Daňové výdavky prenajímateľa 2026: úplný zoznam, čo možno odpočítať

Prenajímateľ má pri zdanení príjmov z prenájmu (§ 9 zákona o daniach z príjmov) na výber z dvoch režimov: paušálne výdavky 30 % z príjmu (jednoduché, ale často daňovo nevýhodné) alebo skutočné výdavky (viac administratívy, ale vyššia úspora). V tomto článku nájdete kompletný zoznam toho, čo si môžete uplatniť ako skutočné výdavky, a kedy sa ktorý režim oplatí.

Paušál 30% vs. skutočné výdavky - kedy čo

Paušálne výdavky pri § 9 sa uplatňujú podľa aktuálneho znenia ZDP; 30 %, limit 600 000 Kč a zodpovedajúci príjmový strop uvádzame ako režim pre konkrétny daňový rok a treba ich overiť. Výhoda: zero administratívy, žiadne doklady, jednoduchá kalkulácia. Nevýhoda: ak máte skutočné výdavky vyššie ako 30 %, strácate daňovú úsporu.

Skutočné výdavky. Uplatníte všetky náklady spojené s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu. V modelových situáciách môžu skutočné výdavky s odpismi a úrokmi tvoriť významnú časť príjmu, no ich pomer aj úspora oproti paušálu sa medzi prenajímateľmi výrazne líšia. Nevýhoda: musíte viesť presnú evidenciu a uchovávať doklady počas konkrétnej lehoty podľa daňových, účtovných a premlčacích pravidiel.

Hypotéka, odpisy, opravy a údržba môžu v konkrétnom prípade zvýšiť skutočné výdavky; uplatnenie úrokov a odpisov závisí od účelu, evidencie a aktuálnych daňových pravidiel. Percentá nemožno použiť ako univerzálny odhad.

Pri splatenom byte môže byť paušál v konkrétnom prípade výhodnejší; porovnajte ho so skutočnými výdavkami podľa vlastnej evidencie a pravidiel aktuálneho roka.

Pravidlo prechodu: raz za rok môžete prejsť z jedného režimu na druhý. Pri prechode z paušálu na skutočné si vytvorte detailnú evidenciu od januára. Pri prechode opačnom pamätajte na úpravy daňového základu (zostatková cena, neuplatnené odpisy).

Odporúčanie: Spočítajte si oba scenáre v prvom roku prenájmu. V Grento nájdete daňovú kalkulačku, ktorá porovná paušál vs. skutočné výdavky pre vašu konkrétnu situáciu.

Čo je možné uplatniť ako skutočné výdavky - kompletný zoznam

(1) Odpisy nehnuteľnosti. Ročný odpis sa určuje podľa odpisovej skupiny, typu majetku a aktuálnych pravidiel; 1,4 % v tomto príklade nie je univerzálna sadzba pre každý byt. Pozemok sa NEODPISUJE - z kúpnej ceny musíte oddeliť hodnotu pozemku (obvykle 10-25%, v centre Prahy viac). Príklad: byt v tehlovom dome, kúpna cena 5 800 000 Kč, hodnota pozemku 800 000, hodnota stavby 5 000 000 × 1,4 % = ročný odpis 70 000 Kč.

(2) Úroky z hypotéky. Iba úroková zložka splátky, nie istina. U typickej hypotéky 4 mil. pri sadzbe 4,8% = úroky cca 190 000 Kč v prvom roku, postupne klesajúci.

(3) Daň z nehnuteľných vecí môže byť pri príjmoch podľa § 9 uplatniteľná v rozsahu a za podmienok daňových predpisov; konkrétnu sumu a rok treba overiť.

(4) Poistenie nehnuteľnosti. Poistné na poistenie stavby, poistenie zodpovednosti za škodu, poistenie proti vandalizmu, poistenie schopnosti splácať hypotéku. Uvedené poistné je iba modelové rozpätie; skutočná suma závisí od poistky a rizík.

