Mietsteuererklärung 2026: die vollständige Schritt-für-Schritt-Anleitung

> Rechtlicher Hinweis: Die rechtlichen, steuerlichen und sonstigen regulatorischen Angaben in diesem Artikel beziehen sich ausschließlich auf die Tschechische Republik und das tschechische Recht. Sie ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. > Aktualisierte steuerliche Einordnung: Die steuerliche Behandlung bezieht sich auf die Tschechische Republik und hängt vom Steuerjahr und den tatsächlichen Umständen ab. Die allgemeine Jahresgrenze von 50.000 CZK und die besondere Grenze von 20.000 CZK für bestimmte Arbeitnehmerfälle dürfen nicht zu einer pauschalen Aussage für jede Person gemacht werden. Passive Vermietung fällt grundsätzlich unter § 9, Beherbergung mit zusätzlichen Dienstleistungen kann unter § 7 fallen; die tatsächliche Tätigkeit und die aktuelle Finanzamtsauskunft sind maßgeblich. Steuersätze, Pauschalen, Mindestbeiträge, Abschreibungen und Abgabefristen sind nicht dauerhaft festgeschrieben. Die Erklärungspflicht für Mieteinnahmen richtet sich nach dem Steuerjahr und der konkreten Situation; eine Grenze von 50.000 CZK ist keine pauschale Aussage für jeden Vermieter. Darüber hinaus gelten im Jahr 2026 mehrere neue Regelungen, die sich auf die Höhe der Steuer und deren Berechnung auswirken. In diesem vollständigen Ratgeber gehen wir den gesamten Prozess Schritt für Schritt durch – von der Entscheidung zwischen der Pauschale und den tatsächlichen Kosten, über die Wertminderung der Immobilie bis hin zum Ausfüllen der Anlage Nr. 2 und der Einreichung. Die Anleitung enthält praktische Rechenbeispiele, Beispielsituationen und eine Checkliste, damit Sie sich nicht in den Absätzen verlieren.

Wann müssen Sie eine Steuererklärung abgeben

Die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung richtet sich nach § 38g des Gesetzes Nr. 586/1992 Slg. über die Einkommensteuer. Zwei Grenzwerte sind für Vermieter wichtig – wenn Sie diese überschreiten, müssen Sie eine Steuererklärung abgeben.

Grenze 50.000 CZK: Wenn Sie in einem Jahr Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit, Vermietung oder anderen Einkünften (§ 6–§ 10) in Höhe von mehr als 50.000 CZK haben, sind Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet. Achtung: Hierbei handelt es sich um Einnahmen, nicht um Gewinne. Wenn Sie 200.000 CZK aus Miete, aber 180.000 CZK Kosten haben, müssen Sie eine Steuererklärung abgeben, auch wenn der daraus resultierende Gewinn „nur“ 20.000 CZK beträgt.

Nebeneinkommen von Arbeitnehmern: Ob eine Erklärungspflicht besteht, richtet sich nach § 38g EStG und dem für das jeweilige Steuerjahr geltenden Schwellenwert sowie den übrigen Einkünften. Der häufig genannte alte Betrag von 6.000 CZK ist nicht als aktuelle allgemeine Grenze zu verwenden.

Wenn die Vermietung das einzige steuerpflichtige Einkommen ist, richtet sich die Erklärungspflicht nach § 38g, dem Steuerjahr und den konkreten Umständen; verwenden Sie 50.000 CZK nicht als universelle Regel.

Wichtig: Auch wenn Sie keine Steuererklärung einreichen müssen, können Sie diese freiwillig einreichen – in der Regel, um Steueraufwendungen geltend zu machen und zu viel gezahlte Vorschüsse zurückzuerhalten. Dies ist für Vermieter mit hohen tatsächlichen Ausgaben von Vorteil.

Einnahmen aus dem Ausland: Wenn Sie eine Immobilie im Ausland mieten (z. B. eine Wohnung in Kroatien), müssen Sie diese Einnahmen in der Tschechischen Republik angeben. Es wird die Anrechnungs- oder Ausschlussmethode des Doppelbesteuerungsabkommens verwendet. Insbesondere wird die Anlage Nr. 3 ausgefüllt.

