Immobilienmietsteuern: Der komplette Leitfaden für 2026

> Rechtlicher Hinweis: Die rechtlichen, steuerlichen und sonstigen regulatorischen Angaben in diesem Artikel beziehen sich ausschließlich auf die Tschechische Republik und das tschechische Recht. Sie ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. > Redaktioneller Hinweis: Prozentwerte, Renditen, lokale Mieten, Auslastungen, Versicherungsprämien, Budgets, Fristen und Mindestvorschüsse in diesem Artikel sind illustrative Beispiele oder zeit- und ortsabhängige Angaben. Sie sind keine nationalen gesetzlichen Garantien und müssen vor Verwendung für das jeweilige Steuerjahr, die Gemeinde und den konkreten Vertrag überprüft werden. > Aktualisierte steuerliche Einordnung: Die steuerliche Behandlung bezieht sich auf die Tschechische Republik und hängt vom Steuerjahr und den tatsächlichen Umständen ab. Die allgemeine Jahresgrenze von 50.000 CZK und die besondere Grenze von 20.000 CZK für bestimmte Arbeitnehmerfälle dürfen nicht zu einer pauschalen Aussage für jede Person gemacht werden. Passive Vermietung fällt grundsätzlich unter § 9, Beherbergung mit zusätzlichen Dienstleistungen kann unter § 7 fallen; die tatsächliche Tätigkeit und die aktuelle Finanzamtsauskunft sind maßgeblich. Steuersätze, Pauschalen, Mindestbeiträge, Abschreibungen und Abgabefristen sind nicht dauerhaft festgeschrieben. Mietimmobilien sind eine großartige Quelle für passives Einkommen, aber damit einher geht auch die Verantwortung, Ihre Steuern korrekt zu zahlen. Viele Vermieter verlieren jedes Jahr Tausende von Kronen aufgrund von Unkenntnis der Steuervorschriften, ungenutzten Abzügen oder falsch ausgefüllten Steuererklärungen. In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Mieteinnahmen im Jahr 2025 richtig versteuern, welche Ausgaben Sie abziehen können und wie Sie Bußgelder vom Finanzamt vermeiden.

Grundübersicht: Was Sie versteuern müssen

Mieteinnahmen gemäß § 9 des Einkommensteuergesetzes

Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien in der Tschechischen Republik werden gemäß § 9 des Einkommensteuergesetzes besteuert Gesetz Nr. 586/1992 Slg. über Einkommensteuern. Dies ist eine separate Einkommenskategorie, die Folgendes umfasst:

• Miete aus Wohnungen und Häusern
• Miete aus Nichtwohnräumen (Büros, Lagerhallen, Garagen)
• Miete aus Grundstücken
• Einkünfte aus Untervermietung (wenn Sie selbst Mieter sind)

Was als Einkommen zählt

Zu den steuerpflichtigen Mieteinkünften zählen alle von Ihnen gezahlten Zahlungen vom Mieter als Miete erhalten. Vorschüsse für Dienstleistungen (Strom, Wasser, Wärme, Abfall) werden jedoch nicht berücksichtigt, wenn Sie diese in der ursprünglichen Höhe an Lieferanten weiter in Rechnung stellen.

Achtung: Wenn der Mieter anstelle der Miete Reparaturen oder Investitionen in Immobilien bezahlt, handelt es sich hierbei um nicht monetäre Einkünfte, die Sie ebenfalls versteuern müssen.

Wenn Sie keine Steuererklärung abgeben müssen

Ob eine Steuererklärung abzugeben ist, richtet sich nach § 38g EStG, den übrigen Einkünften und dem jeweils geltenden Steuerjahres-Schwellenwert. Die häufig genannte Grenze von 50.000 CZK ist keine pauschale Aussage für jeden Vermieter.

Einkommensteuersätze - aktuelles Steuerjahr

Progressive Besteuerung

Die Einkommensteuer wird nach den für das jeweilige Steuerjahr geltenden progressiven Sätzen und Schwellen berechnet.

• Die Steuersätze und die Schwelle richten sich nach dem jeweiligen Steuerjahr; die früheren festen 15-Prozent- und 23-Prozent-Angaben sind nicht als aktuelle Beratung zu verwenden.
• Ein höherer progressiver Satz kann oberhalb der jeweils geltenden Schwelle greifen; die aktuelle Schwelle ist zu prüfen.

