Який ремонт згідно із законом покриває орендодавець, а який орендар

Введення в питання ремонту

Питання, хто оплачує який ремонт в орендованій квартирі, є одним з найчастіших суперечок між орендодавцями та орендарями. Неясності в цій сфері можуть призвести до напружених відносин і непотрібних конфліктів. У цій статті ми розповімо, як саме розподіляються обов’язки відповідно до закону та як уникнути суперечок.

Основне правило просте: орендодавець відповідає за утримання квартири в придатному для проживання стані, а орендар здійснює поточне технічне обслуговування та дрібний ремонт. Однак реальність є складнішою і вимагає знання певних правил.

Правова база

Цивільний кодекс

Основне положення міститься в Цивільному кодексі (§ 2257 і далі):

Орендодавець зобов’язаний:

• Здати квартиру в стані, придатному для цільового використання
• Утримувати квартиру в такому стані протягом усього періоду оренди
• Забезпечити повне та безперешкодне здійснення прав орендаря

Орендар зобов’язаний:

• Виконуйте планове технічне обслуговування
• Зробити дрібний ремонт
• Покриття витрат, пов'язаних із звичайним використанням

Постанова Уряду № 308/2015 Зб.

Це положення точно визначає, що таке дрібний ремонт і поточне технічне обслуговування. Встановлює:

• Ліміти дрібного ремонту потрібно перевіряти за чинною постановою та датою; з 1 січня 2026 року орієнтир - 1 500 Kč за один ремонт і 150 Kč/м² на рік

Обов'язки орендодавця

Капітальний ремонт та обслуговування

Орендодавець оплачує:

Будівельні елементи:

• Ремонт стін, стелі, підлоги (конструктивний)
• Покрівля та покриття даху
• Фасад та утеплення
• Вікна та двері (заміна)
• Балкони та лоджії

Встановлення:

• Системи розподілу води (стояки, горизонтальні системи розподілу)
• Газові розводки
• Розподіл електроенергії (головна лінія)
• Каналізація (вертикальні стоки)
• Опалення (котел, радіатори)

Спорядження (якщо включено в оренду):

• Заміна техніки (після терміну експлуатації)
• Кухонна лінія
• Вбудовані меблі

Збої та збої

Орендодавець займається:

• Тріщина стояка
• Відключення електроенергії (поза квартирою)
• Несправність котла
• Протікає через дах
• Цвіль, викликана дефектом конструкції

Обов'язок повідомляти

Орендар повинен повідомляти про недоліки без зайвої затримки. Тоді орендодавець повинен:

• Відповісти в розумний термін
• Усунути дефект
• Сплатити витрати на ремонт

Обов'язки орендаря

Регулярне обслуговування

Орендар виконує та оплачує:

Прибирання та прибирання:

• Регулярне прибирання квартири
• Миття вікон
• Очищення відходів (забиті сифони)
• Розморожування морозильника

Технічне обслуговування обладнання:

• Змащування петель і замків
• Перевірка пломб
• Чистка фільтрів (витяжка, кондиціонер)
• Догляд за підлогою

Дрібні виправлення

Категорії дрібного ремонту та чинні ліміти потрібно перевіряти за постановою № 308/2015 Sb. у редакції, чинній на дату ремонту:

Сантехніка:

• Заміна ущільнювачів кранів
• Ремонт зливу туалету
• Заміна душового шланга
• Ущільнення сифона

Електромонтаж:

• Заміна вимикачів та розеток (кришок)
• Заміна лампочок
• Ремонт дзвоника

Інше:

• Ремонт ручок та замків
• Заміна порогів
• Ремонт жалюзі
• Поклейка шпалер (дрібний ремонт)

Річний ліміт

Річний ліміт визначається чинною постановою; з 1 січня 2026 року орієнтир становить 150 Kč × м² на рік, але категорію та редакцію правила потрібно перевірити.