§ 9 vs. § 7 – welcher Abschnitt ist für Sie geeignet

Die zentrale Entscheidung, die sich auf den Steuersatz, die Sozial- und Krankenversicherung sowie die Verwaltung auswirkt, ist die Einstufung Ihrer Mieteinnahmen in den richtigen Abschnitt des Einkommensteuergesetzes.

§ 9 - Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien: Bei einer bloßen Vermietung ohne zusätzliche Beherbergungs- oder sonstige Leistungen kann § 9 einschlägig sein. Die geltenden Steuersätze und Schwellen richten sich nach dem Steuerjahr; eine pauschale 95-Prozent-, 15-Prozent- oder 23-Prozent-Aussage ist nicht verlässlich.

§ 7 - Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit: Die Einordnung hängt von der tatsächlichen Tätigkeit, dem Leistungsumfang und der Rechtsprechung bzw. aktuellen Verwaltungsauffassung ab. Eine Gewerbeerlaubnis oder die Zahl der Immobilien allein entscheidet nicht automatisch. Sozial- und Krankenversicherung sowie deren Bemessungsgrundlage sind nach den aktuellen Regeln gesondert zu prüfen.

Grenzfälle: Kurzzeitmieten wie Airbnb werden nach dem tatsächlichen Leistungsangebot und Geschäftsmodell eingeordnet. Reinigung, Wäschewechsel, Frühstück, Rezeption und andere Zusatzleistungen können relevant sein; eine feste Tagesgrenze oder ein einzelnes Merkmal entscheidet nicht automatisch.

Praktische Konsequenz: Auch bei mehreren langfristig vermieteten Wohnungen ist die Einordnung anhand der tatsächlichen Tätigkeit und der aktuellen steuerlichen Kriterien vorzunehmen; die Zahl der Wohnungen allein entscheidet nicht.

Tatsächliche Ausgaben oder Pauschale - wie Sie entscheiden

Bei Einkünften nach Abschnitt 9 kann zwischen tatsächlichen Ausgaben und einer für das Steuerjahr zulässigen Pauschale gewählt werden. Die konkrete Methode und mögliche Einschränkungen sind aktuell zu prüfen.

Pauschale Ausgaben: Eine Pauschale kann für Einkünfte aus Vermietung vorgesehen sein. Prozentsatz, Höchstbetrag und Voraussetzungen sind für jedes Steuerjahr anhand der aktuellen Gesetzesfassung zu prüfen und dürfen nicht aus einem alten Ratgeber übernommen werden.

Tatsächliche Ausgaben: Führen Sie Aufzeichnungen über alle nachweisbar mit dem Mietobjekt verbundenen Posten und bewahren Sie Belege so lange auf, wie es die einschlägigen Steuer-, Buchführungs- und Verjährungsregeln verlangen.

Praxisbeispiel – Flatrate gewinnt: Wohnung in Mehrfamilienhaus für 4 Mio. CZK ohne Hypothek, Jahresmiete 180.000 CZK, tatsächliche Kosten (Heizkesselreparatur, Grundsteuer, Kleinteile) ca. 20.000 CZK, Abschreibung 80.000 CZK/Jahr = 100.000 CZK tatsächliche Ausgaben. Pauschalsatz: 30 % × 180.000 = 54.000 CZK. In diesem Fall sind die tatsächlichen Kosten höher und rechnen sich. Aber...

Ein praktisches Beispiel - die tatsächlichen Ausgaben können günstiger sein: Das Zahlenbeispiel ist nur eine Illustration. Steuerbemessungsgrundlage, Abschreibung, Zinsabzug und ein möglicher Verlust müssen nach dem Steuerjahr und den aktuellen Vorschriften berechnet werden; die beschädigten Unterstrich- und Prozentformeln des alten Beispiels sind nicht verbindlich.

Faustregel: Vergleichen Sie Pauschale und tatsächliche Ausgaben anhand der aktuellen Abschreibungs-, Zins- und Nachweisregeln. Das Alter der Immobilie oder eine starre Jahreszahl entscheidet nicht allein.

Wenn Sie die Methode ändern möchten: Die Voraussetzungen für einen Wechsel zwischen Pauschale und tatsächlichen Ausgaben sowie eine etwaige Sperrfrist sind für das jeweilige Steuerjahr zu prüfen; eine pauschale dreijährige Sperre gilt nicht als allgemeine Aussage.