Praktische Auswirkungen für Vermieter

Ob ein bestimmter Steuersatz greift, hängt von allen Einkünften, der Bemessungsgrundlage, dem Steuerjahr und den persönlichen Umständen ab; eine Einordnung als „meist 15 %“ ist nicht verbindlich.

Beispiel: Sie mieten eine Wohnung für 18.000 CZK pro Monat. Die folgenden Einnahmen, Ausgaben und Steuerbeträge sind nur illustrative Zahlen und müssen mit den aktuellen Sätzen, Abzügen und Voraussetzungen neu berechnet werden.

Pauschalausgaben vs. tatsächliche Ausgaben

Pauschalausgaben - aktuelle Sätze prüfen

Pauschalausgaben können die Steuerbemessungsgrundlage vereinfachen. Prozentsatz, Höchstbetrag und Voraussetzungen richten sich nach Einkunftsart und Steuerjahr; eine feste 30-Prozent- und 600.000-CZK-Grenze ist nicht ohne aktuelle Prüfung anzusetzen.

Vorteile der Pauschalausgaben:

• Sie müssen keine einzelnen Ausgaben erfassen
• Sie müssen Belege und Rechnungen nicht verstecken
• Einfache Berechnung
• Weniger Verwaltung

Nachteile:

• Wenn Ihre tatsächlichen Ausgaben über der zulässigen Pauschale liegen, kann die Pauschale ungünstiger sein.
• Sie können keine Wertminderung der Immobilie geltend machen
• Sie können Hypothekenzinsen nicht abziehen

Berechnungsbeispiel mit Pauschalsatz:

• Jährliche Mieteinnahmen: 240.000 CZK
• Pauschalkosten (30 %): 72.000 CZK
• Steuerbasis: 168.000 CZK
• Steuer (15 %): 25.200 CZK

Tatsächliche Ausgaben

Wenn Sie in Immobilien investieren, eine Hypothek abbezahlen oder hohe Betriebskosten haben, kann es vorteilhafter sein, die tatsächlichen Kosten geltend zu machen.

Was Sie abziehen können:

• Immobilienabschreibung (direkt oder beschleunigt)
• Hypothekenzinsen
• Sachversicherung
• Reparaturen und Wartung (Malerarbeiten, Austausch von Wasserhähnen, Reparatur von Dächern)
• Immobilien Steuern
• Immobilienverwaltergebühren
• Reisekosten im Zusammenhang mit dem Mietvertrag
• Rechtsberatung und Buchhaltung
• Werbung und Marketing
• Abschreibung der Ausstattung (Möbel, Haushaltsgeräte)
• Immobilienprovisionen

Berechnungsbeispiel mit tatsächlichen Ausgaben:

• Jährliche Mieteinnahmen: 240.000 CZK
• Wertminderung der Immobilie: 85.000 CZK
• Hypothekenzinsen: 45.000 CZK
• Versicherung: 8.000 CZK
• Reparaturen: 25.000 CZK
• Grundsteuer: 3.500 CZK
• Sonstiges: 5.000 CZK
• Tatsächliche Ausgaben insgesamt: 171.500 CZK
• Steuerbasis: 68.500 CZK
• Steuer (15%): 10.275 CZK

In diesem Fall sparen Sie fast 15.000 CZK auf Steuern im Vergleich zu Pauschalausgaben.

So entscheiden Sie

Pauschalausgaben lohnen sich, wenn:

• Die Immobilie abbezahlt ist (keine Hypothekenzinsen)
• Die Immobilie in gutem Zustand ist (Mindestreparaturen)
• Sie die Ausgaben nicht im Auge behalten möchten
• Ihre tatsächlichen Ausgaben weniger als 30 % betragen Ihr Einkommen

Die tatsächlichen Ausgaben lohnen sich, wenn:

• Sie eine hochverzinsliche Hypothek abbezahlen
• Sie umfangreiche Reparaturen oder Renovierungen durchführen
• Sie eine neue Immobilie mit hohem Wertverlust haben
• Ihre tatsächlichen Ausgaben 30 % des Einkommens übersteigen

Immobilienabschreibung

Was ist Abschreibung

Abschreibung stellt die schrittweise Anwendung des Kaufpreises der Immobilie auf die Ausgaben dar. Die Abschreibung der Immobilie erfolgt nicht auf einmal, sondern schrittweise über die gesamte Lebensdauer.

