Ako má vyzerať vyúčtovanie služieb pre SVJ?
Špecifiká vyúčtovania služieb v spoločenstve vlastníkov jednotiek. Čo musí SVJ zahrnúť a ako sa líši od vyúčtovania pre nájomníkov.
TL;DR – Rýchla odpoveď
Vyúčtovanie služieb pre SVJ sa riadi rovnakými pravidlami ako pre nájomníkov, ale príjemcom je vlastník jednotky (nie nájomník). SVJ musí vyúčtovať služby do 4 mesiacov po skončení obdobia. Vlastník potom prípadne vyúčtuje svojmu nájomníkovi. Špecifiká SVJ zahŕňajú fond opráv, správu domu a hlasovanie o spôsobe rozúčtovania.
Rozdiel medzi SVJ a klasickým prenájmom
Klasický prenájom
Prenajímateľ (vlastník) → Nájomník Prenajímateľ dostáva faktúry a vyúčtováva nájomníkovi.
Byt v SVJ
SVJ → Vlastník jednotky → (prípadne) Nájomník
- SVJ vyúčtuje služby vlastníkovi
- Vlastník (ak prenajíma) vyúčtuje nájomníkovi
Sú to DVA oddelené procesy. A môžu mať rôzne termíny.
Čo SVJ vyúčtováva
Služby spojené s užívaním bytov
Tieto služby sa vyúčtovávajú podľa zákona č. 67/2013 Sb.:
- Teplo
- Teplá voda
- Studená voda a stočné
- Elektrina spoločných priestorov
- Upratovanie
- Prevádzka výťahu
- Odvoz odpadu
Správa domu a pozemku
Toto NIE JE služba v zmysle zákona o službách:
- Odmena správcovi/predsedovi
- Poistenie domu
- Vedenie účtovníctva
- Revízie a kontroly
- Bežná údržba
Vyúčtováva sa, ale podľa stanov SVJ, nie podľa zákona o službách.
Fond opráv (dlhodobá záloha)
- Príspevky do fondu opráv
- Čerpanie na opravy a rekonštrukcie
- Zostatok na účte fondu
Fond opráv sa nevyúčtováva ako služba – je to iná kategória. Ale SVJ o ňom informuje vlastníkov.
Špecifiká vyúčtovania v SVJ
Rozhodovanie o spôsobe rozúčtovania
V SVJ o spôsobe rozúčtovania rozhoduje zhromaždenie vlastníkov. Na rozdiel od nájmu, kde rozhoduje prenajímateľ (v rámci zákona).
Príklad uznesenia: "Zhromaždenie v tomto vzore schvaľuje ilustračný pomer 40/60; skutočný pomer základnej a spotrebnej zložky musí zodpovedať aktuálnej vyhláške a parametrom domu."
Príspevky podľa spoluvlastníckych podielov
Niektoré náklady sa v SVJ hradia podľa spoluvlastníckeho podielu (nie podľa plochy bytu):
- Poistenie domu
- Správa
- Fond opráv
Pozor: Spoluvlastnícky podiel nemusí zodpovedať ploche bytu! Záleží na vyhlásení vlastníka.
Hlasovanie o preplatkoch
SVJ môže rozhodnúť:
- Vrátiť preplatky vlastníkom
- Ponechať preplatky vo fonde
- Započítať na zálohy ďalšieho roka
Rozhoduje zhromaždenie.