Welche Einkünfte zu versteuern sind – vollständige Liste

Zu den Mieteinnahmen (Abschnitt 9) zählen alle monetären und nicht-monetären Einkünfte, die Sie im jeweiligen Jahr tatsächlich erhalten haben (es gilt das Barprinzip – entscheidend ist das Eingangsdatum auf dem Konto, nicht das Rechnungsdatum).

• Miete – Monatsmiete von allen Mietern für das gegebene Jahr (12 Monate x Höhe der Miete).
• Zuschläge zur Miete aus früheren Jahren – wenn der Mieter die verspätete Miete im Jahr 2025 gezahlt hat, gehört diese zur Rendite für 2025, nicht für das Jahr, in dem die Miete entstanden ist.
• Vorschüsse für Dienstleistungen – ACHTUNG: Vorschüsse für Dienstleistungen (Energie, Wasser, Wärme) sind KEINE Einnahmen, da sie letztendlich von Ihnen abgerechnet werden. Berücksichtigen Sie nur die Miete selbst in Ihrem Steuereinkommen.
• Rechnungsrückstände – wenn der Mieter die Rechnungsrückstände bezahlt hat, handelt es sich nicht um Ihr Einkommen (Sie leiten es einfach an die Lieferanten weiter). Wenn Sie hingegen die zu viel gezahlte Summe zurückerstatten, handelt es sich nicht um eine Ausgabe.
• Einnahmen aus Werbung an der Fassade – wenn Sie an Ihrem Haus eine Werbetafel, eine Werbefläche oder eine Mobilfunkantenne haben, gehören die Einnahmen zu § 9.
• Boni und Abfindungen des Mieters – z.B. Einmalzahlung für die Reservierung einer Wohnung, Abfindung im Falle einer Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses.
• Zinsen auf die Kaution: Steuerlich maßgeblich sind die tatsächliche Zahlung und die konkrete Vereinbarung; die Kaution selbst ist nicht automatisch Einkommen.
• Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien: Die Einordnung und eine mögliche Befreiung hängen von Erwerbsdatum, Nutzung, Besitzdauer und den jeweils geltenden gesetzlichen Voraussetzungen ab; starre fünf- oder zehnjährige Aussagen sind nicht für jede Konstellation gültig.

Tatsächliche Ausgaben: vollständige Auflistung der Posten

Wenn Sie den Weg der tatsächlichen Ausgaben wählen, müssen Sie Aufzeichnungen über alle mit dem Mietobjekt verbundenen Posten führen. Regel: Die Ausgaben müssen in unmittelbarem und nachweisbarem Zusammenhang mit der Erzielung, Bereitstellung und Aufrechterhaltung von Mieteinnahmen stehen (§ 24 EStG).

• Immobilienabschreibung – der größte Steuervorteil, siehe separates Kapitel unten.
• Hypothekenzinsen – nur der Zinsanteil der Rate, nicht der Kapitalbetrag. Die Bank stellt jährlich eine Bescheinigung über die gezahlten Zinsen aus.
• Immobilienversicherung – Pflicht- und Unfallversicherung für die Wohnung/das Haus.
• Immobiliensteuer – jährliche Zahlung an die Gemeinde.
• Beitrag zum SVJ-Reparaturfonds – der gesamte Betrag ist eine Ausgabe (auch wenn der SVJ das Geld noch nicht verwendet hat).
• Kosten für die Verwaltung des SVJ – Vergütung des Verwalters, Prüfung, Sitzungen (sofern der SVJ dafür budgetiert). Eigentümer).
• Reparaturen und Wartung – Kesselaustausch, Malerarbeiten, Batteriewechsel, Dachreparatur.
• Energie der öffentlichen Bereiche – wenn der Vermieter zahlt (normalerweise Strom im Flur, Aufzug, Wasser im Garten).
• Regelmäßige Inspektionen – Schornstein, Gas, Leitungen, Feuerlöscher.
• Kosten für Werbung und Mietersuche – Sreality, Bezrealitky, Immobilienmakler, Fotografie.
• Rechtliche und Steuerberatung – Kosten eines Anwalts bei der Vertragserstellung, eines Steuerberaters.
• Mietverwaltungssoftware – Abonnement für Anwendungen wie Grento.cz (ja, es handelt sich um eine vollständig steuerlich absetzbare Ausgabe).
• Fahrtkostenzuschuss zur Immobilie – wenn Sie mit Ihrem eigenen Auto zur Inspektion, Reparatur oder Übergabe fahren, können Sie 5,60 CZK/km (Satz 2026) oder tatsächliche PHM-Kosten geltend machen.
• Bankgebühren - Wenn Sie über ein separates Mietkonto verfügen, sind dessen Gebühren ein Aufwand.