Abschreibungsgruppen nach aktueller Gesetzeslage

Die Abschreibungsgruppe und Nutzungsdauer hängen von Gebäudeart, Fertigstellung, Erwerb und der aktuellen Gesetzeslage ab; die folgenden Gruppen und Jahre sind nur zu prüfen, nicht pauschal anzuwenden.

• Abschreibungsgruppe: nach Gebäudeart und aktuell geltender Tabelle prüfen.
• Weitere Abschreibungsgruppen: nach Gebäudeart und aktuell geltender Tabelle prüfen.

Gleiche vs. beschleunigte Abschreibung

Gleiche Abschreibung:

• Jedes Jahr der gleiche Betrag
• 5. Gruppe: 1. Jahr 1,4 %, Folgejahre 3,4 %
• Einfacher Berechnung

Beschleunigte Abschreibung:

• Höhere Abschreibung in den ersten Jahren
• Allmähliche Reduzierung
• Günstig zu Beginn des Mietverhältnisses

Beispiel (Wohnung im Wert von 3.000.000 CZK, 5. Gruppe, gleich):

• 1. Jahr: 42.000 CZK (1,4%)
• 2.-30. Jahr: 102.000 CZK pro Jahr (3,4%)

Wichtige Regel

Sie können die Abschreibung nur auf tatsächliche Ausgaben anwenden, nicht auf Pauschalausgaben. Die Abschreibung kann nicht rückwirkend auf Jahre angewendet werden, in denen Sie sie nicht angewendet haben.

Fristen und Formulare

Wann ist eine Steuererklärung einzureichen

• 31. März 2025 (oder der erste Werktag nach diesem Datum, d. h. 1. April 2025) für Steuererklärungen für 2024, die in Papierform eingereicht werden
• 2. Mai 2025 zur elektronischen Einreichung über die Datenbox oder das MY TAX-Portal
• 1. Juli 2025, wenn Sie Ihre Steuererklärung über einen Steuerberater einreichen

Welches Formular Sie verwenden

Verwenden Sie die Einkommensteuererklärung für Einzelpersonen (Formular 25 5405), um Mieteinnahmen zu melden. Die Mieteinnahmen tragen Sie in Anlage Nr. 2 (Einnahmen gemäß § 9) ein.

Was Sie benötigen

• Zusammenfassung der Mieteinnahmen für das gesamte Jahr
• Mietverträge
• Kostennachweis (wenn Sie real anwenden)
• Immobilienabschreibung (Abschreibungsplan)
• Erhalt der gezahlten Hypothekenzinsen
• Erhalt der gezahlten Grundsteuer

Steuerkautionen

Wenn Ihre letzte Steuerschuld 30.000 überstieg CZK, Sie müssen Steuervorauszahlungen leisten:

• 30.000-150.000 CZK: halbjährliche Vorschüsse (40 % der letzten Steuerschuld)
• Über 150.000 CZK: vierteljährliche Vorschüsse (25 % der letzten Steuerverbindlichkeiten)

Mehrwertsteuer und Miete

Wann Sie sich für die Mehrwertsteuer registrieren müssen

Die Umsatzsteuerregistrierung richtet sich nach den aktuell geltenden tschechischen Umsatz- und Übergangsregeln; Schwellenwerte und Fristen sind für das Steuerjahr zu prüfen.

Miete und Mehrwertsteuer

• Die Vermietung von Wohnungen kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen umsatzsteuerbefreit sein; Ausnahmen und Wahlrechte für die konkrete Nutzung sind zu prüfen.
• Die Behandlung von Nichtwohnräumen hängt von Nutzung, Mieterstatus und aktueller Umsatzsteuerregel ab; ein bestimmter Satz ist nicht pauschal anzusetzen.
• Kurzzeitige Beherbergung kann umsatzsteuerlich anders behandelt werden als eine Wohnraumvermietung; eine pauschale 48-Stunden-Regel gilt nicht automatisch.