Vzor vyúčtovania pre SVJ
ROČNÉ VYÚČTOVANIE ZÁLOH NA SLUŽBY A SPRÁVU
Spoločenstva vlastníkov jednotiek Jasná 123, Praha 4
Zúčtovacie obdobie: 1. 1. 2024 – 31. 12. 2024
VLASTNÍK JEDNOTKY:
| Meno | Ing. Jana Malá |
| Jednotka č. | 15 (byt 3+1) |
| Podlahová plocha | 78 m² |
| Spoluvlastnícky podiel | 78/1250 (6,24 %) |
| Počet osôb | 2 |
A) VYÚČTOVANIE SLUŽIEB
| Služba | Celkom SVJ | Rozúčtovanie | Podiel | Náklady |
|---|---|---|---|---|
| Teplo – základ (40 %) | 280 000 Kč | m² | 78/1250 | 17 472 Kč |
| Teplo – spotreba (60 %) | 420 000 Kč | merač | 5,8 % | 1 000 Kč |
| Teplá voda | 85 000 Kč | merač | 6,1 % | 199,00 Kč |
| Studená voda | 120 000 Kč | merač | 5,9 % | 299,00 Kč |
| Elektrina spol. | 45 000 Kč | m² | 6,24 % | 100,90 Kč |
| Výťah – prevádzka | 35 000 Kč | m² | 6,24 % | 89,90 Kč |
| Upratovanie | 72 000 Kč | m² | 6,24 % | 169,00 Kč |
| Odpady | 18 000 Kč | osoby | 2/50 | 29,90 Kč |
| SLUŽBY SPOLU | 64 302 Kč |
B) NÁKLADY NA SPRÁVU DOMU
| Položka | Celkom SVJ | Rozúčtovanie | Podiel | Náklady |
|---|---|---|---|---|
| Odmena správcovi | 2 000 Kč | podiel | 6,24 % | 149,00 Kč |
| Poistenie domu | 45 000 Kč | podiel | 6,24 % | 100,90 Kč |
| Vedenie účtovníctva | 1 000 Kč | podiel | 6,24 % | 1 498 Kč |
| Revízia (plyn, elektro) | 15 000 Kč | podiel | 6,24 % | 936 Kč |
| Bežná údržba | 35 000 Kč | podiel | 6,24 % | 89,90 Kč |
| Poplatky banke | 130,00 Kč | podiel | 6,24 % | 225 Kč |
| SPRÁVA SPOLU | 11 395 Kč |
C) FOND OPRAV
| Položka | Suma |
|---|---|
| Predpis 2024 (500 Kč/mesiac) | 6 000 Kč |
| Zaplatené | 6 000 Kč |
| Stav fondu k 31.12.2024 | 45 000 Kč (celé SVJ: 722 000 Kč) |Poznámka: Z fondu opráv bolo v roku 2024 čerpaných 180 000 Kč na opravu strechy.
SÚHRN
| kategórie | Náklady | Preddavky | Rozdiel |
|---|---|---|---|
| Služby | 64 302 Kč | 2 500 eur | +1 698 Kč |
| Správa | 11 395 Kč | 12 000 Kč | +605 Kč |
| CELKOM | 75 697 Kč | 78 000 Kč | +2 303 Kč |
VÝSLEDOK VYÚČTOVANIA
PREPLATOK: 80,00 Kč
Preplatok bude vysporiadaný v lehote podľa zákona a platnej dohody; dátum 30. 6. 2025 je iba ilustračný príklad.
INFORMÁCIE PRE VLASTNÍKOV, KTORÍ PRENAJÍMAJÚ
Ak svoju jednotku prenajímate, musíte nájomníkovi zabezpečiť vyúčtovanie v režime zákona č. 67/2013 Sb.; lehota a zodpovednosť závisia od postavenia strán a od zúčtovacieho obdobia, nejde automaticky o štyri mesiace od doručenia výkazu SVJ.
Do vyúčtovania nájomníkovi zahŕňajte iba služby (časť A tohto vyúčtovania), nie správu domu ani fond opráv.
V Prahe dňa 28. 3. 2025
Za výbor SVJ: _______________
Vlastník prenajíma – čo ďalej?
Ak ste vlastník a byt prenajímate:
1. Počkajte na vyúčtovanie od SVJ
SVJ spravidla doručuje vyúčtovanie do štyroch mesiacov od konca zúčtovacieho obdobia; overte konkrétne postavenie a platný režim.
