Як подати декларацію з податку на оренду нерухомого майна у 2026 році

Знайомство з питаннями оподаткування оренди

Оренда нерухомого майна - дохід, який оподатковується ПДФО. Однак багато орендодавців не знаються на питаннях оподаткування і без потреби платять більше, ніж повинні, або, навпаки, ризикують мати проблеми з податковою службою. У цій статті ми детально розповімо, як правильно подати декларацію з податку на оренду нерухомості, які варіанти відшкодування витрат та як легально оптимізувати податкові зобов’язання.

Обов’язок подати декларацію залежить від податкового року, платника, інших доходів і чинного § 38g; не подавайте 50 000 Kč як універсальний поріг для кожного орендодавця.

Категорія доходу від оренди

Дохід згідно § 9 - Орендна плата

Найпоширенішою формою оподаткування орендної плати є відповідно до розділу 9 Закону про податок на прибуток. До цієї категорії належать доходи від здачі в оренду нерухомості, квартир і нежитлових приміщень. Перевагою є можливість застосування фіксованих витрат у розмірі 30% доходу без необхідності документального підтвердження фактичних витрат.

Дохід за § 7 - Бізнес

Якщо ви здаєте нерухомість в оренду як підприємець (наприклад, ведете багаторазову оренду як основну діяльність, надаєте додаткові послуги), ваш дохід відноситься до категорії доходів від підприємницької діяльності. У цьому випадку ви можете претендувати на фіксовану ставку витрат у розмірі 60% доходу.

Вибір між § 7 і § 9

Для більшості орендодавців вигідніше оподаткування за § 9. Причини такі:

Переваги § 9:

• З доходів від оренди не потрібно платити соціальне та медичне страхування
• Простіше адміністрування
• Можливість поєднання з доходом від найму

Коли вибрати § 7:

• Оренда – ваш основний бізнес
• Ви надаєте додаткові послуги (прибирання, сніданок)
• Ви хочете повністю вирахувати амортизацію та інвестиції

Фіксовані витрати порівняно з фактичними витратами

Фіксовані витрати 30%

Фіксовані витрати – це спрощений спосіб зменшення бази оподаткування без необхідності фіксувати та документувати фактичні витрати. При оренді згідно з § 9 фіксовані витрати становлять 30% доходу.

Приклад розрахунку:

• Річний дохід від оренди: 180 000 Kč
• Фіксовані витрати (30%): 54 000 Kč
• База оподаткування: 126 000 Kč
• Податок 15%: 18 900 Kč

Переваги фіксованих витрат:

• Немає записів про витрати
• Передбачуване податкове зобов'язання
• Простота та економія часу

Фактичні витрати

Якщо у вас висока вартість нерухомості, можливо, буде вигідніше вимагати фактичних витрат. Однак зберігати облік та архівувати документи потрібно протягом 3 років з моменту закінчення податкового періоду.

Прийнятні витрати на оренду:

• Амортизація майна
• Ремонт і обслуговування
• Страхування майна
• Податок на майно
• Іпотечні відсотки
• Адміністративні збори
• Енергія (якщо оплачує орендодавець)
• Ремонтний фонд (для житлових приміщень)
• Юридичні послуги пов'язані з орендою
• Реклама та маркетинг
• Програмне забезпечення для управління орендою

Коли окупляться фактичні витрати?

Фактичні витрати оплачуються, якщо вони перевищують 30% доходу. Зазвичай у таких ситуаціях:

• Перші роки після покупки нерухомості (висока амортизація та відсотки)
• Після капітальної реконструкції
• Для старих об'єктів з високими витратами на обслуговування
• При виплаті іпотеки з високими відсотками

Приклад порівняння:

• Річний дохід: 180 000 Kč
• Фактична вартість: 90 000 Kč (50% доходу)
• Витрати за фіксованою ставкою: 54 000 Kč (30%)

У цьому випадку фактична вартість заощадить: (90 000 - 54 000) × 15% = 5 400 Kč податку.

Амортизація нерухомості

Основні правила амортизації

Амортизація майна є одним із найбільш значних витрат, які ви можете вимагати. Житлові будинки відносяться до 5 групи амортизації зі строком амортизації 30 років.

Методи амортизації:

• Пряма амортизація: Щороку однакова сума (за винятком першого року)
• Прискорена амортизація: Вища амортизація в перші роки, поступове зниження

Розрахунок амортизації

Початкова ціна: Ціна придбання нерухомості + додаткові витрати на придбання (комісія ріелтора, податок на придбання, юридичні послуги, експертний висновок).

Рівна амортизація (5 група):

• 1-й рік: 1,4% від початкової вартості
• Наступні роки: 3,4% від початкової ціни

Приклад:

• Ціна придбання квартири: 3 000 000 Kč
• 1-й рік: 42 000 Kč
• 2.-30. рік: 102 000 Kč на рік

Пропорційне застосування амортизації

Якщо ви орендуєте лише частину року, ви застосовуєте амортизацію пропорційно. Якщо ви орендуєте лише частину майна, ви нараховуєте амортизацію у відповідній пропорції.

Іпотечні відсотки

Відсотки за іпотечним кредитом є повністю прийнятними витратами, якщо кредит був використаний для придбання орендованого майна. У перші роки погашення відсотки складають значну частину витрат.

