2-30 лет: 102 000 чешских крон в год (3,4%)

Важное правило

Вы можете требовать амортизацию только по фактическим расходам, а не по фиксированным расходам. Амортизация не может применяться задним числом за те годы, когда вы ее не применяли.

Условия и формы

Когда подавать декларацию

Март 2025 г. (или первый рабочий день после этой даты, т. е. 1 апреля 2025 г.**) для деклараций за 2024 г., поданных в бумажном виде.

Май 2025** для подачи в электронном виде через поле данных или через портал «МОИ налоги».

Июль 2025 года**, если вы подаете налоговую декларацию через налогового консультанта.

Какую форму использовать

Чтобы сообщить о доходе от аренды, используйте Декларацию о подоходном налоге с населения (форма 25 5405). Доход от аренды заполняете в Приложении № 2 (доход согласно § 9).

Что вам понадобится

Обзор доходов от аренды за весь год
Договоры аренды
Подтверждение расходов (если вы подаете реальную заявку)
Амортизация имущества (план амортизации)
Подтверждение выплаты процентов по ипотеке.
Подтверждение уплаченного налога на недвижимость

Налоговые авансы

Если ваша последняя налоговая задолженность превысила 30 000 чешских крон, вы должны выплатить налоговый аванс:

30 000–150 000 чешских крон: аванс за полгода (40 % от суммы последнего налогового обязательства)
Свыше 150 000 чешских крон: ежеквартальные авансовые платежи (25 % от суммы последнего налогового обязательства)

НДС и аренда

Когда встать на учет плательщиком НДС

Если ваш доход от сдачи в аренду (и другой экономической деятельности) может повлечь регистрацию НДС по действующим правилам; пороги и расчет оборота необходимо проверить по актуальным указаниям Финансового управления.

Арендная плата и НДС

Аренда квартир освобождается от НДС (раздел 56а Закона о НДС) независимо от того, являетесь ли вы плательщиком.
Аренда нежилых помещений плательщикам НДС может облагаться налогом (21%) по вашему желанию.
Краткосрочная аренда (до 48 часов) всегда облагается НДС.

Добровольная регистрацияВ некоторых случаях может оказаться целесообразным добровольная регистрация плательщиком НДС, особенно если:

Вы сдаете нежилое помещение плательщикам НДС
Вы проводите масштабный ремонт (право на вычет НДС от строительных работ)

Социальное и медицинское страхование

Аренда согласно § 9

Доход от аренды согласно § 9 не подлежит социальному или медицинскому страхованию. Это существенное преимущество по сравнению с доходами от торговли (раздел 7).

Внимание на § 7

Если фактическая деятельность и услуги соответствуют § 7, взносы, базу и допустимые расходы нужно проверить по статусу налогоплательщика и соответствующему году; не применяйте автоматически фиксированные ставки 29,2%, 13,5% или 60%.

§ 9 (аренда):

Просто оставить недвижимость в пользовании.
Никаких дополнительных услуг
Без социального и медицинского страхования

§ 7 (бизнес):

Активное предоставление услуг (Airbnb с уборкой, ресепшен)
С дополнительными услугами
С социальным и медицинским страхованием

Самые распространенные ошибки арендодателей

Ошибка 1: Необложение налогом доходов от аренды

Некоторые арендодатели думают, что если у них нет лицензии на ведение бизнеса, им не придется платить налог с дохода от аренды. Это заблуждение. Налоговая инспекция может узнать доход от аренды из земельного кадастра, из данных арендаторов или из банковских выписок.

Санкции: Штраф за непредставление налоговой декларации составляет не менее 1000 чешских крон, с более высокой ставкой до 5 % от начисленного налога за каждый день просрочки плюс штраф в размере 20 % от начисленной суммы.

Ошибка 2: включение авансов за услуги в доход

Авансы за услуги (энергию, воду, тепло), которые вы передаете поставщикам, не являются вашим доходом и не должны включаться в налоговую базу. Если вы включите их по ошибке, вы неоправданно увеличите свою налоговую базу.

Ошибка 3: Неверное применение расходов

Фиксированные и фактические расходы не могут быть объединены для разных объектов недвижимости. Если у вас есть несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, вы должны применить либо фиксированные, либо фактические расходы для всех из них.