(5) Príspevky do dlhodobej zálohy SVJ alebo „fondu opráv“. Samotný príspevok nie je automaticky okamžite daňovým výdavkom; rozhodujú účel, účtovanie, skutočne vynaložený náklad a pravidlá § 9. Nezamieňajte rezervu SVJ s doloženou opravou.

(6) Opravy a údržba. Drobné opravy (kotol, vodovodné batérie, omietka, výmaľba), revízia plynu/elektriny/komína, výmena spotrebičov, kompletná renovácia bytu. POZOR rozdiel: opravy = okamžite odpočítateľné. Technické zhodnotenie sa posudzuje podľa aktuálnych daňových hraníc a pravidiel a spravidla sa neuplatní jednorazovo; pevný limit 80 000 Kč ani doba 10–30 rokov nie sú univerzálne bez overenia.

(7) Energia spoločných priestorov. Pokiaľ platíte vy (typicky pri rodinnom dome), elektrina chodby, plyn kotolne atď.

(8) Náklady na inzerciu. Inzercia na portáloch (sreality.cz, bezrealitky.cz), platená propagácia na Facebooku, profesionálne fotografie, home staging.

(9) Náklady na realitnú kanceláriu. Provízia za sprostredkovanie prenájmu (typicky 1 mesačný nájom) je daňovo uplatniteľná.

(10) Softvér a služby. Predplatné softvér pre správu prenájmu (napr. Grento 300 - 800 Kč / mesiac), právne služby, daňový poradca, účtovník.

(11) Kancelárske potreby a komunikácia. Nákup tlačiarne, papiera, tonerov (pomerne podľa využitia na prenájom). Telefónne hovory s nájomníkmi a dodávateľmi (pomerne podľa objemu).(12) Cestovné náklady. Doprava na prehliadky, odovzdávanie bytu, kontrolné návštevy. Buď podľa skutočných nákladov (pohonné hmoty + opotrebenie), alebo paušálom 4,40 Kč/km (sadzba 2026 - overte aktuálnu).

(13) Vzdelávanie. Kurzy, semináre, knihy o správe nehnuteľností, daniach z prenájmu, právnych aspektoch. Plne uplatniteľné.

(14) Náklady na súdne vymáhanie. Súdne poplatky, advokát, exekútor, znalecké posudky pri sporoch s nájomníkmi.

(15) Likvidácia vecí nájomníka. Náklady na vypratanie a likvidáciu vecí, ktoré nájomník zanechal v byte po odchode.

Čo NEMOŽNO odčítať

Splátka istiny hypotéky. Iba úroková zložka je odpočítateľná. Istina je vrátenie vlastných peňazí, nie výdaj.

Náklady na obstaranie nehnuteľnosti. Kúpna cena ani súvisiace obstarávacie náklady sa spravidla neuplatňujú jednorazovo ako výdavok; ich daňové posúdenie závisí od typu nákladu a aktuálnych pravidiel z príjmu - vstupujú do reprodukčnej obstarávacej ceny pre odpisy.

Vlastné práce a čas. Pokiaľ sami maľujete, opravujete, upratovanie - nemôžete si "účtovať hodinovú sadzbu". Účtovať je možné len materiál a služby od tretích strán.

Náklady pred začiatkom prenájmu (podmienečne). Ak byt rekonštruujete pred prvým prenájmom, náklady idú do technického zhodnotenia (odpisy), nie do okamžitého výdaja. Po začiatku prenájmu sú drobné opravy okamžite odpočítateľné.

Výdavky, ktoré prefakturujete nájomníkovi. Zálohy na služby (voda, teplo) sú pre vás prietokovou položkou - ani príjmom, ani výdavkom. Daníte len čistý nájom.

Príklad konkrétneho výpočtu

Modelová situácia: byt v Prahe 5, kúpna cena 5 800 000 Kč (z toho pozemok 800 tis., stavba 5 mil.), hypotéka 4 mil. pri 4,8% na 25 rokov, hrubý nájom 22 000 Kč/mesiac = 264 000 Kč/rok.

Skutočné výdavky za rok: úroky z hypotéky (1. rok) 190 000 + odpisy stavby (1,4 %) 70 000 + daň z nehnuteľnosti 2 500 + poistenie 4 200 + drobné opravy 8 000 + softvér správa 5 000 + inzercia 20 500 Kč.

