Расходы по налогу с арендодателя 2026: полный список того, что можно вычесть

При налогообложении дохода от аренды (раздел 9 Закона о подоходном налоге) у арендодателя есть выбор из двух режимов: расходы по фиксированной ставке в размере 30% дохода (простой, но часто невыгодный с точки зрения налогообложения) или фактические расходы (больше администрирования, но более высокая экономия). В этой статье вы найдете полный список того, что вы можете считать реальными расходами и когда какой режим окупится.

Фиксированная ставка 30% по сравнению с фактическими расходами – когда что

Фиксированные расходы в размере 30% от валовой арендной платы (§ 9 пар. 4 ЗДП). Максимальная сумма фиксированной ставки составляет 600 000 чешских крон в год (т.е. фиксированная ставка применяется с дохода в размере максимум 2 000 000 чешских крон). Преимущество: нулевое администрирование, отсутствие документов, простой расчет. Недостаток: если ваши фактические расходы превышают 30%, вы теряете налоговую экономию.

Фактические расходы. Вы возьмете на себя все расходы, связанные с получением, обеспечением и поддержанием дохода от аренды. Преимущество: для большинства арендодателей реальные расходы составляют 40-70% дохода (особенно с учетом амортизации и ипотеки)

• экономия на налогах на 10-40% выше, чем при фиксированной ставке. Недостаток: необходимо вести точный учет и хранить документы не менее 5 лет.

Ключевой фактор принятия решения: есть ли у вас ипотека? В этом случае фактические расходы почти всегда выигрывают: проценты по ипотечному кредиту не облагаются налогом и составляют 20-35% арендной платы за типичную инвестиционную ипотеку. Плюс амортизация 1,5-2,5%. Плюс ремонт и обслуживание 5-10%. Легко более 50%.

Если у вас нет ипотеки и квартира полностью погашена, более выгодна фиксированная ставка в 30% — ваши реальные расходы обычно составляют 15-25% (амортизация, страховка, мелкий ремонт, налог на имущество).

Правило перехода: переходить с одного режима на другой можно раз в год. При переходе с фиксированной ставки на реальную создайте подробную запись за январь. При переходе на обратное помните о корректировках налоговой базы (остаточная стоимость, неиспользованная амортизация).

Рекомендация: Рассчитайте оба сценария в первый год аренды. В Гренто вы найдете налоговый калькулятор, который сравнивает фиксированную ставку с фактическими расходами для вашей конкретной ситуации.

Что можно отнести к фактическим расходам

• полный список

(

1. Амортизация недвижимости. Ежегодная амортизация от 1,4% (кирпичные дома) до 2,15% (панельные дома) от восстановительной покупной цены здания. Земля НЕ амортизируется

• необходимо отделить стоимость земли от цены покупки (обычно 10-25%, в центре Праги больше). Пример: квартира в кирпичном доме, цена покупки 5 800 000 крон, стоимость земли 800 000, стоимость здания 5 000 000 × 1,4% = годовая амортизация 70 000 крон.

(

1. Проценты по ипотеке. Только процентная составляющая погашения, а не основная сумма долга. Для типичной ипотеки в размере 4 миллионов по ставке 4,8% = проценты ок. 190 000 крон в первый год, постепенно снижается.

(

1. Налог на имущество. Полностью читаемый. Обычно 1500–4000 крон в год за квартиру.

(

1. Страхование имущества. Страховые премии по страхованию зданий, страхованию ответственности, страхованию от вандализма, страхованию неплатежеспособности ипотеки. Обычно 2500–5500 крон в год.

(

1. Фонд ремонта (если вы платите и не выставляете счет арендатору). Полная франшиза в год оплаты. Обычно это 12 000–24 000 крон в год по данным SVJ.

(

1. Ремонт и техническое обслуживание. Мелкий ремонт (бойлер, кран, штукатурка, покраска), проверка газа/электричества/дымохода, замена бытовой техники, полный ремонт квартиры. ВНИМАНИЕ отличие: исправления = сразу читаются. Инвестиции (техническая оценка более 80 000 чешских крон) = амортизируются в течение 10-30 лет.

(

1. Энергетика мест общего пользования. Если вы платите (как правило, за семейный дом), электричество в коридоре, газ в котельной и т. д.

(

1. Расходы на рекламу. Реклама на порталах (sreality.cz, bezrealitky.cz), платное продвижение в Facebook, профессиональная фотосъемка, хоум-стейджинг.(
2. Расходы агентства недвижимости. Комиссия за организацию аренды (обычно арендная плата за 1 месяц) облагается налогом.

( 1

1. Программное обеспечение и услуги. Подписка на программное обеспечение для управления арендой (например, Grento 300–800 крон/месяц), юридические услуги, налоговый консультант, бухгалтер.

( 1

1. Канцелярские товары и средства связи. Покупка принтера, бумаги, тонеров (пропорционально использованию в аренду). Телефонные переговоры с арендаторами и поставщиками (пропорционально объему).

( 1

1. Путевые расходы. Транспортировка на экскурсии, передача квартиры, инспекционные визиты. Либо в соответствии с фактическими затратами (топливо + износ), либо по фиксированной ставке 4,40 чешских крон/км (ставка 2026 года — проверьте текущую).