Immobilienabschreibung – Schritt für Schritt

Die Abschreibung ist eine schrittweise buchhalterische Aufteilung des Kaufpreises der Immobilie in Steueraufwendungen. Dies ist der größte Einzelposten in den Steuererklärungen der meisten Vermieter und reicht oft allein aus, um die daraus resultierende Steuer sehr niedrig oder gar nicht ausfallen zu lassen.

Einführungspreis: der Kaufpreis der Immobilie (d. h. der Preis laut Kaufvertrag) zuzüglich aller damit verbundenen Kosten – Erwerbssteuer (für Immobilien, die vor 2020 erworben wurden), Grundbuchgebühren, Gutachtergebühren, Anwalts-, Steuerberatergebühren oder etwaige vor Mietbeginn durchgeführte Renovierungen. Achtung: Der Grundstückspreis wird separat (oder gar nicht) abgeschrieben. Ziehen Sie daher den Wert des Grundstücks vom Kaufpreis der Immobilie ab (typischerweise 15–25 % für eine Wohnung, 30–50 % für ein Einfamilienhaus).

Abschreibungsgruppen: Wohnungen und Einfamilienhäuser gehören zur 5. Abschreibungsgruppe (Abschreibungsdauer 30 Jahre). Es gibt zwei Abschreibungsmethoden: linear (linear, jedes Jahr gleicher Betrag) und beschleunigt (mehr in den Anfangsjahren). Die Auswahl erfolgt zu Beginn der Abschreibung und kann nicht geändert werden.

Direkte Abschreibung: 1,4 % im ersten Jahr, 3,4 % in den Folgejahren des Einstiegspreises. Beispiel: eine Wohnung für 5.000.000 CZK (nach Abzug des Grundstücks). Erstes Jahr: 70.000 CZK, Folgejahre: 170.000 CZK. Nach 30 Jahren insgesamt 5.030.000 CZK (geringfügige Ungenauigkeit der Verordnungssätze).

Beschleunigte Abschreibung: Koeffizient 30 im ersten Jahr (5.000.000 / 30 = 166.667 CZK), in den Folgejahren 31, 32 usw. (Jahr 2: 333.333 CZK, Jahr 3: 322.581 CZK, allmählich abnehmend). Geeignet für Vermieter mit hohem Einkommen, die die Steuererleichterung in den ersten Jahren maximieren möchten.

Beginn der Abschreibung: Erst nachdem Sie die Immobilie zu den sogenannten Gewerbeimmobilien zählen – typischerweise am ersten Tag, an dem Sie die Immobilie tatsächlich vermieten. Wenn Sie im Januar eine Wohnung kaufen, der erste Mieter jedoch im Juni einzieht, beginnen Sie erst zur Jahresmitte mit der Abschreibung (50 % des Jahressatzes).

Technische Bewertung: Wenn Sie nach Beginn des Mietverhältnisses eine größere Renovierung durchführen (über 80.000 CZK pro Ereignis), handelt es sich nicht um eine Reparatur (= Aufwand), sondern um eine technische Bewertung (= Erhöhung des Einstiegspreises und weitere Abschreibung). Die Grenze von 80.000 CZK gilt für 2026 – ein typisches Beispiel: Der Austausch einer Kücheneinheit für 120.000 CZK erhöht den Einstiegspreis, der Austausch einer Batterie für 8.000 CZK ist eine Reparatur.

Abschreibungsberechnungsmodell: Wohnung 75 m² im Jahr 2024 gekauft für 6.000.000 CZK, Grundstücksanteil 20 % = Einstiegspreis 4.800.000 CZK. Lineare Abschreibung: Jahr 2024 (im September enthalten, 4 Monate) – 4.800.000 × 0,014 × (4/12) = 22.400 CZK. Jahr 2025 (ganzes Jahr) – 4.800.000 × 0,034 = 163.200 CZK. Jahr 2026: 163.200 CZK.

