Welche Reparaturen laut Gesetz vom Vermieter und welche vom Mieter übernommen werden

> Rechtlicher Hinweis: Die rechtlichen, steuerlichen und sonstigen regulatorischen Angaben in diesem Artikel beziehen sich ausschließlich auf die Tschechische Republik und das tschechische Recht. Sie ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. > Aktualisierte rechtliche Einordnung: Für die Tschechische Republik gelten seit 1. Januar 2026 die geänderten Beträge der Verordnung Nr. 493/2025 Slg.: als Orientierung 1.500 CZK je Kleinreparatur und 150 CZK/m² jährlich, vorbehaltlich der aktuellen Fassung und Einordnung. Die Kategorien der Verordnung Nr. 308/2015 Slg. bleiben entscheidend; ein Vertrag macht eine größere Reparatur nicht stillschweigend zur Pflicht des Mieters. Prüfintervalle für Gas, Elektro- und Schornsteine hängen von Gerät, Nutzung und einschlägiger technischer Regel ab; eine pauschale jährliche Pflicht gilt nicht für jedes Gerät.

Einführung in das Thema Reparatur

Die Frage, wer welche Reparaturen in einer Mietwohnung bezahlt, ist einer der häufigsten Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Unklarheiten in diesem Bereich können zu angespannten Beziehungen und unnötigen Konflikten führen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen genau, wie die Zuständigkeiten im Gesetz aufgeteilt sind und wie Sie Streitigkeiten vermeiden können.

Die Grundregel ist einfach: Der Vermieter ist dafür verantwortlich, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten, während der Mieter routinemäßige Wartungsarbeiten und kleinere Reparaturen durchführt. Die Realität ist jedoch komplexer und erfordert die Kenntnis spezifischer Regeln.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Bürgerliches Gesetzbuch

Die Grundregelung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 2257 ff.):

Der Vermieter ist verpflichtet:

• Die Wohnung in einem für die ordnungsgemäße Nutzung geeigneten Zustand zu übergeben
• Halten Sie die Wohnung während der gesamten Mietdauer in diesem Zustand
• Sorgen Sie für die vollständige und ungestörte Ausübung der Rechte des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet:

• Routinewartungen durchzuführen
• Kleinere Reparaturen durchzuführen
• Kosten im Zusammenhang mit der routinemäßigen Nutzung zu decken

Regierungsverordnung Nr. 308/2015 Sb.

Diese Verordnung definiert genau, was kleinere Reparaturen und routinemäßige Wartungsarbeiten sind. Festgelegt durch:

• Höchstgrenze für kleinere Reparaturen: nach der jeweils geltenden Fassung und dem konkreten Reparaturtyp prüfen; feste alte Beträge nicht pauschal anwenden.
• Jahresgrenze: 150 CZK/m² (seit 1. Januar 2026, aktuelle Fassung prüfen) Grundfläche

Pflichten des Vermieters

Größere Reparaturen und Wartung

Versicherung des Vermieters von:

Bauelemente:

• Reparaturen an Wänden, Decken, Böden (strukturell)
• Dach und Bedachung
• Fassade und Isolierung
• Fenster und Türen (Ersatz)
• Balkone und Loggien

Installation:

• Wasserverteilung (Steigleitungen, horizontal Verteilungen)
• Gasverteilungen
• Elektroverteilungen (Hauptleitungen)
• Kanalisation (vertikale Abfälle)
• Heizung (Kessel, Heizkörper)

Ausrüstung (falls im Mietpreis enthalten):

• Austausch von Geräten (nach Ablauf der Lebensdauer)
• Küchenzeile
• Eingebaut Möbel

Unfälle und Pannen

Vermieter beschließt:

• Rissige Steigleitung
• Stromausfall (außerhalb der Wohnung)
• Kesselausfall
• Dachleck
• Schimmel durch Baumangel

Meldepflicht

Der Mieter muss Mängel unverzüglich anzeigen. Der Vermieter muss dann:

• Innerhalb einer angemessenen Frist reagieren
• Den Mangel beseitigen
• Die Reparaturkosten bezahlen

Pflichten des Mieters

Regelmäßige Wartung

Der Mieter führt Folgendes durch und bezahlt:

Reinigung und Reinigung:

• Regelmäßige Reinigung der Wohnung
• Fenster putzen
• Abfall reinigen (verstopfte Siphons)
• Gefrierschrank abtauen

Gerätewartung:

• Scharniere und Schlösser schmieren
• Dichtungen prüfen
• Filter reinigen (Abzugshaube, Klimaanlage)
• Wartung Boden

Kleinere Reparaturen

Kleine Reparaturen bis zum jeweils geltenden gesetzlichen Grenzwert und nur nach der aktuellen Fassung; der konkrete Reparaturtyp ist zusätzlich zu prüfen.

Sanitärarbeiten:

• Austausch der Wasserhahndichtung
• Reparatur der Toilettenspülung
• Austausch des Duschschlauchs
• Dichtungssiphon

Elektrisch Installation:

• Austausch von Schaltern und Steckdosen (Abdeckungen)
• Austausch von Glühbirnen
• Türklingelreparatur

Sonstiges:

• Reparatur von Griffen und Schlössern
• Austausch von Schwellenleisten
• Reparatur von Jalousien
• Tapetenklebung (kleinere Reparaturen)

Jährlich Grenze

Die jährliche Summe kleinerer Reparaturen richtet sich nach dem jeweils geltenden gesetzlichen Grenzwert pro m² und der aktuellen Fassung; einen alten Festwert nicht pauschal anwenden.