Приклад:

• Квартира 60 м²
• Річний ліміт: 60 × 100 = 6000 Kč
• Понад цю межу платить орендодавець

Прикордонні випадки

Техніка

Орендодавець оплачує:

• Заміна старого приладу
• Усунення виробничого браку
• Несправність не з вини орендаря

Орендар оплачує:

• Пошкодження через неправильне використання
• Технічне обслуговування (фільтри, очищення)
• Техніка, яку ви привезли самі

Живопис

Орендар:

• Дрібний ремонт (цвяхи, тріщини)
• Очищення стін

Орендодавець:

• Повне перефарбування (через кілька років)
• Причини появи цвілі на будівництві

Поверхи

Орендар:

• Очищення та обслуговування
• Дрібний ремонт паркету

Орендодавець:

• Заміна підлоги
• Шліфування паркету
• Ремонт базового шару

Процедура, коли виникає несправність

Для орендаря

1. Визначте дефект - що саме не працює
2. Визначити відповідальність - дрібний ремонт або серйозний дефект
3. Документ - фотографії, опис
4. Повідомити орендодавця - письмово або електронною поштою
5. Встановити термін - розумної суворості
6. При ДТП - негайно звертайтеся та мінімізуйте збитки

Для орендодавців

1. Прийняти повідомлення - підтвердити отримання
2. Оцініть ситуацію - це ваша відповідальність?
3. Забезпечити ремонт - власний майстер або орендар
4. Перевірте результат - якість ремонту
5. Запис - для бухгалтерії та податків

Договірне регулювання

Що можна змінити в договорі

Закон допускає такі відхилення:

• Вищий ліміт для дрібного ремонту
• Конкретне визначення обов'язків
• Як повідомити про дефекти
• Строки виконання ремонту

Типові положення

Приклад розширення обов’язків орендаря: «Орендар здійснює та оплачує поточне технічне обслуговування та дрібний ремонт лише в межах, дозволених чинним правом; договір не може перетворити капітальний ремонт на обов’язок орендаря».

Приклад гарантійного фонду: «Орендодавець створить гарантійний фонд у розмірі 5000 Kč на ремонт і технічне обслуговування, з якого буде оплачуватися дрібний ремонт. Орендар поповнює фонд 500 Kč на місяць».

Практичні поради

Для орендодавців

1. Профілактичні огляди - регулярно перевіряти стан квартири
2. Якісне обладнання - інвестиції в якість повернуться
3. Надійні майстри - мати контакти з перевіреними фахівцями
4. Швидке реагування - не зволікайте з ремонтом
5. Записи - ведуть облік ремонтів

Для орендарів

1. Повідомте вчасно - ви запобіжите більшій шкоді
2. Документ - фотографії та письмове повідомлення
3. Виконуйте технічне обслуговування - ви запобігаєте проблемам
4. Поводьтеся обережно - ви продовжите термін служби обладнання
5. Запитай - спілкуйся в незрозумілих випадках

Спори та їх вирішення

Запобігання суперечкам

• Чіткий договір оренди
• Акт прийому-передачі з фотодокументацією
• Регулярне спілкування
• Швидке усунення несправностей

Вирішення розбіжностей

1. Спілкування - поясніть свою точку зору
2. Документація - документуйте факти
3. Компроміс - шукайте рішення
4. Медіація - незалежний посередник
5. Суд - остання інстанція

Висновок

Правильний розподіл відповідальності за ремонт - основа безпроблемної оренди. Резюме ключових моментів:

Орендодавець:

• Капітальний ремонт та технічне обслуговування
• Будівельні елементи та інсталяції
• Заміна застарілого обладнання
• Аварії та несправності поза квартирою

Орендар:

• Поточне технічне обслуговування та прибирання
• Дрібний ремонт і його ліміти визначаються чинною постановою та датою; з 1 січня 2026 року орієнтир - 1 500 Kč за один ремонт і 150 Kč/м² на рік
• Річний ліміт визначається чинною постановою; з 1 січня 2026 року орієнтир - 150 Kč/м² на рік
• Догляд за довіреним обладнанням

Чіткі правила в контракті та відкрите спілкування запобіжать більшості суперечок. Якщо ви сумніваєтеся, дотримуйтесь закону та за потреби зверніться до юриста.

Уточнення щодо ремонтів та оглядів у Чехії

З 1 січня 2026 року для дрібних ремонтів діють змінені орієнтири 1 500 Kč за один ремонт і 150 Kč за м² на рік, але потрібно перевірити чинне формулювання постанови № 308/2015 Sb. у редакції постанови № 493/2025 Sb. Договір не може перетворити капітальний ремонт на обов’язок орендаря. Для котлів, електрики, газу та димоходів немає єдиного універсального щорічного строку: він залежить від обладнання, використання, будинку та спеціальних технічних або пожежних правил.