Rabatte und Abzüge – vergessen Sie nicht, die Steuer zu senken

Von der berechneten Steuer können Sie Rabatte abziehen, die die Steuer direkt senken (nicht die Steuerbemessungsgrundlage). Wenn Sie eine Mietsteuer von 30.000 CZK und Rabatte von 30.000 CZK haben, beträgt die resultierende Steuer 0 CZK.

Steuerermäßigungen und Abzüge: Beträge, Einkommensgrenzen und Voraussetzungen ändern sich. Prüfen Sie für das betreffende Steuerjahr die aktuellen Werte der Finanzverwaltung; die früheren festen Beträge in diesem Beispiel sind nicht als aktuelle Beratung zu verwenden.

Ehegattenrabatt: Nur nach den Voraussetzungen und dem Betrag des betreffenden Steuerjahres ansetzen; insbesondere Haushalts- und Betreuungsvoraussetzungen sind zu prüfen.

Steuerermäßigung für Kinder: Die Beträge und Voraussetzungen richten sich nach dem betreffenden Steuerjahr und der konkreten Familiensituation.

Abzug der Zinsen von einer Hypothek für Ihr Eigenheim – ACHTUNG, nur, wenn Sie die Wohnung als Eigenheim nutzen. Wenn Sie eine Wohnung mieten, gelten die Zinsen gemäß § 9 als Aufwand (nicht als Steuerabzug).

Abzug unentgeltlicher Leistungen: Zulässigkeit, Mindestbetrag und Höchstgrenze sind nach dem betreffenden Steuerjahr und den gesetzlichen Voraussetzungen zu prüfen.

Abzug von Rente und Lebensversicherung: Nur nach den im betreffenden Steuerjahr geltenden Voraussetzungen und Höchstbeträgen berücksichtigen.

Steuerbonus – wenn die Steuer nach Abzug der Rabatte negativ ist (= Sie haben einen Steuerbonus), erstattet Ihnen der Staat diese. In der Regel für Steuerzahler mit geringem Einkommen und mehreren Kindern.

Ausfüllen von Anhang Nr. 2 – Schritt für Schritt

Mieteinnahmen werden in Anhang Nr. 2 der Steuererklärung angegeben (Formular 25 5405/D MFin 5405/D). Diese Anlage gilt ausschließlich für § 9 – für § 7 Anlage Nr. 1 ist auszufüllen.

Zeile 201 – Einnahmen gemäß § 9: Tragen Sie hier die Summe aller Mieteinnahmen für das Jahr ein (nur Miete, keine Vorauszahlungen für Dienstleistungen).

Zeile 202 - Ausgaben gemäß § 9: Tragen Sie die nach dem aktuellen Formular zulässige Pauschale oder die nachweisbaren tatsächlichen Ausgaben ein; Prozentsatz und Höchstbetrag sind steuerjahrabhängig.

Zeile 203 – Teilweise Steuerbemessungsgrundlage: die Differenz zwischen 201 und 202. Wenn der Wert negativ ausfällt (tatsächliche Ausgaben höher als Einnahmen), schreiben Sie 0 in Zeile 203 und machen den Verlust in den nächsten 5 Jahren als Abzug geltend (Zeilen 41-45 der Hauptformulare).

Wenn Sie die tatsächlichen Ausgaben verwenden, tragen Sie auf der anderen Seite des Anhangs eine detaillierte Aufschlüsselung ein: Anzahl der Mietobjekte, deren Adressen, Eintrittspreise, Abschreibung im angegebenen Jahr. Das Finanzamt verwendet diese Daten zur Gegenprüfung – wenn Sie eine Abschreibung in Höhe von 200.000 CZK angeben, der Eintrittspreis jedoch nur 1 Million CZK beträgt (= max. Abschreibung 34.000 CZK), fordert das Finanzamt eine Erklärung an.

Hauptformular: Übertragen Sie die Teilsteuerbemessungsgrundlage aus der einschlägigen Anlage in das aktuelle Hauptformular. Die geltenden progressiven Sätze und Schwellen sind für das Steuerjahr anhand der Angaben der Finanzverwaltung zu prüfen.

Steuerliche Grenzwerte und Sätze ändern sich. Verwenden Sie für 2026 ausschließlich die aktuelle Fassung des Gesetzes und die Angaben der Finanzverwaltung.