Beispiel:

• Wohnung 60 m²
• Jährliche Grenze: 60 × 150 = 9.000 CZK als Beispiel nach dem 1. Januar 2026
• Über dieser Grenze liegt der Vermieter zahlt

Grenzfälle

Haushaltsgeräte

Vermieter zahlt:

• Austausch eines alten Geräts
• Reparatur eines Herstellungsfehlers
• Ausfall ohne Verschulden des Mieters

Vermieter zahlt:

• Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch
• Regelmäßige Wartung (Filter, Reinigung)
• Von ihm selbst mitgebrachte Geräte

Malerarbeiten

Mieter:

• Kleinere Reparaturen (Nägel, Risse)
• Wandreinigung

Vermieter:

• Kompletter Neuanstrich (nach mehreren Jahren)
• Schimmel aufgrund von Bauarbeiten

Böden

Mieter:

• Reinigung und Pflege
• Kleinere Parkettreparaturen

Vermieter:

• Bodenaustausch
• Parkett schleifen
• Reparatur der Tragschicht

Vorgehen bei Mängeln

Für Mieter

1. Identifizieren Sie den Fehler – was genau funktioniert nicht
2. Verantwortung bestimmen – kleinere Reparatur oder größerer Defekt
3. Dokument - Foto, Beschreibung
4. Vermieter benachrichtigen – schriftlich oder per E-Mail
5. Setzen Sie eine Frist – von angemessener Schwere
6. Im Falle eines Unfalls - sofort kontaktieren und Schaden minimieren

Für den Vermieter

1. Nachricht annehmen – Empfang bestätigen
2. Bewerten Sie die Situation – liegt es in Ihrer Verantwortung?
3. Reparatur sicherstellen – Eigentum des Handwerkers oder Mieters
4. Ergebnis prüfen – Reparaturqualität
5. Aufzeichnung - für Buchhaltung und Steuern

Vertragsregelung

Was im Vertrag geändert werden kann

Das Gesetz erlaubt abweichende Vereinbarungen:

• Höhere Grenze für Kleinreparaturen
• Spezifische Definition der Pflichten
• Art und Weise der Mängelrüge
• Fristen für die Reparatur

Musterbestimmungen

Beispiel für die Erweiterung der Pflichten des Mieters: „Der Mieter führt und bezahlt die routinemäßige Wartung und die nach der jeweils geltenden gesetzlichen Fassung dem Mieter zugeordneten kleinen Reparaturen. Grenzwerte und Reparaturtypen sind aktuell zu prüfen.“

Beispiel für die Garantie Fonds: „Für Reparaturen und Wartung richtet der Vermieter einen Garantiefonds in Höhe von 5.000 CZK ein, aus dem kleinere Reparaturen bezahlt werden. Der Mieter füllt den Fonds monatlich mit einem Betrag von 500 CZK auf.“

Praktische Tipps

Für den Vermieter

1. Vorbeugende Inspektionen – Überprüfen Sie regelmäßig den Zustand der Wohnung
2. Qualitätsausrüstung – Investitionen in Qualität werden sich auszahlen
3. Zuverlässige Handwerker – haben Kontakte zu geprüften Experten
4. Schnelle Antwort – Korrekturen nicht verzögern
5. Aufzeichnungen – Aufzeichnungen über Reparaturen führen

Für Mieter

1. Melden Sie sich rechtzeitig – Sie verhindern weiteren Schaden
2. Dokument – Fotos und schriftliche Kommunikation
3. Pflege – Sie verhindern Probleme
4. Sorgfältig behandeln – Sie verlängern die Lebensdauer des Geräts
5. Fragen - bei unklaren Fällen kommunizieren

Streitigkeiten und deren Lösung

Streitprävention

• Klarer Mietvertrag
• Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation
• Regelmäßige Kommunikation
• Schnelle Problemlösung

Lösungen stimmen nicht überein

1. Kommunikation – erläutern Sie Ihren Standpunkt
2. Dokumentation – dokumentieren Sie die Fakten
3. Kompromiss – nach einer Lösung suchen
4. Mediation – unabhängiger Mediator
5. Gericht – letzter Ausweg

Fazit

Die ordnungsgemäße Zuweisung der Verantwortung für Reparaturen ist die Grundlage für ein reibungsloses Mietverhältnis. Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

Vermieter:

• Größere Reparaturen und Wartung
• Bauelemente und Installationen
• Austausch von Altgeräten
• Unfälle und Pannen außerhalb der Wohnung

Mieter:

• Regelmäßige Wartung und Reinigung
• Kleinere Reparaturen bis zu 1.500 CZK (seit 1. Januar 2026, aktuelle Fassung prüfen)
• Jahreslimit 150 CZK/m² (seit 1. Januar 2026, aktuelle Fassung prüfen)
• Pflege der anvertrauten Ausrüstung

Klare Vertragsregeln und offene Kommunikation verhindern die meisten Streitigkeiten. Befolgen Sie im Zweifelsfall die Gesetze und holen Sie gegebenenfalls rechtlichen Rat ein.