2. Pripravte vyúčtovanie pre nájomníka
Vezmite časť "Služby" z vyúčtovania SVJ a vytvorte vyúčtovanie pre nájomníka.
POZOR: Do vyúčtovania nájomníkovi NEPATRÍ:
- Fond opráv
- Správa domu
- Poistenie
To sú náklady vlastníka, nie služby spojené s užívaním bytu.
3. Dodržte termín
Lehota voči nájomníkovi sa posúdi podľa zákona č. 67/2013 Sb., zúčtovacieho obdobia a dátumu, keď máte k dispozícii potrebné podklady; nejde o univerzálne pravidlo štyroch mesiacov od doručenia SVJ.
Príklad:
- SVJ doručí podklady v modelovom príklade 15. 4.
- Ďalší postup a lehota voči nájomníkovi sa posúdia podľa konkrétneho režimu
Časté problémy v SVJ
1. SVJ posiela vyúčtovanie neskoro
Niektoré SVJ nestíhajú termíny. Čo vás ako vlastníka dostáva do problémov - nemôžete vyúčtovať nájomníkovi.
Riešenie:
- Urgujte výbor SVJ
- Na zhromaždení navrhnite zmenu správcu
- V krajnom prípade sankcie podľa zákona
2. Neprehľadné vyúčtovanie
Vyúčtovanie od SVJ je 15 strán tabuliek a nikto tomu nerozumie.
Riešenie:
- Požiadajte o vysvetlenie
- Navrhnite jednoduchšiu formu
- Použite náš vzor ako inšpiráciu
3. Nejasné rozdelenie služieb a správy
V niektorých SVJ sa miešajú služby so správou. To komplikuje vyúčtovanie nájomníkom.
Riešenie:
- SVJ by malo vyúčtovanie jasne deliť na časti A (služby) a B (správa)
- Presadzujte toto na zhromaždení
Ako to rieši Grento
Pre vlastníkov bytov v SVJ ponúka Grento:
- Import vyúčtovania – Nahráte PDF od SVJ
- Automatický prepočet – Systém vytvorí vyúčtovanie pre nájomníka
- Oddelenie služieb a správy – Správne rozdelí, čo patrí kam
- Sledovanie termínov – Pripomienky lehôt
- Archív – Všetky vyúčtovania na jednom mieste
Vlastníte byt v SVJ a prenajímate? Grento vám ušetrí hodiny práce.
Zhrnutie
Vyúčtovanie v SVJ má svoje špecifiká:
| Aspekt | SVJ | Klasický prenájom |
|---|---|---|
| Kto vyúčtováva | SVJ vlastníkom | Prenajímateľ nájomníkom |
| Rozhodovanie | Zhromaždenie vlastníkov | Prenajímateľ |
| Fond opráv | Áno (zvlášť) | Nie |
| Správa domu | Áno (zvlášť) | Nie |
| Dvojité vyúčtovanie | SVJ → vlastník → nájomník | Prenajímateľ → nájomník |
Ako vlastník v SVJ máte dve role: príjemcu vyúčtovania od SVJ a (ak prenajímate) vystaviteľa vyúčtovania nájomníkovi. Oboje má svoje termíny a pravidlá.
> Právny kontext: Právne, daňové a pravidlá SVJ uvedené v tomto článku vychádzajú z predpisov Českej republiky. Lehoty, sadzby a postupy si overte podľa aktuálneho českého práva. Tento text nie je právnym ani daňovým poradenstvom pre Slovensko.
Poznámka k rozúčtovaniu tepla: Pomer základnej a spotrebnej zložky, korekcie a náhradné výpočty sa riadia aktuálnou vyhláškou č. 269/2015 Sb., energetickou náročnosťou domu a typom služby. Pomer 30/70 alebo 40/60 v príklade nie je univerzálna povinnosť a teplá voda má samostatný režim.