Fristen, Strafen und Einreichungsmethoden

Die Frist für die Steuererklärung hängt von der Einreichungsform und gegebenenfalls der Vertretung durch einen Steuerberater ab. Maßgeblich sind die aktuellen Fristen des Finanzamts; die früheren festen Datumsangaben sind nicht universell.

Die Fälligkeit und Zahlungsfrist der Steuer richten sich nach der geltenden Einreichungs- und Steuerregelung. Bei verspäteter Zahlung können gesetzliche Verzugszinsen anfallen; der konkrete Satz ist aktuell zu prüfen.

Bei verspäteter oder unterlassener Abgabe gelten die Sanktionen der Abgabenordnung; Mindestbetrag, Höchstgrenze und Beginn der Sanktion sind anhand des aktuellen Sachverhalts und der aktuellen Gesetzesfassung zu prüfen.

Steuervorauszahlungen können abhängig von der zuletzt festgesetzten Steuer anfallen. Schwellen, Anzahl und Fälligkeit der Vorauszahlungen sind für das jeweilige Steuerjahr aktuell zu prüfen.

Einreichungsmethoden: 1) auf Papier im FÚ-Büro (Originalunterschrift erforderlich); 2) Datenfeld (kostenlos, automatische Bestätigung); 3) über das MY-Steuerportal (Online-Formular, Authentifizierung durch Bankidentität oder NIA); 4) über einen Steuerberater.

Empfehlung: Wenn Sie über ein Datenfeld verfügen, nutzen Sie es – die Steuererklärung ist in 5 Minuten eingereicht, das Formular ist interaktiv mit automatischen Berechnungen. Das MY-Steuerportal ist noch benutzerfreundlicher und bietet ab 2024 vorab ausgefüllte Daten aus dem Vorjahr.

Gemeinsames Eigentum der Ehegatten und Miteigentum

Wenn Sie und Ihr Ehepartner das Eigentum im Gesamteigentum der Ehegatten (SJM) besitzen, kann jeder Ehegatte Mieteinnahmen in die Steuererklärung einbeziehen (§ 9 Abs. 2 des Gesetzes). Die Auswahl wird für jedes Jahr und für das gesamte Einkommen getroffen – Sie können nicht die Hälfte auf die eine und die Hälfte auf die andere aufteilen.

Optimierung mit SJM: Die Zuordnung von Mieteinkünften, Steuerermäßigungen und ihre Auswirkungen müssen anhand der aktuellen Regeln und der individuellen Einkünfte berechnet werden; das folgende Prozentbeispiel ist nicht verbindlich.

Miteigentum ohne SJM (typischerweise Geschwister, Partner): Einnahmen und Ausgaben werden entsprechend dem Grundstücksanteil aufgeteilt. Wenn Sie 50 % besitzen, müssen Sie 50 % der Miete und 50 % der Kosten und Abschreibungen in Ihre Rendite einbeziehen. Die andere Person gibt ihre 50 % an.

Vorsicht bei Einwilligungen: Wenn Sie Miteigentümer sind und eine andere Person einen höheren Anteil hat, benötigen Sie deren Zustimmung zur Vermietung (§ 1126 OZ). Ohne Zustimmung kann der Miteigentümer den Mietvertrag als ungültig anfechten.

Häufige Fehler und Checkliste

Eine Analyse von Steuerprüfungen zeigt die 8 häufigsten Fehler von Vermietern.

• Einbeziehung von Leistungsvorauszahlungen in das Einkommen – fälschlicherweise überhöhte Steuerbemessungsgrundlage. Vorauszahlungen sind KEIN Einkommen.
• Hypothekenzinsen sowohl als Abzug als auch als Aufwand geltend machen – Sie können nur eines tun. Bei einer Mietwohnung immer als Aufwand in § 9.
• Schlechte Abschreibung – berechnet vom Gesamtpreis inklusive Grundstück. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
• Anwendung der technischen Bewertung (Rekonstruktion über 80.000 CZK) als einmalige Ausgabe anstelle einer Erhöhung des Eintrittspreises.
• Wechsel zwischen Pauschale und tatsächlichen Ausgaben nur nach den für das Steuerjahr geltenden Voraussetzungen und Nachweispflichten vornehmen.
• Nichtberücksichtigung von Mietzahlungen aus Vorjahren – wenn der Mieter Ihnen im Jahr 2025 gezahlt hat 2023, es gehört zu 2025.
• Ignorieren des steuerlichen Verlusts – wenn Sie in einem Jahr einen Verlust haben, tragen Sie ihn auf die nächsten 5 Jahre vor.
• Verspätete Einreichung aufgrund mangelnder Vorbereitung der Unterlagen – überprüfen Sie das vergangene Jahr immer im Januar, warten Sie nicht bis Ende März.