Freiwillige Registrierung

In manchen Fällen kann sich eine freiwillige Umsatzsteuerregistrierung lohnen, insbesondere wenn:

• Sie Nichtwohnräume an Umsatzsteuerzahler vermieten
• Sie umfangreiche Renovierungen durchführen (Anspruch auf Vorsteuerabzug bei Bauleistungen)

Sozial- und Krankenversicherung

Miete gemäß § 9

Ob Einkünfte nach § 9 der Sozial- oder Krankenversicherung unterliegen, ist anhand der konkreten Einordnung und aktuellen Regeln zu prüfen; eine pauschale Befreiung nicht ungeprüft annehmen.

Achtung Abschnitt 7

Wenn Sie im Rahmen Ihres Gewerbes Immobilien vermieten (z. B. erbringen Sie zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung, Wäscherei, Frühstück), handelt es sich hierbei um Einkünfte aus einem Gewerbe gemäß § 7. In diesem Fall:

• Sozialversicherung: Bemessungsgrundlage und Satz nach der aktuellen Einordnung und den geltenden Regeln berechnen.
• Krankenversicherung: Bemessungsgrundlage und Satz nach der aktuellen Einordnung und den geltenden Regeln berechnen.
• Eine höhere Kostenpauschale nur nach tatsächlicher Einordnung und aktueller Steuerjahresregel ansetzen.

Grenzen zwischen § 7 und § 9

§ 9 (Vermietung):

• Einfache Überlassung der Immobilie zur Nutzung
• Keine Zusatzleistungen
• Sozial- und Krankenversicherung nach aktuellen gesetzlichen Voraussetzungen prüfen.

§ 7 (Geschäft):

• Aktive Erbringung von Dienstleistungen (Airbnb mit Reinigung, Rezeption)
• Mit Zusatzleistungen
• Mit Sozial- und Krankenversicherung

Häufigste Fehler von Vermietern

Fehler 1: Nichtbesteuerung von Mieteinnahmen

Einige Vermieter meinen, wenn sie keinen Gewerbeschein haben, würden sie Sie müssen keine Steuern auf Mieteinnahmen zahlen. Das ist ein Missverständnis. Mieteinnahmen kann das Finanzamt aus dem Grundbuch, aus Daten von Mietern oder aus Kontoauszügen ermitteln.

Sanktionen: Bei verspäteter oder unterlassener Abgabe gelten die aktuellen Sanktionen der Abgabenordnung. Mindestbetrag, Höchstgrenze, Prozentsatz und Beginn der Sanktion sind anhand des konkreten Falls und der aktuellen Gesetzesfassung zu prüfen.

Fehler 2: Einbeziehung von Vorschüssen für Dienstleistungen zum Einkommen

Vorschüsse für Dienstleistungen (Energie, Wasser, Wärme), die Sie an Lieferanten übertragen, sind nicht Ihr Einkommen und sollten nicht in die Steuerbemessungsgrundlage einbezogen werden. Wenn Sie sie versehentlich einbeziehen, erhöhen Sie Ihre Steuerbemessungsgrundlage unnötig.

Fehler 3: Falsche Verwendung von Ausgaben

Pauschale und tatsächliche Ausgaben können für verschiedene Immobilien nicht kombiniert werden. Wenn Sie über mehrere Mietobjekte verfügen, müssen Sie für alle entweder pauschale oder tatsächliche Ausgaben geltend machen.

Fehler 4: Grundsteuer vergessen

Die Grundsteuer ist eine separate Steuer. Erklärung, Fälligkeit und Zahlungsweise hängen von der aktuellen Grundsteuerregelung und dem konkreten Objekt ab; feste 31.-Januar- und 31.-Mai-Angaben sind nicht universell.

Fehler 5: Fehlende Aufzeichnungen

Sie müssen Einnahmenaufzeichnungen auch für pauschale Ausgaben führen. Wir empfehlen das Aufbewahren von:

• Mietverträgen
• Kontoauszügen (eingehende Mietzahlungen)
• Übergabeprotokollen
• Korrespondenz mit Mietern

Fehler 6: Verspätete Einreichung von Steuererklärungen

Für jeden Tag der Verspätung nach Ablauf der Frist wird eine Geldstrafe von 0,05 % der Steuer (mindestens 500 CZK, maximal 5 % der Steuer). Darüber hinaus werden Verzugszinsen zum CNB-Reposatz + 8 Prozentpunkte berechnet.