( 1

1. Образование. Курсы, семинары, книги по управлению недвижимостью, арендным налогам, юридическим аспектам. Полностью применимо.

( 1

1. Расходы на судебное исполнение. Судебные расходы, адвокат, исполнитель, экспертные заключения в спорах с арендаторами.

( 1

1. Ликвидация имущества арендатора. Расходы на уборку и утилизацию вещей, которые арендатор оставил в квартире после выезда.

Что НЕЛЬЗЯ вычесть

Погашение основной суммы ипотеки. Вычету подлежит только процентная составляющая. Принцип — это возврат собственных денег, а не затрат.

Затраты на приобретение недвижимости. Цена покупки, налог на приобретение (отменен с 11.2020), нотариальные сборы НЕ вычитаются из дохода

• они включены в восстановительную цену покупки на амортизацию.

Своя работа и время. Если вы красите, ремонтируете, чистите сами – вы не можете «назначать почасовую ставку». Счета могут выставляться только за материалы и услуги третьих лиц.

Расходы до начала аренды (условно). Если вы делаете ремонт в квартире перед первой сдачей, затраты идут на техническую оценку (амортизацию), а не на непосредственные расходы. После начала аренды мелкий ремонт сразу списывается.

Расходы, которые вы выставляете арендатору. Авансы за услуги (вода, тепло) для вас являются статьей потока – не доходом и не расходом. Вы платите только чистую арендную плату.

Пример конкретного расчета

Модельная ситуация: квартира в Праге 5, цена покупки 5 800 000 крон (из них земля 800 000, строительство 5 миллионов), ипотека 4 миллиона под 4,8% на 25 лет, брутто арендная плата 22 000 крон/месяц = 264 000 крон/год.

Фактические расходы за год: проценты по ипотеке (1-й год) 190 000 + амортизация здания (1,4%) 70 000 + налог на имущество 2 500 + страховка 4 200 + мелкий ремонт 8 000 + управление программным обеспечением 5 000 + реклама 3 500 + командировочные 2 000 = 285 200 крон.

Налоговая база фактических расходов: 264 000 − 285 200 = −21 200 чешских крон. Налоговый УБЫТОК 21 200 чешских крон. Налог на доход от аренды 0 чешских крон. Убыток может быть перенесен на будущие годы или компенсирован другими доходами в § 9.

Налоговая база по фиксированной ставке 30%: 264 000 − 79 200 = 184 800 крон. Налог 15% = 27 720 чешских крон.

Экономия фактических расходов: 27 720 чешских крон в год по сравнению с фиксированной ставкой. Плюс перенесенный убыток в размере 21 200 чешских крон, который вы сможете использовать в будущем году, когда проценты по ипотеке уже упадут. Общая экономия за 5 лет ок. 130 000 – 150 000 крон.

Это типичный сценарий для инвестора с ипотекой в ​​Праге. Для региональных квартир с более низкой арендной платой экономия может быть аналогичной в процентном отношении, но меньшей в абсолютном выражении.

Остерегайтесь изменений. Ставки амортизации и фиксированные командировочные могут измениться. Прежде чем подавать налоговую декларацию, проверьте текущие цифры на сайте Финансового управления (financnisprava.cz). На 2026 год: фиксированные расходы 30%, макс. 600 000 крон в год. Налоговая ставка 15% до валового дохода в размере 1 935 552 крон, 23% выше этого предела.

Практические советы для рекордовВедение отдельного банковского счета для сдачи в аренду. Все доходы от аренды на один счет, все расходы по аренде (ипотека, страховка, ремонт) отсюда. Это облегчит вам заполнение налоговой декларации, а также любую проверку налоговой инспекции.

Сканируйте все документы сразу. Счет, квитанция, выписка по счету — сразу при получении сфотографируйте/сканируйте и сохраните в облако. Оригиналы на платах в архиве 5 лет, но для работы достаточно электронной версии.

Программное обеспечение автоматизирует 80% работы. Такое программное обеспечение, как Grento, может: сопоставлять платежи арендаторов с конкретной квартирой, записывать все расходы по категориям, генерировать годовой обзор в качестве основы для налоговых деклараций, экспортировать в формат для налогового консультанта, архивировать документы и счета в электронном виде. Цена 300-800 крон/месяц не облагается налогом.

Налоговый консультант. Если у вас 3+ квартир или сложная ситуация (иностранная валюта, множественная собственность, судебное дело), ​​заплатите 3000-8000 чешских крон налоговому консультанту за ежегодную подачу декларации. Инвестиции вернутся за счет найденной экономии и предотвращения ошибок.

Заключение

Выбор между фиксированной ставкой 30% и реальными расходами очевиден для большинства инвесторов: если у вас ипотека, фактические расходы почти всегда выигрывают на 10 000–30 000 крон в год за квартиру. Залогом использования реальных расходов является систематический учет – аренда банковского счета, мгновенное сканирование документов, программное обеспечение для автоматизации. Инвестирование 1–2 часов в месяц в учет приносит прибыль в виде экономии на налогах в размере 20 000–50 000 чешских крон в год. Подробное руководство по налоговой декларации можно найти в /guides/rental-taxes.