Praktische Vorbereitung von Unterlagen

Die Vorbereitung von Unterlagen ist der halbe Erfolg. Wenn Sie alles bereit haben, ist das Ausfüllen der Rücksendung eine Frage von Stunden. Es ist leicht, einen Fehler zu machen, wenn man nach einer halbtägigen Razzia Kisten durchsucht.

Quittungsseite: Kontoauszug für das gesamte Jahr mit allen Mietzahlungen. Empfehlung: Führen Sie ein separates Mietkonto, um Einkommen und Eigenverbrauch nicht zu vermischen. Erstellen Sie aus der Abrechnung die Tabelle Monat → Mieter → Betrag. Die Summe muss der Zeile 201 der Steuererklärung entsprechen.

Ausgabenseite (tatsächliche Ausgaben): Ordner „Miete 2025“ mit Unterordnern: 1) Hypothek – jährliche Bankbestätigung; 2) Versicherung – Versicherungsvertrag + Zahlungsnachweis; 3) SVJ – Abrechnung + Jahresübersicht des Reparaturfonds; 4) Korrekturen – alle Rechnungen und Quittungen; 5) Grundsteuer – Veranlagung und Zahlungsnachweis; 6) Reisekosten – Fahrtenbuch; 7) Werbung – Rechnungen von Sreality, Bezrealitky.

Immobilien-Abschreibungskarte: eine einfache Tabelle mit Auflistungsdaten, Eintrittspreis, Abschreibungsgruppe und kumulierter Abschreibung. In Excel für 30 Zeilen (eine pro Jahr). Bewahren Sie diese Karte dauerhaft auf – wenn Sie die Immobilie nach 10 Jahren verkaufen, wirkt sich der kumulierte Wertverlust auf die Besteuerung des Verkaufs aus.

Backup: Scannen Sie alle Dokumente als PDF und speichern Sie sie in der Cloud (Google Drive, Dropbox, OneDrive). Bewahren Sie Papieroriginale entsprechend der Abgabenordnung 3 Jahre lang auf, aufgrund der verlängerten Verjährungsfrist einiger Steuern idealerweise 10 Jahre.

Software für Vermieter: Die Anwendung Grento.cz erstellt automatisch einen Steuerbericht für das Jahr – fasst Einnahmen zusammen, führt Ausgabenaufzeichnungen, berechnet Abschreibungen und erstellt einen Export zum Ausfüllen von Steuererklärungen. Spart 4-8 Stunden Vorbereitung und eliminiert Rechenfehler.

Checkliste vor der Einreichung: 1) Habe ich alle Mieteinnahmen abgerechnet? 2) Habe ich mich zwischen Pauschalpreis und tatsächlichen Kosten entschieden? 3) Für echte: Wird die Abschreibung ohne Grundstück korrekt berechnet? 4) Werden alle Ausgaben dokumentiert? 5) Habe ich alle Ermäßigungen (Steuerzahler, Ehepartner, Kinder) in Anspruch genommen? 6) Weiß ich, wann ich Steuern zahlen muss? 7) Habe ich Rücklagen für das nächste Jahr?

Fazit

Die Einreichung der Mietsteuer ist kein Hexenwerk, erfordert aber einen systematischen Ansatz. Wenn Sie den Unterschied zwischen der Pauschale und den tatsächlichen Ausgaben verstehen, wissen, wie Sie die Abschreibung richtig berechnen und wissen, welche Ausgaben steuerlich absetzbar sind, sparen Sie jährlich Zehntausende Kronen und vermeiden Fragen beim Finanzamt. Der Schlüssel liegt darin, kontinuierliche Aufzeichnungen zu führen und nicht Ende März nach Dokumenten zu suchen. Wenn Sie eine spezielle Mietverwaltungs-App verwenden, läuft der Großteil der Arbeit automatisiert ab und Sie kopieren einfach die Gesamtbeträge im April in das Formular. Jeder gesparte Tag und jede unbezahlte Strafe ist Geld, das in Ihrer Tasche bleibt.