Podvojné účetnictví pro správu nemovitostí - účetní osnova a DPH

Как это работает

Proč potřebujete podvojné účetnictví ve správě nemovitostí?

Většina menších pronajímatelů vede jednoduché účetnictví (daňovou evidenci) nebo používá paušální výdaje. To je dostačující pro jednotlivce s několika byty. Ale správcovské firmy, SVJ a větší portfolia vyžadují podvojné účetnictví ze zákona.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) musí vést podvojné účetnictví povinně. Správcovské firmy (s.r.o., a.s.) rovněž. A i někteří pronajímatelé se dobrovolně rozhodnou pro podvojné účetnictví kvůli lepšímu přehledu o finanční situaci.

Problém je v tom, že běžné účetní programy nerozumí specifikům správy nemovitostí - předpisům nájemného, vyúčtování služeb, fondům oprav nebo kaucím. Grento integruje podvojné účetnictví přímo do platformy pro správu nemovitostí, takže účtování probíhá automaticky.

Výsledkem je eliminace duplicitní práce. Když zadáte předpis nájemného, systém ho automaticky zaúčtuje (311/602). Když přijde platba, zaúčtuje se jako 221/311. Náklady na opravy jako 511/321. Vše probíhá na pozadí bez nutnosti ručního účtování.

Účtová osnova pro pronájem nemovitostí

Grento obsahuje předkonfigurovanou účtovou osnovu optimalizovanou pro správu nemovitostí. Základní účty zahrnují: 022 - Nemovitosti (pořizovací ceny), 082 - Oprávky k nemovitostem (odpisy), 211/221 - Pokladna/Banka, 311 - Pohledávky z nájmu, 321 - Závazky z provozních nákladů.

Výnosové účty: 602 - Příjmy z nájemného, 603 - Příjmy ze služeb (zálohy na energie), 604 - Ostatní provozní příjmy, 644 - Výnosy z kaucí. Nákladové účty: 501 - Energie, 502 - Voda, 511 - Opravy a údržba, 518 - Správní režie, 531 - Daň z nemovitosti, 551 - Odpisy.

Pro SVJ jsou k dispozici specifické účty: 955 - Fond oprav (dlouhodobá záloha), 324 - Přijaté zálohy na služby, 378 - Jiné pohledávky (nedoplatky z vyúčtování), 379 - Jiné závazky (přeplatky z vyúčtování). Účtování fondů SVJ splňuje požadavky Českého účetního standardu.

Účtovou osnovu lze přizpůsobit. Můžete přidat analytické účty pro jednotlivé nemovitosti (např. 602.01 - Nájemné byt Vinohradská, 602.02 - Nájemné byt Žižkov) nebo nákladová střediska pro sledování rentability každé nemovitosti.

Automatické účtování běžných operací

Při vytvoření předpisu nájemného systém automaticky vygeneruje účetní zápis: 311 (Pohledávky z nájmu) / 602 (Tržby z nájmu) za nájemné a 311 / 603 za zálohy na služby. Variabilní symbol propojuje účetní záznam s konkrétním nájemníkem a nemovitostí.

Přijetí platby na bankovní účet: 221 (Bankovní účet) / 311 (Pohledávky). Pokud platba odpovídá předpisu, systém automaticky spáruje pohledávku a vyrovná saldo. Při částečné platbě zůstane na účtu 311 nevyrovnaný zůstatek.

Náklady na nemovitost: faktura za opravu se zaúčtuje jako 511 (Opravy) / 321 (Závazky dodavatelům). Úhrada faktury jako 321 / 221. Pojištění jako 548 / 321. Daň z nemovitosti jako 531 / 345. Všechny tyto operace probíhají automaticky na základě zadání v modulu správy nemovitostí.

Odpisy nemovitostí: na konci roku (nebo průběžně měsíčně) systém zaúčtuje odpisy jako 551 (Odpisy) / 082 (Oprávky). Výše odpisu se přebírá z modulu odpisů, kde je nastavena metoda a skupina pro každou nemovitost.

DPH a pronájem nemovitostí

Pronájem nemovitostí je ze zákona osvobozen od DPH bez nároku na odpočet (§56a ZDPH). To znamená, že pronajímatel neplátce nemusí DPH řešit vůbec. Pronajímatel plátce neuplatňuje DPH na nájemné z bytových prostor.

Výjimka existuje pro komerční pronájem mezi plátci DPH. Pronajímatel plátce může na základě dohody s nájemníkem (rovněž plátcem) fakturovat nájemné s DPH (§56a odst. 3 ZDPH). V takovém případě systém automaticky vypočítá a eviduje DPH.

Pro správcovské firmy, které jsou plátci DPH, systém řeší poměrný koeficient. Firma má příjmy osvobozené (nájemné) i zdaněné (správní poplatky). DPH na vstupu se odpočítává poměrně podle podílu zdaněných příjmů. Systém koeficient počítá automaticky.

Kontrolní hlášení a přiznání k DPH: systém eviduje všechny zdanitelná plnění a generuje podklady pro kontrolní hlášení i přiznání k DPH. Export ve formátu XML pro elektronické podání na portál finanční správy.

Účetní závěrka a výkazy

Na konci účetního období systém provede uzávěrkové operace: zaúčtování odpisů, časové rozlišení nákladů a výnosů, dohadné položky, opravné položky k pohledávkám a uzavření účtů. Celý proces je řízen průvodcem, který vás provede krok za krokem.

Rozvaha (bilance) zobrazuje aktiva a pasiva k rozvahovému dni. Pro správce nemovitostí jsou klíčová aktiva: nemovitosti (po odpisech), pohledávky z nájmu, bankovní účty. Na straně pasiv: vlastní kapitál, závazky dodavatelům, přijaté zálohy na služby.

Výsledovka (výkaz zisku a ztráty) ukazuje výnosy a náklady za období. Klíčové položky: výnosy z nájemného, výnosy ze služeb, náklady na opravy, odpisy, pojištění, správní režie. Rozdíl je hospodářský výsledek za období.

Další sestavy: hlavní kniha (obraty a zůstatky všech účtů), obratová předvaha (kontrola bilanční rovnováhy), účetní deník (chronologický zápis všech operací) a příloha účetní závěrky. Vše exportovatelné do PDF a Excel.

Specifika účtování SVJ

SVJ účtuje podle vyhlášky č. 504/2002 Sb. pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání. Účtová osnova se liší od podnikatelského účetnictví - například se nepoužívá účet 602 (Tržby), ale účtové skupiny 64x (Ostatní výnosy).

Fond oprav (dlouhodobá záloha) se účtuje specificky: příspěvek vlastníka jako 221/955 (příjem na bankovní účet, zvýšení fondu). Čerpání fondu na opravu: 955/321 (snížení fondu, závazek dodavateli). Stav fondu se zobrazuje v rozvaze jako dlouhodobý závazek.

Vyúčtování služeb generuje složité účetní operace: zálohy přijaté od vlastníků (324), skutečné náklady (501, 502 apod.), nedoplatky (378) a přeplatky (379). Grento tyto operace automatizuje na základě vyúčtovacích sestav.

Specifické požadavky SVJ: evidence příspěvků podle jednotlivých vlastníků, hlasování o rozpočtu, schvalování účetní závěrky shromážděním. Systém generuje podklady pro shromáždění včetně rozpočtu, skutečného čerpání a návrhu na vypořádání.

Для кого это идеально

Часто задаваемые вопросы

Связанные функции