Ошибка 4: Забываем о налоге на недвижимость

Налог на недвижимость — это отдельный налог, который вы должны платить независимо от того, сдаете ли вы недвижимость в аренду. Декларация подается до 31 января, налог уплачивается до 31 мая (или двумя частями).

Ошибка 5: отсутствуют записи

Даже при фиксированных расходах вы должны вести учет доходов. Мы рекомендуем хранить:

Договоры аренды
Выписки со счетов (входящие арендные платежи)
Протоколы передачи
Переписка с арендаторами.

Ошибка 6: Несвоевременная подача декларации

За просроченное представление или уплату могут возникнуть санкции и проценты по действующему чешскому налоговому порядку; размер, минимум, предел и начало начисления нужно проверить для конкретного года и ситуации. Не применяйте фиксированную историческую формулу.

Практический пример: полный расчет налога

Ситуация

Господин Новак владеет 2+кк квартирой в Праге, которую он арендует за 20 000 крон в месяц. Квартиру купил за 4 000 000 крон, ипотеку погашает с годовыми процентами 60 000 крон. В 2024 году он отремонтировал ванную за 45 000 крон.

Вариант А: фиксированные расходы

Годовой доход: 240 000 чешских крон.
Единая ставка расходов (30%): 72 000 чешских крон.
Налоговая база: 168 000 чешских крон.
Налог (15%): 25 200 крон

Вариант Б: Фактические расходы

Годовой доход: 240 000 чешских крон.
Амортизация (5-й класс, равный, 2-й год): 136 000 чешских крон.
Проценты по ипотеке: 60 000 чешских крон.
Страхование имущества: 6 000 чешских крон.
Ремонт ванной комнаты: 45 000 чешских крон.
Налог на недвижимость: 4200 чешских крон.
Общие фактические расходы: 251 200 чешских крон.
Налоговая база: 0 крон (расходы превышают доходы)
Налог: 0 крон
Перенесенный налоговый убыток: 11 200 чешских крон.

В этом случае г-н Новак не платит никаких налогов благодаря фактическим расходам и, кроме того, может претендовать на налоговые убытки в течение следующих 5 лет.

Советы по оптимизации налогообложения

###

Сравнивайте оба метода каждый год

Прежде чем подавать налоговую декларацию, просчитайте оба варианта и выберите более выгодный. Вы можете менять метод в разные годы. ###

Планируйте инвестиции

Если вы планируете капитальный ремонт или реконструкцию, учитывайте сроки, чтобы получить максимальный налоговый эффект. В год больших инвестиций реальные затраты окупятся. ###

Записывайте все

Даже если вы в настоящее время используете фиксированную ставку расходов, запишите фактические затраты. Таким образом, вы можете легко сравнить и, возможно, перейти к фактическим расходам. ###

Воспользуйтесь услугами налогового консультанта

Инвестиции в 3000–5000 чешских крон в налогового консультанта могут окупиться многократно. Кроме того, вы получаетепродлен срок подачи деклараций до 1 июля.

###

Не забывайте о налоговых скидках

Вы также можете применить стандартные налоговые вычеты по доходу от аренды:

Скидка налогоплательщика: 30 840 чешских крон в год.
Скидка для супруга без дохода
Налоговые льготы для детей

Резюме

Налогообложение доходов от аренды не должно быть сложным, если знать основные правила:

Доход от аренды облагается налогом по ставке 15% или 23%.
Вы можете применить фиксированную ставку расходов 30% или фактические расходы.
Доход от аренды согласно § 9 не подлежит социальному и медицинскому страхованию.
Отправьте декларацию до **

Март (на бумаге) или
Май** (в электронном виде)

Ведите учет доходов и храните документы не менее 3 лет.

Правильная оптимизация налогообложения может сэкономить вам десятки тысяч крон в год. Потратьте время на понимание правил или оставьте признание эксперту.

Как Grento может вам помочь

Grento — это наиболее полная чешская платформа по управлению недвижимостью, которая поможет вам получить обзор доходов и расходов для налоговых деклараций. Автоматические отчеты и экспорт данных для бухгалтеров сэкономят вам часы работы. Попробуйте Grento бесплатно и убедитесь в этом сами.