Praxisbeispiel: Vollständige Steuerberechnung

Situation

Herr. Novák besitzt eine 2+kk-Wohnung in Prag, die er für 20.000 CZK pro Monat mietet. Er kaufte die Wohnung für CZK 4.000.000, die Hypothek zahlt er mit einem jährlichen Zinssatz von CZK 60.000 ab. Im Jahr 2024 reparierte er das Badezimmer für 45.000 CZK.

Option A: Pauschalausgaben

• Jahreseinkommen: 240.000 CZK
• Pauschalausgaben (30 %): 72.000 CZK
• Steuerbemessungsgrundlage: 168.000 CZK
• Steuer (15%): 25.200 CZK

Option B: Tatsächliche Ausgaben

• Jahreseinkommen: 240.000 CZK
• Abschreibung (5. Sk., gleich, 2. Jahr): 136.000 CZK
• Hypothekenzinsen: 60.000 CZK
• Sachversicherung: 6.000 CZK
• Badezimmerreparatur: 45.000 CZK
• Grundsteuer: 4.200 CZK
• Tatsächliche Gesamtkosten: 251.200 CZK
• Steuerbemessungsgrundlage: 0 CZK (Ausgaben übersteigen Einnahmen)
• Steuer: 0 CZK
• Zu übertragender Steuerverlust: 11.200 CZK

In diesem Fall zahlt Herr Novák keine Steuer aufgrund der tatsächlichen Ausgaben, und außerdem er kann den Steuerausfall in den nächsten 5 Jahren geltend machen.

Optimierungstipps Steuern

1. Vergleichen Sie jedes Jahr beide Methoden

Bevor Sie die Steuererklärung abgeben, berechnen Sie beide Optionen und wählen Sie die günstigere aus. Sie können die Methode zwischen den Jahren ändern.

2. Investitionen planen

Wenn Sie eine größere Reparatur oder Renovierung planen, berücksichtigen Sie den Zeitpunkt, um den Steuereffekt zu maximieren. Im Jahr der großen Investition werden sich die tatsächlichen Ausgaben auszahlen.

3. Notieren Sie alles

Auch wenn Sie derzeit Pauschalausgaben verwenden, erfassen Sie die tatsächlichen Ausgaben. So können Sie ganz einfach vergleichen und ggf. auf die tatsächlichen Ausgaben umsteigen.

4. Beauftragen Sie einen Steuerberater

Eine Investition von 3.000-5.000 CZK in einen Steuerberater kann sich um ein Vielfaches rentieren. Darüber hinaus erhalten Sie eine verlängerte Frist für die Einreichung der Steuererklärung bis zum 1. Juli.

5. Vergessen Sie nicht die Steuerermäßigungen

Sie können auch Standard-Steuerermäßigungen für Mieteinnahmen anwenden:

• Steuerermäßigung: 30.840 CZK pro Jahr
• Ehegattenermäßigung ohne Einkommen
• Kindersteuer Kredit

Zusammenfassung

Die Besteuerung von Mieteinnahmen muss nicht kompliziert sein, wenn Sie die Grundregeln kennen:

• Mieteinnahmen nach den für das Steuerjahr geltenden progressiven Sätzen und persönlichen Abzügen versteuern; keine festen 15-Prozent- oder 23-Prozent-Angaben ohne aktuelle Prüfung verwenden.
• Es können pauschalierte Aufwendungen in Höhe von 30 % oder tatsächliche Aufwendungen geltend gemacht werden
• Mieteinnahmen nach § 9 unterliegen nicht der Sozial- und Krankenversicherung
• Abgabe der Steuererklärung bis zum 31. März (auf Papier) oder 2. Mai (elektronisch)
• Führen Sie Einkommensnachweise und bewahren Sie Dokumente mindestens 3 Jahre lang auf

Durch die richtige Steueroptimierung können Sie Zehntausende Kronen pro Jahr sparen. Investieren Sie Zeit in das Verständnis der Regeln oder vertrauen Sie die Steuererklärung einem Experten an.

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