Документація:

• Договір іпотечного кредиту
• Річний огляд розстрочок від банку
• Докази цільового призначення кредиту

Попередження: Основну суму (погашення боргу) не можна вимагати як витрати – лише відсотки.

Терміни та форми

Терміни подання

• Повернення в паперовому вигляді: до 1 квітня наступного року
• Електронне повернення: до 2 травня наступного року
• З податковим консультантом: до 1 липня наступного року

Обов'язкові форми

Основна форма: Декларація про доходи фізичних осіб (ДПФО) Додатки:

• Додаток No2 - Орендний дохід згідно з §9
• Додаток No1 - Якщо Ви також маєте дохід від підприємницької діяльності

Електронне подання

З 2021 року подання в електронному вигляді є обов’язковим для осіб із встановленою скринькою даних. Ви надсилаєте повернення через:

• Мій податковий портал (mojedane.cz)
• Ящик даних
• EPO (електронна подача)

Практичний порядок подання декларації

Крок 1: Збір документів

Перед початком підготовки зберіть:

• Огляд усіх отриманих орендних платежів
• Договори оренди
• Кошторисні документи (якщо подаєте реальні)
• Огляд погашення іпотеки
• Підтвердження сплаченого податку на нерухоме майно
• Обліки амортизації

Крок 2: Розрахунок податкової бази

1. Складіть усі доходи від оренди
2. Відніміть витрати (фіксовані чи фактичні)
3. Результат – часткова база оподаткування орендної плати

Крок 3: Заповнення декларації

У додатку № 2 зазначити:

• Рядок 201: Дохід від оренди
• Рядок 202: Витрати (фіксована ставка або фактичні)
• Рядок 203: різниця (податкова база)

Крок 4: Розрахунок податку

Ви обчислюєте податок у розмірі 15% від загальної податкової бази (суми всіх підбаз). Ви застосовуватимете податкові знижки (базова знижка 30 840 Kč) та інші відрахування.

Крок 5: Подання та оплата

Подати декларацію в електронному вигляді або особисто в податковій. Сплатіть податок до терміну подання декларації.

Поради щодо оптимізації оподаткування

Законні способи зниження податку

1. Розподіл доходу співвласникам Якщо ви володієте майном разом із партнером, розділіть дохід відповідно до часток і скористайтеся податковими відрахуваннями для обох.

2. Час витрат Плануйте капітальний ремонт на рік із більшим доходом від оренди.

3. Комбінація методів Щороку ви можете вибрати інший метод (фіксована ставка проти фактичної вартості). Вибирайте зручніше.

4. Запис усіх витрат Навіть якщо ви використовуєте фіксовану ставку, запишіть фактичні витрати. Якщо він перевищує 30%, можна переходити до справжнього.

5. Амортизація технічної оцінки Великі ремонтні роботи (понад 80 000 Kč на рік) амортизуються окремо та збільшують витрати, що не підлягають оподаткуванню.

Типові помилки орендодавців

Помилка 1: Не включайте аванс за послуги в дохід

• Правильно: аванси є доходом, виставлення рахунків за переплату/недоплату є витратами/доходами

Помилка 2: застосовуйте амортизацію навіть для витрат за фіксованою ставкою

• Правильно: жодні додаткові витрати не застосовуються до фіксованої ставки

Помилка 3: Ви забуваєте про гарантійний депозит

• Правильно: гарантійний депозит не є доходом (якщо ви його повертаєте), але втратив гарантійний депозит

Помилка 4: Не враховуючи побічний дохід

• Правильно: плата за паркування, підвал, Інтернет також є доходом від оренди

Перевірка з податкової

На що слід звернути увагу

Зокрема, податкова контролює:

• Відповідність записів про орендну плату та банківських виписок
• Законність застосованих витрат
• Правильність нарахування амортизації
• Докази фактичних витрат

Архівація документів

Зберігати протягом 3 років після закінчення податкового періоду:

• Договори оренди
• Документи про доходи
• Рахунки за ремонт і послуги
• Банківські виписки
• Обліки амортизації

Висновки та рекомендації

Правильне оподаткування доходу від оренди не становить труднощів, якщо дотримуватися основних правил. Резюме ключових моментів:

1. Визначте категорію доходу - переважно § 9 (оренда)
2. Оберіть спосіб витрачання коштів - фіксована ставка 30% або фактичні витрати
3. Веди облік - навіть із фіксованою ставкою для можливої перевірки
4. Дотримуйтеся термінів - уникніть штрафів і відсотків за прострочення
5. Використовуйте юридичні оптимізації - амортизація, розподіл доходу, часовий розподіл витрат

Для великих портфелів ми рекомендуємо співпрацювати з податковим радником. Інвестиції в професійну допомогу швидко окупляться у вигляді оптимізованих податкових зобов’язань і спокою в разі перевірки.

Уточнення щодо податків у Чехії

Податковий режим залежить від фактичної діяльності, податкового року та доказів, а не лише від кількості об’єктів або назви діяльності. Пасивна оренда зазвичай належить до § 9, тоді як розміщення з додатковими послугами може належати до § 7; остаточну оцінку дає чинна методика Finanční správa. Доходи, пороги, ставки, аванси, строки декларацій і відрахування потрібно перевіряти за актуальними правилами Чехії. Не слід переносити застарілий поріг 6 000 Kč або фіксовані цифри 15%/23% на всі ситуації. Внесок до резерву SVJ не є автоматично витратою: потрібні фактичний зв’язок із отриманням доходу та належні документи.