Расторжение договора аренды квартиры: Правила, сроки и закономерности

Полное руководство по прекращению аренды. Когда может арендодатель, когда арендатор и каковы законные сроки.

Прекращение аренды – деликатная тема. Являетесь ли вы арендодателем, которому нужно вернуть квартиру, или арендатором, который переезжает, вам необходимо знать правила игры. Плохое уведомление может быть признано недействительным – и вместо переезда вы будете иметь дело с проблемами.

В этой статье я объясню, как правильно расторгнуть договор аренды с обеих сторон.

Способы расторжения договора аренды

###

Истечение определенного периода времени

Если договор аренды заключен на фиксированный период, он заканчивается в последний день согласованного периода. Никакого уведомления не требуется, но следите за автоматическим продлением.

Автоматическое продление: Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться квартирой не менее трех месяцев, а арендодатель не потребовал освобождения, может применяться возобновление по § 2285 Гражданского кодекса. Это не означает автоматическое продление на один месяц и зависит от закона и действующего соглашения. ###

Соглашение

Обе стороны могут договориться о прекращении действия в любое время. Соглашение должно быть заключено в письменной форме.

Что организовать:

Дата окончания
Возврат депозита
Состояние квартиры при сдаче

###

Прекращение действия

Одностороннее прекращение – одна сторона объявляет о прекращении действия другой. ###

Немедленная отмена

В случае серьезного нарушения обязанностей – без предупреждения.

Расторжение договора арендатором

Аренда на неопределенный срок

Правило: Арендатор может прекратить бессрочную аренду с соблюдением законного срока; срочная аренда не прекращается свободно по любой причине.

Срок уведомления: Трехмесячный срок обычно исчисляется с первого числа месяца, следующего за доставкой уведомления, если соблюдены условия закона.

Пример: Уведомление доставлено 15 марта – срок начинается с 1 апреля – договор аренды заканчивается 30 июня.

Срочная аренда

По умолчанию: Арендатор не может расторгнуть договор до истечения срока, если это не предусмотрено договором.

Исключения:

Изменение обстоятельств (§ 2287 ОЗ) – напр. новая работа в другом городе
Нежилищность квартиры.

Форма уведомления

Обязательные требования:

Письменная форма
Идентификация квартиры
Явное намерение расторгнуть договор аренды.
Подпись

Рекомендуется:

Дата
Причина (если законная)
Доставка проверена

Расторжение договора арендодателем

Причины прекращения действия

Арендодатель может расторгнуть договор ТОЛЬКО по юридическим причинам (ст. 2288 ГК):

С уведомлением за три месяца:

Грубое нарушение обязательств арендатором
Окончательное осуждение арендатора за умышленное преступление против арендодателя.
Квартира должна быть очищена по соображениям общественного интереса.
Еще одна не менее серьезная причина

Нарушение обязательств арендатора (примеры):

Неуплата арендной платы и платежей за услуги не менее трех месяцев может быть особенно серьезным нарушением, но перед расторжением без срока уведомления арендодатель должен предварительно потребовать устранить нарушение в разумный срок (§ 2291 Гражданского кодекса).
Повреждение квартиры.
Тревожные соседи.
Сдача в субаренду без согласия

Прекращение действия без предварительного уведомления

Когда это возможно (§ 2291 ОЗ):

Особо серьезное нарушение служебных обязанностей.
Арендатор был предупрежден в письменной форме
Нарушение продолжается.

Примеры:

Неоднократная неуплата арендной платы через напоминания
Преступная деятельность в квартире
Разорение собственности

Формальные требования

Уведомление должно содержать:

Письменная форма
Причина прекращения
Инструкция о праве на возражение
Инструкция о праве на судебный пересмотр

Без этих требований прекращение действия является недействительным.

Доставка

Уведомление должно быть доставлено арендатору. Заказное письмо с накладной является стандартным.

Периоды уведомления

Стандартный срок

3 месяца – действительно в большинстве случаев.

Начало периода

Течение срока начинается в первый день месяца, следующего за днем вручения уведомления.

Примеры

Возражения против расторжения

Право арендатора

Арендатор может в течение двух месяцев после доставки уведомления обратиться в суд с заявлением о проверке его обоснованности (§ 2290 Гражданского кодекса). Это не является общим возражением и само по себе не приостанавливает уведомление.

Судебный пересмотр

Если арендодатель не принимает возражения, арендатор может подать иск в суд.

Защита от выселения

Вопрос освобождения квартиры зависит от действительного уведомления, судебной проверки и соблюдения закона; одна лишь уплата аренды не дает универсального иммунитета от выселения.

Особая ситуация

Смерть арендатора

Правило: Арендная плата передается членам семьи, проживавшим в квартире.

Если никого нет: Права и обязанности после смерти арендатора, включая возможный переход аренды и освобождение квартиры, зависят от членов домохозяйства, наследников и обстоятельств по Гражданскому кодексу; универсальный трёхмесячный срок не следует обещать без проверки.

Смерть арендодателя

Аренда продолжается – права и обязанности переходят к наследникам.

Продажа недвижимости

Аренда продолжается с новым владельцем. Новый владелец вступает в должность арендодателя.

Развод жильцов

Разведенным супругам необходимо договориться о том, кто будет арендатором. Если они не согласятся, решение примет суд.

Передача квартиры после расторжения

Обязанности арендатора

По окончании аренды:

Освободить квартиру.
Вернуть ключи
Разрешить передачу
Погасить задолженность

Обязанности арендодателя

По окончании аренды:

Занять квартиру
Счетные услуги
Вернуть залог (за вычетом законных претензий)

Протокол передачи

Создайте журнал так же, как вы это делали в начале аренды, — сравните статус.

Очистка квартиры

Если арендатор не выезжает

Арендодатель не имеет права выселять арендатора силой. Им придется подать иск о выселении.

Судебное выселение

Подача иска
Судебное разбирательство
Решение
Казнь (если он не уйдет добровольно)

Затраты времени

Весь процесс может занять 6-24 месяца.

Распространенные ошибки

Ошибка 1: Расторжение договора без причины (Арендодатель)

Проблема: Арендодатель уволился, «потому что он этого хочет».

Последствие: Расторжение недействительно.

Ошибка 2: Недостаточная форма

Проблема: прекращение действия по электронной почте или устно.

Последствие: Недействительно, если электронная подпись не распознается.

Ошибка 3: отсутствует инструкция

Проблема: Арендодатель не приложил инструкции по возражению.