Daňový základ pri skutočných výdavkoch: 264 000 − 285 200 = −21 200 Kč. Daňová STRATA 21 200 Kč. Daň z príjmu z prenájmu 0 Kč. Stratu možno prenášať do budúcich rokov alebo vykompenzovať inými príjmami v § 9.

Daňový základ pri paušáli 30 %: 264 000 − 79 200 = 184 800 Kč. Daň 15% = 27 720 Kč.

Úspora skutočných výdavkov: 27 720 Kč ročne proti paušálu. Plus prenesená strata 21 200 Kč, ktorú môžete využiť v budúcom roku, kedy už úroky z hypotéky klesnú. Celková 5-ročná úspora cca 130 000 - 150 000 Kč.

Toto je typický scenár pre investora s hypotékou v Prahe. U regionálnych bytov s nižším nájmom môže byť úspora podobná v percentách, ale nižšia v absolútnych číslach.

Pozor na zmeny: Sadzby odpisov a paušálnych cestovných náhrad sa môžu meniť. Pred daňovým priznaním overte aktuálne čísla na webe Finančnej správy (financnisprava.cz). Pre 2026 platí: paušálne výdavky 30%, max. 600 000 Kč ročne. Sadzba dane 15 % a vyššia sadzba 23 % podľa hranice základu dane určenej pre príslušný rok; hranica sa nesmie zamieňať s hrubým príjmom.

Praktické tipy pre evidenciu

Vedenie samostatného bankového účtu na prenájom. Všetky príjmy z nájmu na jeden účet, všetky výdavky na prenájom (hypotéka, poistenie, opravy) odtiaľto. Zjednoduší vám to vyplnenie daňového priznania aj prípadnú kontrolu finančného úradu.

Skenujte všetky doklady okamžite. Faktúra, paragón, bankový výpis - fotografujte/skenujte hneď po obdržaní a ukladajte do cloudu. Originály uchovávajte počas lehôt podľa aktuálnych daňových, účtovných a premlčacích pravidiel, ale na prácu stačí elektronická verzia.

Softvér môže automatizovať časť administratívy; rozsah závisí od nastavenia a kvality údajov. Softvér ako Grento vie: napárovať platby nájomníkov s konkrétnym bytom, evidovať všetky výdavky s kategóriami, generovať ročný prehľad ako podklad pre daňové priznanie, exportovať do formátu pre daňového poradcu, archivovať doklady a faktúry elektronicky. Cena 300 - 800 Kč / mesiac je daňovo odpočítateľná.

Daňový poradca. Ak máte 3+ byty alebo komplikovanú situáciu (cudzia mena, viacnásobné vlastníctvo, súdny spor), zaplaťte 3 000 - 8 000 Kč daňovému poradcovi za ročné podanie. Investícia sa vráti v nájdených úsporách a predídení chýb.

Záver

Voľba medzi paušálom a skutočnými výdavkami závisí od evidovaných nákladov; hypotéka sama osebe neznamená, že skutočné výdavky budú výhodnejšie. Kľúč k využitiu skutočných výdavkov je systematická evidencia – bankový účet na prenájom, okamžité skenovanie dokladov, softvér na automatizáciu. Časová úspora a prípadná daňová úspora závisia od konkrétnej evidencie a režimu. Pre detailných sprievodcov daňovým priznaním viď / sprievodcovia / dane-z- prenajmu.

> Právny kontext: Právne, daňové a pravidlá SVJ uvedené v tomto článku vychádzajú z predpisov Českej republiky. Lehoty, sadzby a postupy si overte podľa aktuálneho českého práva. Tento text nie je právnym ani daňovým poradenstvom pre Slovensko.

Daňová poznámka: Paušál, odpisy, úroky, príspevky SVJ a technické zhodnotenie nemožno posudzovať iba podľa percenta alebo názvu platby. Uplatnenie závisí od skutočného účelu, evidencie a pravidiel platných pre konkrétny rok.